КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Договор купли-продажи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
✓
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
✓
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Как составить договор купли-продажи
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Прежде чем составить и подписать договор купли-продажи, необходимо ознакомиться с нюансами рассматриваемой процедуры, что указаны в ст. 454 ГК РФ. Существует специальная процедура, которую необходимо соблюдать, чтобы сделка имела юридическую силу. Это не просто внести определенную сумму и получить на руки ключи, а действительно сложный юридический вопрос. Подписание договора купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов. Сделка включает в себя следующие шаги:
- составление предварительного соглашения проведения сделки;
- составление и подписание договора о купле или продаже квартиры;
- подписание акта приема и передачи, и передача прав на недвижимость покупателю, если условия устраивают обе стороны сделки;
- проведение расчетных операций между сторонами;
- регистрация сделки в Росреестре.
Из каких частей состоит договор купли и продажи
Чтобы предварительный и настоящий договор был составлен правильно, он должен включать такие пункты как название договора, а также дату и место подписания, кто выступает сторонами сделки (данные продавца и покупателя), кто живет в квартире вместе с продавцом. Также необходимо включить сведения о том, что является предметом договора (квартира или другой физический объект недвижимости), а также идентифицирующие данные о продаваемой квартире.
Суть договора (продажа недвижимости) и цена сделки. Договор изготавливается в трех образцах. Каждый образец после подписания передается продавцу, покупателя и в Росреестре. Образцы в Росреестре подтверждают юридическую силу того что купля и продажа была выполнена правильно.
Чтобы составить бланк, который предусматривает все нюансы, могут быть включены дополнительные пункты. Например, какие документы являются основанием для получения права собственности со стороны продавца, в какой срок будет представлена возможность перехода права собственности с одного пункта на другой.
Помимо этого в договоре может быть представлена информация о том, когда жильцы будут готовы освободить площадь для новых владельцев. Это очень важно, если бывшие владельцы нуждаются в дополнительном времени для того, чтобы выселиться из проданного жилья. Например, их ипотека только оформляется, и нет возможности сразу же приобрести новое жилье.
Если деньги платятся из разных источников, нужно указать какая сумма и откуда попадает на счет продавцу. А если квартира будет принадлежать нескольким людям, нужно предоставить несколько экземпляров, поскольку свой бланк должен быть у каждого заинтересованного лица, иногда даже в банке что занимался оформлением ипотеки. Чтобы не возникало проблем, необходимо указать в самом договоре, сколько образцов предусмотрено для каждого варианта.
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
Цена квартиры и порядок расчетов в договоре купли-продажи
В этой части образца договора купли-продажи квартиры определите стоимость квартиры в твердой денежной сумме или стоимость квадратного метра. Укажите порядок оплаты: наличный или безналичный, а также валюту платежа (рубль, доллар или иная валюта).
Оплата может производиться покупателем из собственных средств, либо с привлечением субсидий, материнского капитала или жилищных сертификатов. При наличных расчетах денежные средства передаются в момент заключения договора (оформляются распиской), либо через банковскую ячейку.
Порядок безналичного расчета должен устанавливать момент исполнения обязательства по оплате: в момент списания денежных средств со счета покупателя или в момент поступления денег на счет продавца.
Допускаются смешанные способы оплаты по договору купли квартиры.
Кроме того, можно прописать, что оплата производится:
— разовым платежом;
— в рассрочку;
— с авансовым платежом.
Датой оплаты можно установить конкретную дату; дату, не позднее которой должен быть произведен платеж; либо назначенный период после наступления какого-либо события.
Если продавец оставляет в квартире мебель
Если в квартире установлено дорогостоящее оборудование (обычно это встраиваемая техника и мебель, которую продавец не может забрать при переезде), в договоре нужно перечислить их с указанием производителя. Кроме того, специалисты советуют внести в договор, какая именно сантехника остается, указать покрытие стен в комнатах, какие в квартире установлены двери.
Чем подробнее будет расписана комплектация, тем лучше для сторон. Если в стоимость квартиры входит мебель, нужно описывать ее всю. Стоит этого не сделать, и можно оказаться в ситуации, когда, зайдя в квартиру после сделки, вы обнаружите ее совсем не в том состоянии, в котором видели во время показа. Продавцы могут снять и забрать с собой все, что посчитают нужным.
Оформление договора купли продажи квартиры через нотариуса
До 2016 года участие нотариата в оформлении операций с недвижимостью имело место исключительно по желанию сторон. С января 2016 года нотариальная форма ДКП стала обязательной при проведении сделок по купле-продаже недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние граждане, а также во всех случаях оформления собственности долей, за исключением совместной собственности супругов.
Иными словами, если квартира (или одна из долей в праве собственности) принадлежит ребёнку или если объект принадлежит несколькими собственникам, договор купли-продажи такой квартиры может быть оформлен только нотариально. Впрочем, у этой формы договора купли-продажи есть безусловное преимущество: гарантия возможности правильно составить текст договора купли-продажи квартиры с соблюдением всех законодательных норм.
Важно! Нотариальное оформление обычно занимает, как минимум, 1,5-3 часа, а перед тем нотариусу требуется несколько дней на проверку и подготовку текста договора. Поэтому провести сделку одним днем, в порядке обычного приема граждан и без предварительной подготовки, не получится.
Что такое договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Обязательные условия договора
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
— наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
— стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
— описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
— суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
— цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
— перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).
Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.
Как правильно оформить?
Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:
- удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
- выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.
По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:
- Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
- Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
- Существенные условия договора:
- предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
- стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
- перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
- Иные условия соглашения включают в себя:
- информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
- сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
- условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
- Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.