Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
ВАЖНО! На земле с/х назначения оформить постоянную прописку практически невозможно, даже в судебном порядке.
Интерес к сельскохозяйственным землям вновь усилился с последними изменениями о них: постановления Правительства РФ от 21.09.20 № 1509 о разведении и использовании лесов на сельскохозяйственных землях, в том числе не для сельского хозяйства; от 18.09.20 № 1482 с новым признаками неиспользования сельскохозяйственных земель. В результате изменений законодательства с 2020 года наметился более-менее ясный порядок действий для оформления рыбоводства в прудах на сельскохозяйственных землях. В тот же период вступили в силу новые нормативные положения о садовых участках и домах.
Невозможно назвать однозначно решёнными и некоторые другие вопросы о сельскохозяйственных землях, по которым нормативные акты в последние годы не изменились. Актуальные и проблемные вопросы о сельскохозяйственных землях обсуждаются на данном семинаре.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Что изменится в ближайшем будущем?
В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.
Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.
Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.
На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.
Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.
При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.
Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.
Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.
Предложений на рынке продажи участков много, всегда можно найти надел, который будет по виду разрешенного использования предназначен именно под индивидуальное жилое строительство. Это практичное, законное решение. Стоит ли рассматривать для покупки земли других категорий и целевого предназначения?
ВАЖНО! Сельскохозяйственная земля имеет четко выраженные цели использования, в их перечень не входит строительство жилых домов.
Возведение таких построек является нарушением земельного законодательства. Какой есть выход, если хочется построить свой дом именно на участке данной категории?
В таком случае единственный вариант – купить земли под фермерское хозяйство. Факт строительства коттеджа нужно объяснить необходимостью ведения хозяйства. Но при этом также придется решать массу вопросов и устранять преграды.
Земельные участки для дачного строительства
Лучшим вариантом для постройки объекта недвижимости для проживания является покупка земли в рамках территорий, где располагаются дачи, садоводческие сообщества. Перед началом постройки важно изучить требования, прописанные в уставе организации. В нем отражаются сведения о необходимости соблюдения границ и удаленности их от соседних домов.
В соответствии с регламентом, дачный домик или строение можно возвести в том случае, если они не будут использоваться для проживания круглый год. В таких объектах недвижимости нельзя прописаться.
Если человек захочет, он может возвести и капитальный объект. Но в реестре он все равно будет числиться дачным строением для сезонного проживания.
Существует и другое ограничение для строительства. Постройки целевого назначения, такие как баня, сарай, дом, могут быть только единственными на данном участке.
Земли сельхозназначения должны использоваться по прямому назначению. На них можно вести с/х деятельность. Но строительство также допускается, если планируется возведение домов для сезонного пользования, технических построек вспомогательного характера. Капитальные сооружения разрешены к вводу только при ведении фермерской деятельности.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Риски при строительстве на земле сельхозназначения
На землях сельскохозяйственного назначения построить жилое строение можно, но при этом нужно учитывать определенные риски. Самым главным является то, что у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. При расположении дома за границей поселка или города ему невозможно присвоить конкретный адрес.
Придется решать вопрос не на уровне администрации, а связываться с региональными представителями власти.
Также важно обратить внимание на тот момент, что если строение было возведено не на дачном участке, а на пашне, огородной части надела или землях с похожим ВРИ, но суть которого не разрешает строить капитальные постройки, то государство вполне может применить санкции. Самым безобидным наказанием служит внушительный штраф за незаконную постройку в пределах дачного хозяйства. Это в том случае, если перевод ВРИ на новый не был совершено. Наиболее значительным и дорогостоящим мероприятием может стать снос возведенного сооружения, согласно предписанию или постановлению. При этом есть возможность оспорить решение государства в судебном порядке.
Действие нового закона
В Законодательные акты в настоящее время внесены изменения, которые предусматривают установление запрета относительно возведения помещений для проживания на рассматриваемой категории земель. Раньше, пока силу не получили положения закона №217, на всех наделах, отнесенных к данной категории, можно было возводить помещения, в том числе жилые. Ограничений в данном направлении практически не устанавливалось. Помимо этого, изначально можно было возводить указанные объекта и затем проводить процесс узаконивания при обращении в судебные органы. Ранее практически не выносились отказы при решении таких вопросов.
ВАЖНО !!! В настоящее время указанная ситуация претерпела некоторые изменения. Это связано с тем, что введено в действие пара категорий объединений. Они встали на место садовых и огороднических товариществ. С этого момента установлены отдельные садовые и огороднические объединения.
Они необходимы для ведения отдельных направлений деятельности. Для лиц, которые в них проживают, установлены отдельные правомочия и обязанности. Теперь допускается возведение дома для проживания только при условии использования земель садового товарищества. Важно отметить, что такое помещение должно отвечать определенным требованиям.
Действует положения, в соответствии с которым, запреты никак не повлияют на дома, что уже возведены на рассматриваемой категории наделов. Это говорит о том, что органы государства не будет требовать от граждан сноса помещений. У каждого надела должен быть конкретный вид допустимого применения. Новый закон говорит о том, что при планировании строительства дома, потребуется выбрать одну из допустимых разновидностей категорий. Это относится к ведению ЛПХ. Оговорено, что построить можно помещение для проживания, в частности, для того, чтобы там жить в течение годового периода.
Кроме того, в этом доме удастся прописать всех членов семейства. Единственный нюанс – могут возникать разного рода сложности с системой коммуникаций. Часто не действуют ограничения относительно того, чтобы возвести объекты вспомогательного типа.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Земля сельхозназначения
Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.
Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:
- фермерская деятельность;
- дачное хозяйство;
- садоводство;
- животноводство;
- огородничество и т.д.
В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:
- угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
- участки личных подсобных хозяйств.
Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Прописаться на таком участке будет немного сложнее, чем построить на нем свой дом. Но что же для этого делать? Все дело в том, что законодательством допускается регистрировать лиц лишь на землях поселений. Т.е. на участках, предназначенных для ИЖС. А прописаться на земле сельскохозяйственного назначения не допускается. Об этом надо думать еще до того, как построить дом на земле сельхозназначения.
Чтобы официально прописаться в доме, расположенном в СНТ или являющий дачей, необходимо перевести его в категорию земель поселений.
Есть случаи, когда можно прописаться на домах, построенных на участках, предназначенных для садоводства.
Однако в таком случае для дома выдвигаются определенные требования:
- капитальный фундамент;
- не выше трех этажей;
- соответствие нормам освещения;
- коммуникационные системы должны соответствовать санитарным и инженерным требованиям;
- регистрация дома в реестре;
- нахождение вблизи от поселения или в пределах его территории.
Однако прописка на дачном участке не всегда желательна. Ведь если там никто не прописан, то налоги начисляются по минимальной ставке. А после прописки в нем цена налога заметно вырастает. Также в большинстве случаев, для признания дома соответствующим требованиям может потребоваться судебное разбирательство, что для большинства граждан нежелательно.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.