Подводные камни купли-продажи квартиры в аварийном доме
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни купли-продажи квартиры в аварийном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:
- если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
- если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
- если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
- если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
- если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.
Какое жилье считается аварийным?
Прежде чем выяснить, можно ли продать квартиру в аварийном доме под снос, нужно разобраться, чем отличается дом, подлежащий капитальному ремонту, от дома, предназначенного под снос. Это совершенно разные определения.
В первом случае предполагается продажа недвижимости в доме, нуждающимся в капитальном ремонте, который администрация муниципалитета возьмет на себя, нужно лишь дождаться очереди, а во втором случае, вы заведомо покупаете аварийную квартиру себе в собственность, чтобы по прошествии определенного количества времени получить ключи от равной по квадратуре жилплощади в новостройке. Сроки переселения бывают разными, в том числе и 10, и 15 лет, более того, администрация муниципалитета и вовсе может принять решение провести капитальный ремонт.
В юридической практике нередко встречается продажа аварийного жилья, то есть объектов недвижимости:
- изношенных, не менее чем на 50%;
- пострадавших в результате стихийных бедствий, военных действий и прочих форс-мажорных обстоятельств;
- находящихся в местах повышенного уровня радиации;
- расположенных вдоль оживленной автомагистрали, где уровень шума намного превышает все предельно допустимые показатели.
Что могут получить жители сносимых аварийных домов
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества.
В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.
Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный
Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.
Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.
С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания. Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.
Как быть владельцам частных старых владений в деревнях и городах?
В деревне комиссия, которая должна проинспектировать дом, собирается также после заявления собственника. В нем необходимо указать: «прошу признать дом непригодным для жизни» и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности на ветхий дом и участок, на котором он расположен.
Государство не накладывает на хозяев таких домов дополнительных ограничений, однако программы переселения в небольших городах реализуются медленнее. И непригодность основного жилья владельцы используют в основном в качестве аргумента для получения квартиры (когда будет принято решение о непригодности дома и какие документы понадобятся?).
Если дом не включен в адресную программу переселения, то городская власть не имеет перед его жителями никаких обязательств, и вы не получите компенсацию/новое жилье. Вам необходимо уточнить сроки реализации программы. В некоторых случаях приходится ждать несколько лет – это и является частой причиной решений владельцев продать жилье. Чтобы получить средства сразу, пусть в меньшем количестве, а не ждать квартиру годами.
Если речь идет о замене квартиры на другую, покупать жилье владелец может выгодно с довольно скромным дисконтом, ведь новая квартира может располагаться в хорошо обустроенном районе. Однако тут есть и обратная сторона медали – иногда жилье предоставляется в слабо обустроенных районах, да и ждать его приходится долго.
Менее рискованной видится сделка с местными властями, главное, чтобы стартовая цена квартиры была меньше. Договоритесь с владельцем – и получите существенный бонус.
Плюсы приобретения квартиры:
- Возможность получить прибыль, заключив договор по выкупу.
- Возможность получить жилье в новостройке по программе переселения.
Недостатки приобретения квартиры:
- Длительное ожидание квартиры.
- Низкая оценка квартиры при выкупе местными властями.
- Новая квартиры в районе с не обустроенной инфраструктурой.
Какие существуют риски для покупателя
Риски при покупке жилья в доме под снос:
- Затраты на ремонт не компенсируются при переселении.
- Дом могут исключить из программы реновации.
- При подписании договора о возмещении стоимости квартиры срок получения и размер компенсации неизвестны.
- Обременения, перепланировка, регистрация кого-то постороннего усложняют или делают невозможным передачу прав собственности.
- Указание срока регистрации собственника в квартире для получения новой.
- При покупке жилплощади в доме под снос в Москве использовать материнский капитал нельзя.
- Иногда местная администрация отказывает новому хозяину в прописке. Запрет распространяется на приватизацию жилища в аварийном состоянии. Решение можно обжаловать в суде.
Действующее законодательство об обеспечении москвичей жильем
Базовым нормативно-правовым актом в данной сфере является Жилищный Кодекс и Закон Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Если Жилищный Кодекс раскрывает нам общие условия, то столичный закон дает более точные ответы на интересующие нас вопросы.
Ранее мы уже рассматривали тему порядка признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Обратимся к п. 3 ст. 20 московского Закона № 29. Согласно данной статье норма жилой площади в Москве на одного человека составляет 18 квадратных метров. Исходя из этого можно сделать вывод, что при сносе пятиэтажки граждане, состоящие на учете в улучшении жилищных условий, проще говоря – очередники, получат по 18 квадратных метров на члена семьи.
Исходя из этого отвечаем на первый вопрос заявленной темы – как бесплатно получить дополнительные метры в рамках программы сноса пятиэтажек? Для улучшения своих жилищных условий жителям «Хрущевок» нужно состоять на жилищном учете.
