Право собственности на квартиру в новостройке: оформление, документы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на квартиру в новостройке: оформление, документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.

Оформите квартиру в собственность

Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.

Потребуются следующие документы:

1. Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
2. Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
3. Кредитный договор и его копия
4. Паспорта всех дольщиков
5. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
6. Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
7. Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.

Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe

3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:

✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв

✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo

✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья

✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн

✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

• Договор основания;

  Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

• Акт приема-передачи;

  Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

• Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;

  Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

  Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

  Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

• Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
• Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
• Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
• Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

Как исправить ошибку в ЕГРН?

Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.

В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:

• технический план на квартиру;
• договор купли-продажи (или дарения, долевого участия, приватизации и т. д.).

Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.

• При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.

• При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.

Приобретение квартиры в новостройке

Главная особенность сделок этой категории — отсутствие завершенного объекта на стадии заключения договора долевого участия (ДДУ). Следует учитывать особенности фиксации выполнения застройщиком обязательств по соответствующему соглашению. Для формулировки требований к списку документов при оформлении квартиры в собственность следует рассмотреть типовую последовательность действий покупателя:

1. После детального изучения объекта и условий сделки подписывают договор с застройщиком.
2. Передают ДДУ вместе с заявлением и согласием супруга в Росреестр.
3. При покупке с применением заемных средств оформляют залоговое право кредитора.
4. Получают документ с регистрационной отметкой.
5. Принимают построенную квартиру по акту.

Покупка доли в квартире

По нормам действующего законодательства другие жильцы (владельцы долей) имеют преимущественное право на приобретение части квартиры. На стадии подготовки оформления квартиры в собственность продавец сообщает этим гражданам о будущей сделке с указанием суммы продажи. При отсутствии добровольного согласия передает официальные уведомления:

• заказным письмом;
• телеграммой;
• с помощью доверенного лица или курьерской службы.

К сведению! Отсутствие ответа равнозначно отказу. Продажу можно оформлять через месяц после уведомления. Решение несовершеннолетнего собственника подтверждается родителями (опекунами), дополняется разрешением ООиП.

Следует внимательно отнестись к этой части подготовки оформления квартиры в собственность. Любой долевой собственник вправе опротестовать сделку в суде. Если продажа аннулирована соответствующим решением, человек может приобрести часть недвижимости по цене в ДКП.

Оформление доли квартиры в собственность в обязательном порядке выполняется через нотариуса с оплатой госпошлины 0,5 % от суммы по ДКП, но не более 20 тыс. р. Нужно подготовить:

• гражданские паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы;
• ДКП и акт приема-передачи;
• отказы (уведомления) дольщиков;
• согласие ООиП.

По правилам, действующим с февраля 2019 г., нотариус передает документы для регистрации в Росреестр самостоятельно. Эта операция выполняется бесплатно. Стоимость заверения, выездного обслуживания и других услуг определяется по коммерческим расценкам конторы.

К сведению! Как правило, применяется электронный документооборот. Эта технология сокращает время регистрации со стандартных 10 рабочих дней (максимум) до 24 часов.

Если доля выделена в натуре, согласие других жильцов (нотариальное оформление) не требуется. Однако такой статус недвижимость приобретает только после доказательства соответствия критериям обособленного жилого помещения. Ниже перечислена часть требований:

• отдельный выход на лестничную площадку;
• наличие кухни, санузла;
• подключенные инженерные коммуникации со счетчиками потребленных ресурсов;
• окна в жилых комнатах.

Переделка многокомнатной квартиры выполняется по специальному проекту. Результат выполненных работ подтверждается специальной комиссией муниципалитета. На завершающем этапе применяют рассмотренную выше схему с подготовкой технического плана. Этот документ передают в Росреестр для внесения изменений в базе данных кадастрового учета. При последующем оформлении выделенной доли квартиры в собственность применяют стандартную последовательность действий.

Кто может не платить госпошлину: льготы

Есть льготные категории граждан, которые освобождены от уплаты госпошлины. Если регистрируется общая собственность нескольких лиц и среди них есть льготник, то пошлина льготника вычитается из общей суммы. Остаток делится на остальных заявителей по общим правилам и оплачивается. К льготникам относятся:

• малоимущие (за исключением госрегистрации ограничений / обременений прав на недвижимость);
• ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, узники фашистских концлагерей, военнопленные во время Великой Отечественной войны;
• физические лица, которые обращаются для государственной регистрации права собственности на жилые помещения, предоставленные им взамен освобожденного жилья по московской программе реновации.

Принятие квартиры в новостройке

---

После подписания ДДУ или уступки покупатель еще не имеет юридического права собственности на квартиру, т. к. она еще не построена и не передана строителями в пользование. Готовый внешне дом может оказаться не подключенным к коммуникациям, и ждать его сдачи придется еще очень долгое время.

Сдача новостройки происходит в несколько этапов. Сначала построенный дом принимают различные государственные инстанции (например, БТИ производит фактические обмеры помещений и сверяет их с проектными). А после застройщик получает следующие документы:

• заключение о соответствии (ЗОС);
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Далее дольщики уведомляются о том, что дом готов к проживанию, и приглашаются в порядке очереди на подписание актов о приемке и передаче квартир.

Этот акт является таким же важным документом, как и правоустанавливающий договор. В нем отражаются все характеристики передаваемого помещения, фактическая площадь, наличие или отсутствие отделки, имеющиеся недочеты, которые обязан исправить застройщик. Кроме того, именно с даты подписания акта у владельца квартиры возникает обязанность по уплате коммунальных платежей.

