Перенос перегородок. Как изменить планировку квартиры, чтобы не нарушить закон?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перенос перегородок. Как изменить планировку квартиры, чтобы не нарушить закон?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.

Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.

Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.

(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.

Что такое перепланировка

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

• Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
• Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

• Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
• Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
• Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
• Вынос элементов центрального отопления на балкон
• Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

• Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
• Замену кухонной плиты
• Перемещение сантехники в пределах санузла
• Установки или разборки гипсокартонных перегородок
• Застекления балкона
• Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
• Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.

Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.

Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:

• точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
• абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
• отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

• получение консультации;
• составление технического проекта;
• сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
• получение техпаспорта, если он отсутствует;
• подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
• уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.

Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.

Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:

• Виза пожарных (ОГПН);
• Заключение СЭС;
• Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.

Перепланировка нежилого помещения в МКД

Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.

Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).

Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Если речь идет о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, то алгоритм согласования и регистрации изменений будет немного другим. Прежде всего, работы можно проводить только после одобрения проекта уполномоченным органом. Сама бюрократическая процедура выглядит следующим образом:

Этапы процедуры

Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (она нужна для подготовки проекта).

Найдите проектную организацию о заключите с ней договор.

Предоставьте специалисту доступ к помещению для выполнения работ.

Получите готовый проект перепланировки.

Согласуйте план с центром гигиены и эпидемиологии.

Подготовьте документы для согласования.

Подайте заявление в архитектурный департамент или другое уполномоченное ведомство, присутствующее в вашем городе.

После получения одобрения приступайте к внесению конфигурационных изменений.

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

• текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
• графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

• снос или возведение перегородок, формирование проемов;
• манипуляции с несущими конструкциями;
• перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
• изменение других инженерных систем помещения;
• объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

1. Собрать пакет необходимых документов.
2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

Процесс согласования перепланировки нежилых помещений

Нежилые помещения, в которых может быть сделана перепланировка, могут находиться как в отдельно стоящем сооружении, так и в многоквартирном доме.

В последнем случае согласовать перепланировку особенно тяжело. Дело в том, что нужно получить на нее согласие всех жильцов в виде протокола собрания. Жильцы крайне неохотно идут на это.

Во-первых, они переживают, что в результате проведения вами работ будут повреждены несущие конструкции здания и многоквартирный дом обрушится. Во-вторых, прилегающая к дому территория является общей собственностью всех жильцов. Оборудуя входы и подъезды, вы отбираете часть их собственности.

Еще один важный момент: согласовать перепланировку с изменением целевого назначения объекта почти невозможно. Если, например, раньше объект был занят банком, а планируется открытие кафе, получить согласование крайне сложно. Скорее всего, без помощи квалифицированных юристов решить эту проблему не удастся.

В любом случае, процесс согласования перепланировки придется начинать с посещения Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там необходимо получить экспликацию и поэтажный план. Далее с этими документами нужно обратиться к проектировщикам и заказать у них проект. Нанять первых попавшихся архитекторов не удастся.

Организация, создающая проект перепланировки, должна иметь право на такие действия и быть членом соответствующей Саморегулируемой организации. Это современный аналог советских творческих и профессиональных организаций, без членства в которых заниматься профессиональной деятельностью было невозможно.

Только получив проект, вы сможете заняться согласованием перепланировки в соответствующих инстанциях. Учтите, что таких организаций может быть множество.

Если переносите газовое оборудование, придется идти к газовщикам; меняете схему электропитания — к электрикам и так далее. Заканчивается процесс в местной администрации. Там должен быть отдел архитектуры или градостроительства, который и может согласовать перепланировку.

Что делать в случае отказа в перепланировке и переустройстве?

Уполномоченные органы могут не только разрешить перепланировку, но и отказать в ней. Что делать в этом случае?

• После того, как получен отказ, прежде всего нужно посмотреть, в связи с чем было принято именно такое решение. Если оно связано с процедурными нарушениями (не было получено согласие одного из органов, нет решения общего собрания и т. д.) – их следует устранить, после чего подать заявление повторно.
• Если отказ связан с несоответствием планируемой переделки нормам законодательства или правилам безопасности – следует изменить проект так, чтобы он не нарушал установленных требований.

Если же собственник нежилого помещения в жилом доме уверен, что у него всё в порядке, а отказ необоснован, он может обжаловать решение. Сделать это можно двумя способами:

1. Обратившись в вышестоящую инстанцию. Например, если дело происходит в Москве, и отказ получен от Департамента городского имущества, можно обжаловать его, обратившись в правительство Москвы или непосредственно к мэру.
2. Подать жалобу в судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

Похожие записи:

• Прожиточный минимум с 1 января 2023 года в России и по регионам
• Покупка доли в квартире на материнский капитал: особенности сделки
• Порядок оформления полиса ОСАГО в 2023 году