Стоит ли покупать квартиру под снос?
Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.
Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.
В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.
Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.
Когда дом могут признать аварийным?
Статус аварийного жилья присваивается многоквартирному зданию в случае, если более половины несущих конструкций и жилых помещений представляют потенциальную опасность для жильцов.
Для несущих конструкций аварийность означает наличие существенных повреждений или деформаций, обусловленных естественным износом или внешним воздействием.
Жилье опасно и не пригодно для проживания — его признают аварийным.
Признать дом аварийным вправе межведомственная комиссия. Именно она проводит проверку и выносит заключение о непригодности дома для проживания людей.
Однако квартиры в аварийных домах не исключаются из гражданского оборота:
- их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду;
- допускается вселение, а также прописка и выписка граждан в жилые помещения аварийного дома.
Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам.
Регистрация по месту проживания в аварийном доме не запрещена.
Что нужно знать покупателю квартиры в ветхом жилье?
В первую очередь необходимо удостовериться в двух главных моментах. Первый – проверка наличия документов, подтверждающих судьбу дома. Однако даже если по этому пункту все в порядке, лучше не спешить радоваться: в условиях экономической нестабильности градостроительная политика властей может измениться. В итоге дом, дата сноса которого уже обозначена, так и будет стоять, продолжая разрушаться естественным образом.
Второе. Очень важно убедиться, что собственник объекта еще не заключил с органами местного самоуправления соглашения об изъятии реализуемого объекта. До момента подписания владелец вправе распоряжаться своей собственностью на свое усмотрение, что регламентируется пп. 5 Ст. 32 ЖК РФ. Кроме того, как и в любых других сделках купли-продажи квартир, сотрудничать лучше с самим собственником, а не лицом, действующим по доверенности. В случае с ветхими домами такая предосторожность совсем не помешает: здания такие старые, а значит, есть шанс, что официальный хозяин жилплощади в них – пожилой и не всегда дееспособный человек.
В остальном, покупка такой квартиры вторичного фонда ничем не отличается от аналогичных. Хотя важно понимать, что использование ипотечных средств или привлечение материнского капитала здесь невозможно. Для кредитных структур ликвидность аварийного жилья очень низкая, а рисковать банкиры не склонны. На «материнские» деньги приобрести непригодную к проживанию квартиру нельзя, ведь этот тип капиталов априори рассчитан на покупку более качественной жилплощади.
Радужные перспективы под вопросом
Если площади аварийного фонда приобретаются для постоянного проживания с расчетом дальнейшего переезда в новостройку, то нужно понимать, что ни один из предложенных вариантов может не устроить. Дело в том, что главный критерий здесь – эквивалентность цены исходника и альтернативы. Предложение властями новых квартир на периферии вместо старых в центре – стандартная практика.
Но это еще хороший расклад. При более плохом сроки расселения могут затягиваться, а в эксплуатации старое жилье довольно проблематично. В итоге необходимость постоянных трат на ремонт и большие расходы на оплату ресурсов ставят под сомнение целесообразность данного вида капиталовложений.
Эксперты сравнивают покупку ветхого жилья с лотерей: выигрыш принесет хорошую прибыль, однако он маловероятен. Тем, кто решился на такой риск, рекомендуется самостоятельно разобраться во всех тонкостях, но проще обратиться к опытному риэлтору.
Граждан хотят защитить от покупки аварийного жилья
20 апреля в Госдуму поступил законопроект № 945109-7 о внесении изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости в целях предотвращения покупки аварийного жилья гражданами.
Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.
Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья.
При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.
«Таким образом, Гражданин может приобрести квартиру, не зная о том, что приобретает аварийное жилье, так как состояние дома можно оценить только визуально. Но даже при нормальном состоянии дома внешне конструктивное состояние дома может быть аварийным.
В ряде случаев продавцы недвижимости специально скрывают от покупателей факт признания дома аварийным.
Зачастую самостоятельно найти данную информацию достаточно затруднительно, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.
Авторы поправок добавили, что наличие сведений о признании дома аварийным в выписке, содержащей общедоступные сведения из ЕГРН, позволит решить все вышеуказанные проблемы и обеспечить максимальную защиту прав граждан, а также повысит уровень информированности населения и сократит неэффективные расходы государства.
Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.
Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный Кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2019 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.
2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире.
Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками.
«После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.
Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ.
«Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными.
При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.
По мнению эксперта, если такая информация будет содержаться в выписке из ЕГРН, то это значительно облегчит поиск информации о статусе дома.
«Необходимо дополнить Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.
№ 47) соответствующими обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению информации в Росреестр, а также о ее актуализации и обновлению», – полагает Виктория Соловьёва.
