Переуступка права аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

• Передать актив в субаренду;
• Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
• Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
• Заложить арендные права;
• Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

Что значит переуступка

Передача права аренды — это передача права собственности и пользования любым имуществом.

Суть продажи заключается в том, что первоначальный арендатор больше не заинтересован в аренде нежилого помещения или его финансовое положение не позволяет ему продолжать вносить арендную плату.

В этом случае человек может передать свои права аренды другому лицу за определенную плату. При этом он обязан получить согласие на заключение договора передачи от собственника указанного объекта недвижимости.

Этот договор очень похож на договор субаренды помещения. Единственное отличие состоит в том, что по договору субаренды арендная плата за пользование нежилым помещением выплачивается арендатору, а он, в свою очередь, обязан платить арендную плату собственнику.

Во время аренды арендная плата выплачивается непосредственно собственнику нежилого помещения, а не первоначальному арендатору.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

• предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
• последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
• арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

1. паспорт для удостоверения личности,
2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Преимущества заключения

Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:

• потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
• как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
• цедент получает компенсационную выплату;
• зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.

Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:

• во-первых, это согласие собственника;
• во-вторых, проведение торгов (если объект сделки – государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.

Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.

Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Этот договор означает, что заканчивается право аренды у прошлого арендатора. Оно появляется у его правопреемника. Из-за этого сроки не утверждаются. Но необходимо контролировать, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не был больше, чем это зафиксировано в основном соглашении.

Важно ориентироваться на положения первичного документа. Если аренду утверждали на конкретный срок, то из него вычитывают срок пребывания в аренде. Если имущество передавалось на 25 лет, но пользовались им 8 лет, то договор переуступки может действовать 17 лет.

Если до завершения аренды менее года, то сделку необязательно регистрировать. При пролонгации прав с собственником регистрация выполняется с даты пролонгации. В иных ситуациях учитываются нормы положения ФЗ о регистрации.

Регистрацию осуществляют после заключения соглашения сторонами. Заранее следует составить заявление и заплатить пошлину. Сделка регистрируется в Росреестре. Сейчас по РФ работают многофункциональные центры, которые предоставляют посредническую деятельность.

Обоим участникам процедуры нужно обратиться к регистратору МФЦ или непосредственно в Росреестр и предъявить экземпляры соглашений и документацию. Обратно выдается расписка и назначается дата посещения – примерно спустя 10 рабочих дней.

Что такое переуступка права аренды, для чего нужна

Данное понятие исключительно те сделки, которые касаются использования недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование.

По сути, переуступка прав аренды являет собой процесс, при котором осуществляется перемена лиц, в частности арендатора.

Таким образом, можно говорить о перенайме, когда на место одного арендатора приходит другой, на которого переходят все обязанности и права, которые ранее были в наличии у предыдущего арендатора.

Продажа права аренды необходима в тех ситуациях, когда первоначальному арендатору требуется в срочном порядке передать права на объект другому лицу, при этом максимально экономя свое время.

Заключение сделки позволяет избежать проволочек при передаче объекта, что положительно скажется на всех сторонах процесса аренды.

Переуступка права аренды нежилого помещения являет собой более упрощенную версию стандартной процедуры аренды, при которой для заключения новой сделки потребуется расторгнуть ранее действовавшее соглашение и заключить новое.

В данной ситуации арендатор просто примет на себя обязательства другой стороны, заодно приобретя и аналогичные права.

После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
• правоустанавливающие документы;
• согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
• для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
• для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
• для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
• договоры аренды – изначальный и новый;
• квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.

Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.

Переуступка права аренды земельного участка 2020

• Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.
• Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.

Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.

Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.

В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.

Новый арендатор наделяется правами:

• передача недвижимости в субаренду;
• перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
• передача прав по долгам в залог;
• предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.

Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.

Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

• избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
• снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
• может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
• может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

• недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
• бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
• для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

• найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
• между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
• к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
• он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

• он может столкнуться с риском мошенничества;
• при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
• если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

• участие объекта в имущественных сделках;
• передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

• арендатор переехал в другой населённый пункт;
• у него изменились планы по ведению бизнеса;
• нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
• продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Недостатки:

• Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
• Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
• Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
• Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
• Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
• Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
• Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
• Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Права арендатора имущества

Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:

• заключения договора субаренды;
• передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
• передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
• применения права аренды как залогового актива;
• его применения как части уставного капитала компании.

Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.

С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:

• распоряжение объектом;
• проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
• расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
• получение оплаты в прежнем объёме и в срок.

PPA: что это такое и в чем выгода

Есть определенные компании, для которых модель PPA подходит наилучшим образом. Это те заказчики, которым нужна реклама товаров, и у которых большая часть продаж происходит через интернет. Обычно на таких сайтах есть целевые страницы. С них поступают лиды, звонки, письма, пользователи оставляют на этих страницах заявки и делают заказы. Вот примерный список клиентов, для которых PPA – самое удачное решение:

• Лиды.
• Пользователь посетил несколько страниц сайта.
• Пользователь посетил целевую страницу.
• Оформлена покупка.
• Посетитель загрузил файл с сайта или посмотрел ролик.
• Пользователь просмотрел прайс-лист.
• Потенциальный клиент оставил информацию о себе в форме заказа или обратной связи.

Переуступка прав аренды нежилого помещения — детальный обзор

Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Похожие записи:

• Документы на вступление в наследство на квартиру
• Претензия по договору подряда заказчику
• Размер единого пособия на детей до 17 лет с 1 января 2023 года (таблица)