Договор ренты: порядок заключения, расторжения. Кто может оспорить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: порядок заключения, расторжения. Кто может оспорить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Расторжение договора пожизненной ренты
Согласно действующему законодательству Российской Федерации и его части, направленной на обеспечение защиты интересов рентополучателя, расторгнуть договор ренты можно только в одностороннем порядке. Данным правом наделяется исключительно рентополучатель. Рентоплательщик не может стать инициатором в вопросе прекращения правовых отношений по соглашению сторон. Основания для расторжения договора определяются статьей номер 599 Гражданского кодекса, а процесс осуществляется в соответствии с условиями, описанными в предыдущей части данной статьи.
Как правило, обращение в суд с рассматриваемым вопросом осуществляется после предварительного направления письма в адрес рентоплательщика. Предупредительное письмо должно содержать информацию о намерении рентополучателя расторгнуть договор, а также требования относительно возврата недвижимости. При составлении письма есть возможность сообщить о требовании возмещения убытков. Наиболее рациональным решением в данном случае становится направление заказного письма с получением уведомления о вручении корреспонденции. Если рентоплательщик отказывается от соблюдения условий рентополучателя или ответ от него отсутствует, рентополучатель может подать исковое заявление в суд.
Исковое заявление по расторжению соглашений о ренте должно включать в себя требования о прекращении правовых отношений и обязательств по соглашению с одновременным возмещением понесенных убытков и требованием возврата недвижимости. В ходе судебного разбирательства могут привлекаться свидетели или использоваться квитанции и другие разновидности доказательств, подтверждающих нарушение обязательств по соглашению рентоплательщиком. После того как рентополучатель получает решение в свою пользу, он обязуется пройти процедуру перехода прав собственности на основании копии судебного акта.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Что прописать в договоре ренты
Типовой формы договора ренты не существует. Но есть пункты, которые обязательно прописываются в документе.
- Описание и характеристики жилой недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и т.д.).
- Способ оплаты, размер рентного платежа, график и порядок выплаты.
- Перечень обязательных покупок, услуг или работ, если предусмотрены не только денежные выплаты.
- Полная выкупная стоимость недвижимого имущества.
Перед заключением сделки сторонам следует тщательно всё продумать и обсудить условия. Это поможет выявить дополнительные потребности и избежать трудностей в будущем. Например, юристы рекомендуют указать в договоре ренты:
- место проживания плательщика и получателя ренты — продолжит ли рантье проживать в своей квартире, а также сможет ли плательщик переехать в неё;
- правила наследования имущества, если рентополучатель переживёт плательщика ренты;
- порядок индексации рентных платежей с учетом инфляции;
- перечень существенных нарушений договора.
Как расторгнуть договор ренты
Расторгнуть договор досрочно можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд. Если решение устраивает обе стороны, составляется специальное соглашение. В нём уточняют условия прекращения сделки. Например, возврат недвижимого имущества и рентных выплат, распределение расходов на нотариуса и регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Соглашение сторон, как и сам договор ренты, также подлежит обязательному нотариальному заверению.
Для расторжения ренты через суд необходимы веские основания:
- существенное нарушение условий ренты;
- действия под влиянием заблуждения;
- заключение сделки под давлением, угрозой жизни или здоровью.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Общие основания для расторжения договора ренты
К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.
Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:
- сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Выкуп ренты: условия и обстоятельства
Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.
Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.
Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.
Мошенничество по договору пожизненной ренты: как избежать
Нормы права, посвященные рентным отношениям в большей мере, направлены на защиту позиции рентополучателя, в то время как плательщик ренты остается почти бесправным.
На практике, более управомоченная сторона может злонамеренно провоцировать невозможность исполнения рентоплательщиком своих обязанностей путем длительного отсутствия и фактического неполучения платежей; имитацией разгрома квартиры рентоплательщиком.
Чтобы избежать всякое мошенничество, необходимо четко фиксировать все действия по осуществлению рентных обязательств. К ним можно отнести:
- затребование расписки при передаче денег;
- сохранение чеков за произведенные покупки, услуги;
- фото-, видеофиксация;
- привлечение свидетелей.
Узнаем общие условия расторжения договора ренты
Договор ренты — это прежде всего юридический документ, потому на него распространяются общие нормы гражданского права. Это означает, что расторгнуть такое соглашение можно по общим правилам для недействительных и ничтожных сделок.
Причины для признания договора ренты недействительным:
- — Сделка была заключена под угрозой насилия, с применением обмана или введением другой стороны в заблуждение
- — Сделка заключалась лицом, которое не имело на это права (несовершеннолетним, не имеющим прав на недвижимость, коммерческой организацией и проч)
- — Договор заключен с грубым нарушением формы или противоречиями законодательству
- — Сделка не прошла процедуру госрегистрации и т.д
Как расторгается соглашение при наличии существенных нарушений
Наиболее частым основанием для расторжения пожизненной ренты выступает то, что плательщик ренты не перечисляет средства владельцу имущества на основании условий договора.
Такое нарушение считается существенным, поэтому другая сторона может обращаться в суд для расторжения акта.
Важно! Существенным нарушением выступает систематическая неуплата средств по договору.
Нередко в самом соглашении приводятся определенные ситуации, при которых рентополучатель обладает возможностью расторгнуть акт за счет нарушения его условий другой стороной.
Как составить договор дарения с пожизненным проживанием? Смотрите по ссылке.
Для этого придется обращаться в суд с доказательствами таких нарушений. В качестве доказательной базы используются разные претензии и жалобы, заявления и иные документы, направляемые плательщиком другой стороне.
Часто к процессу привлекаются свидетели и подготавливаются платежные документы.
Общие основания для расторжения договора ренты
К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.
Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:
- сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.
Как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон?
- вся денежная сумма не передана получателю (в том числе и при рассрочке);
- акт передачи имущества не подписан сторонами;
- переход права собственности не прошел регистрацию,
то участники могут прекратить правоотношения без обращения в судебные инстанции. Казалось бы, обычная ситуация. Но как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон и правильно все оформить?
Намерения сторон оформляются письменным соглашением, которое должно содержать:
- персональные и паспортные сведения участников намерения;
- срок прекращения обязательств;
- указание на отсутствие неблагоприятных обстоятельств, насилия и угрозы, послуживших основанием прекращения правоотношений;
- условие о возврате имущества;
- об отсутствии запретов и обременений имущества
Существует несколько способов прекращения договора:
- Добровольное прекращение. Представляет собой весьма простой и неконфликтный вариант. При взаимном согласии составляется документ, прописывающий условия расторжения. Такое соглашение должно содержать положения о передаче имущественных ценностей, денежных средств, недвижимых объектов. Он должен быть удостоверен нотариусом и регистрируется в подразделении Росреестра, где после оплаты госпошлины обременение с недвижимого объекта будет снято.
- Принудительный разрыв рентных отношений. Инициатором может быть получатель в связи с неполучением полного размера выплат или неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Систематическое нарушение требований может выражаться в:
- Отказе осуществлять выплаты или выдаче средств с постоянными задержками;
- Злостном невыполнении других обязанностей, в том числе, непредоставление ухода или неуплата коммунальных услуг;
- Нарушении других требований, если они определяются существенными.
Выявление таких случаев влечет разрыв договорных обязанностей с участием судебных органов, при его положительном решении договор прекращает своё действие.
Получателю возвращается предмет договора, а плательщику выплачивается денежная сумма, если объект передавался за плату. Судебные издержки возлагаются на ответчика. Помимо этого, уже уплаченные суммы на выполнение других обязанностей не подлежат возврату.