Адвокат АП Калужской области Дмитрий Кияшко отметил, что в большинстве случаев покупатели не хотели бы приобретать аварийное жилье, поэтому ранее они были вынуждены полагаться на предоставляемые риелторами сведения или в течение месяца ожидать официального ответа от органов местного самоуправления. «Очевидно, что размещение таких сведений в ЕГРН позволит существенно упростить получение информации, как следствие снизить нагрузку на всех участников правоотношений», — отметил эксперт.
По его мнению, размещение сведений в публичном доступе сыграет свою роль при определении существенного в споре обстоятельства, в какой момент исполнения сделки покупатель узнал или должен был узнать о таком существенном недостатке приобретаемого помещения. «Если покупатель до сделки будет осведомлен о недостатке, он принимает все риски, с ним связанные», — полагает Дмитрий Кияшко.
Адвокат АК «Бородин и партнеры» Ольга Рогачёва напомнила, что в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этого права.
«Правительство досрочно выполнило программу по переселению из старого ветхого жилья в новое ветхое жилье»
Это шутка с долей шутки, подкрепленная реалиями и, в том, числе, моим профессиональным опытом и историями клиентов – а я работаю риэлтором уже 17 лет и все нюансы рынка недвижимости знаю назубок.
Жилой фонд, доставшийся нам от СССР, уже исчерпал свой эксплуатационный ресурс. Процент ветхих домов, по сравнению с глобальной, интенсивной застройкой новых районов все еще очень высок. Скорость выполнения программ по расселению ветхого и аварийного жилья слишком медленная. Чиновники не хотят признавать все подряд дома аварийными, просто потому, что альтернативного жилья просто столько нет. Есть новые квартиры, за которые застройщик хочет получить большую прибыль, а не вот эти вот все, никому не нужные «пассажиры». А тех, кто, все-таки, дождался своей очереди на расселение, ждет жилье в неликвидном районе, либо сумма, которую точно не хватит на равноценное по метражу жилье. А значит ипотека, и прочая головная боль, где взять еще денег на свой угол.
Проблема с расселением, судя по официальной программе столичной реновации, будет длиться настолько долго, что собственников, дождавшихся материальной компенсации, действительно будут ждать дома, которые уже сами будут требовать ремонта. И кажется, что это будет продолжаться бесконечно.
Возвращаясь, к заглавной теме статьи, зачем покупать жилье в доме под снос, резюмирую:
- Затем, чтобы жить в своей квартире, и денег хватает только на такую. Это оправданно, если жилье по сроку ветхое, но состояние приличное.
- У квартиры есть точные сроки реновации, и вы целенаправленно хотите получить новое жилье в новостройке, чтобы жить либо продать. Сроки крайне важны, без них мероприятие из инвестиции переходит в разряд авантюры.
Дом под снос – довольно удобное место для жизни
Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:
– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.
Покупать кота в мешке
Если решение о покупке все же принято, стоит продумать все детали и узнать как можно больше информации о доме. Артем Хохлов, директор АН «Земеля» г. Иркутска, партнер КР «Мегаполис-Сервис», предостерегает от необдуманных покупок:
– Если говорить о приобретении жилья в доме под снос, то изначально необходимо представлять себе конечную цель этой покупки. И здесь много нюансов: нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Одним словом, если цель – инвестиции, то прежде чем покупать такое жилье, нужно оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны, не получится ли так, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать. А если покупать подобное жилье для личных нужд, то стоит очень и очень подумать. Это как покупать кота в мешке: неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи. Хорошо, если новая квартира окажется в том же районе, где располагалась прежняя в аварийном или ветхом доме, ведь в противном случае придется устраивать детей в другую школу, детский садик, менять свое окружение. Да и элементарная удаленность от места работы – тоже немаловажный фактор.
Вместо дома под снос можно получить вариант еще хуже
Во время процедуры предоставления нового жилья нужно рассчитывать на жилье эквивалентной стоимости. Однако стоит помнить, что если предлагаемый вариант вам не понравится – с вами не будут нянчиться и предлагать постоянно новые квартиры. Елена Иванова предостерегает от излишних надежд, ведь среди альтернативных вариантов, возможно, будет тот, который не понравится:
– При определении компенсации за жилое помещение владелец жилья может рассчитывать на получение эквивалента рыночной стоимости и стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли, а также он может претендовать на возмещение убытков, повлеченных изъятием его помещения (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению вам может быть предоставлено взамен изымаемого помещения другое с зачетом его стоимости при определении размера компенсации за изымаемое жилье (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Жилое помещение, предоставляемое при переселении из аварийного фонда, может находиться по месту вашего жительства, оно может быть выбрано в границах этого населенного пункта или в границах другого населенного пункта субъекта РФ (с учетом письменного согласия собственника).
Отдельно хочется заметить, что при получении замены ваши отказы от предоставляемого помещения на территории другого населенного пункта (в том числе и неоднократные) не могут быть основанием для отказа в предоставлении их вам. Другими словами – возможно, придется согласиться и на не понравившийся вариант (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).