Но подписание акта приемки-передачи не дает хозяину квартиры полноценное право собственности. Оно появится только после того, как факт передачи помещения от застройщика к дольщику будет зарегистрирован в Росреестре. Регистрацию можно произвести разными способами, но все они требуют непосредственного обращения в отделение Росреестра.

Оформление права собственности через МФЦ

---

Право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации. Порядок действий, а так же необходимый перечень документов определен Федеральным законом N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать в собственность построенную недвижимость через МФЦ, нужно прийти в любой многофункциональный центр, оказывающий подобную услугу.

Желательно дождаться, чтобы застройщик произвел первую регистрацию помещения в доме самостоятельно, т. к. это уменьшит список подаваемых каждым дольщиком документов (не будет необходимости в предоставлении технического плана, разрешения на ввод в эксплуатацию и других бумаг, которые подаются только раз для всего дома в целом).

Заявление подает собственник помещения, либо его представитель по доверенности (тогда с собой обязательно нужно иметь, помимо остальных документов, оригинал и копию доверенности). Список документов, представляемых в МФЦ, состоит из:

• паспорта гражданина РФ;
• договора долевого участия или уступки;
• акта приемки-передачи квартиры;
• квитанции об оплате госпошлины (для физ. лица 2000 рублей, если собственников по договору несколько, то эта сумма пропорционально делится на всех);
• заявления о регистрации (оформляется в МФЦ).

В случае если недвижимость приобретена супругами сообща в совместную собственность (без выделения долей), необходимо предоставить свидетельство о браке, без него заявление не будет принято.

Специалист МФЦ проверяет и принимает указанные документы, составляет их опись, а потом выдает расписку о принятии.

В этой расписке указывается:

• номер заявления, по которому можно проверить его статус;
• перечень принятых бумаг;
• плановая дата выдачи готовых документов;
• ФИО сотрудника.

Срок оформления квартиры в первичную собственность через МФЦ составляет 12 рабочих дней, из них 10 рабочих дней непосредственно на процедуру регистрации в Росреестре, а 2 дня на передачу документов из МФЦ и обратно.

После регистрации и возвращения документов в МФЦ, заявителю придет уведомление, что услуга выполнена. Приехав в центр, он сможет забрать у специалиста:

• правоустанавливающий договор;
• приемо-передаточный акт;
• оригинал выписки о праве собственности.

Договор и акт могут пригодиться позже, например, для подачи документов на налоговый вычет, в т. ч. их необходимо сохранить на будущее.

Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру

До 2015 года такое свидетельство относилось к разряду документов строгой отчетности, имеющих степень защищенности полиграфической продукции (уровень Б), с учетными серией и номером. Согласно приказу Министерства экономического развития №765 от 32.12.2013, форма документа с 2015 года изменилась.

Теперь это официальный бланк Управления ФС государственной регистрации, кадастра и картографии с номером, соответствующим номеру гос. регистрации права. Заверяется документ подписью гос. регистратора. Это значит, что с 2015 года к степени защищенности бланка документа не предъявляется каких-либо требований и он может быть оформлен на обычной белой бумаге (формат А4).

Номер и серия в свидетельстве указываются также на обратной стороне документа, а вот что касается данных паспорта, то их в новом свидетельстве уже не будет. Теперь требуется указывать дату и место рождения гражданина, СНИЛС. Еще одним нововведением является возможность получения такого документа в электронном виде с электронной подписью регистратора.

Регистрация собственности через застройщика

С 13 июля 2020 года застройщики могут регистрировать право собственности на построенные квартиры от имени дольщиков. Для этого не нужно оформлять доверенность — девелопер будет действовать на основании Федерального закона №202-ФЗ

Процесс регистрации квартиры через застройщика выглядит следующим образом:

1. Застройщик сдает дом и ставит его на кадастровый учет.
2. Застройщик обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности от имени дольщика.
3. После регистрации застройщик передает дольщику выписку из ЕГРН.
4. Дольщик подает в МФЦ договор долевого участия или переуступки прав для проставления штампа Росреестра о регистрации права собственности.

Госпошлину при оформлении собственности через строительную компанию все равно нужно оплачивать. Это может сделать застройщик, а собственник потом возместит эти расходы.

Кратко — как оформить право собственности на квартиру в 2021 году

• При подписании акта приема-передачи уточните у застройщика сроки постановки новостройки на кадастровый учет или дождитесь оповещения от него.
• Соберите пакет необходимых документов (паспорт, договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт, госпошлина).
• Подайте документы на регистрацию в Росреестр: лично в МФЦ или офисе Росреестра, онлайн на сайте Росреестра или через посредника.
• Получите бумажную или электронную выписку из ЕГРН в течение 7−9 рабочих дней.
• Стоит заранее проконсультироваться с менеджером в банке о дополнительных шагах, если квартира приобреталась в ипотеку.
• Несмотря на то, что в законодательстве не указано, в какой срок необходимо оформить право собственности на квартиру, лучше не затягивать. Без государственной регистрации вы не будете считаться полноправным владельцем жилья.

Похожие записи:

• Какие льготы с 1 января 2023 года положены пенсионерам
• ​Как получить субсидии на жилье?
• Как получить льготы ребенку инвалиду?