Переуступка права аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Пошаговый алгоритм процедуры

Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.

«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».

Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:

• находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
• получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
• направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
• составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
• заключаем договор;
• регистрируем сделку в Росреестре.

Документы для переуступки права аренды на земельный участок

Для смены арендатора земельного участка нужно:

1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
11. Кадастровый паспорт земельного участка.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

• Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна.

• Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

• Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
• В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
• После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
• После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
• Документация нотариально заверяется;
• С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
• Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
• В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

• Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
• Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
• Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
• В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

• Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
• Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
• Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

• Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
• Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
• Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Аренда земельного участка и переуступка прав

Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.

С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках. Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери). Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.

Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:

• на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
• обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
• передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
• договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
• переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.

Участие физических лиц в переуступке прав

Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.

Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан. И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных. Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.

Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:

• обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
• присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
• пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
• оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
• для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Пошаговая инструкция заключения соглашения

Немаловажно при заключении указанного договора обратить внимание на то, как оформить уступку права аренды земли. Рассмотрим подробнее

Существующий метод перехода полномочий к новому арендатору предоставляет возможность сохранить основной подписанный с собственником договор аренды и оформить новый согласно дополнительно разработанного приложения к основному документу.

Очень часто граждан интересует вопрос о том, как переуступить право найма земельного участка. Вся процедура составления договора и оформления документов включает такие действия:

1. Арендатор, в пользовании которого находится земельный надел, при передаче права аренды приглашает на участок собственника, а также лицо изъявившее желание воспользоваться возможностью аренды земли.
2. Владелец земельного участка дает устное согласие на переуступку прав или отказывает арендатору в его намерениях.
3. При получении согласия собственника и ознакомлением со всеми требованиями, правами и обязанностями третье лицо подтверждает или не соглашается на переуступку полномочий пользования землей.
4. После получения согласия всех сторон, арендатор вместе с новым пользователем земельного участка составляют договор. По согласию собственника в первый основной документ могут быть внесены изменения.
5. Договор о переуступке заверяется нотариусом.
6. С юридически заверенного у нотариуса документа снимаются копии.
7. Заверенный и подписанный двумя сторонами договор предоставляется участниками сделки для его регистрации в кадастровые органы.
8. После обращения в кадастровое бюро производится оплата госпошлины, оригинал или копию передают в кадастровый отдел (о размере госпошлины за аренду ЗУ и регистрацию договора в Росреестре мы рассказывали в отдельной статье).

Из отдельных публикаций наших экспертов вы сможете узнать об аренде сельскохозяйственных земель, а также о том, как можно взять в аренду лесной участок.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет.
Специализация: все сферы юриспруденции.

Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

• Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
• Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
• Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

Госрегистрация договора

Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.

Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.

Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:

• заявление о регистрации;
• договор аренды;
• договор о переуступке;
• нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
• нотариальное согласие супруги физ. лица;
• полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
• учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
• документ об оплате госпошлины.

Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок

В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.

Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.

Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:

1. Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
2. Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.

Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:

• Заявление на переуступку;
• Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
• Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
• Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
• Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.

Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.
Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах. Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.

Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.

Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

На что обратить внимание

• Обратите внимание, что оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
• Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
• Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
• Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
• Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
• При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Договор уступки права аренды образец бланк

• Не исключением в современном мире стало пользование имуществом на основании права аренды.
• Часто возникают вопросы, как же поступить с имуществом, которое не принадлежит кому–то, а просто находится в аренде.
• Для таких случаев существует договор уступки права аренды.
• Сущность договора уступки права аренды
• Законодатель предусмотрел возможность передать (уступить) свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
• Понятие уступки находится во взаимосвязи с таким понятием как субаренда, но имеются и различия.

Уступка права аренды намного шире и включает в себя переход всех условий, прав, возложенных на прежнего арендатора.

Так, по договору субаренды ответственность перед арендодателем несет прежний (первый) арендатор.

Существенные условия и лица в договоре уступки права аренды

Такой договор всегда заключается в письменной виде. Вопрос о государственной регистрации зависит от первоначального договора аренды. Если договор аренды регистрировался, то и договор уступки также подлежит регистрации.

Срок договора не может превышать срок первого (основного) договора аренды.

Сторонами в договоре становятся собственник имущества (земельного участка, транспорта, недвижимости) и новый арендатор.

В первоначальном договоре может содержаться условие о необходимости поставить собственника в известность об уступке права аренды. В таком случае отправляется письменное уведомление о намерении заключить договор уступки права аренды.

Для собственника имущества всегда переуступка права аренды предполагает передачу всех прав, в том числе и долгов новому арендатору. И в некоторых случаях приписывание условия недопустимости переуступки аренды или субаренды является гарантией для самого собственника имущества.

1. А если такой договор будет заключен против воли собственника имущества, то никакой силы он иметь не будет.
2. Права и обязанности лиц в договоре
3. Новый арендатор получает право и обязанность:

• использовать имущество;
• владеть арендованным имуществом;
• получать доходы от него;
• платить арендную плату.

Собственник имущества:

• получает арендную плату;
• выполнять другие условия, содержавшиеся в первом договоре аренды и ни в коей мере не ухудшать эти условия.

Вопросы, касающиеся затрат сторон при оформлении договора, также заносятся в договор. Так как зачастую договора, а особенно связанные с землей, необходимо оформлять в регистрирующих органах.

• По желанию может составиться акт передачи имущества во избежание неприятных недоразумений между прежним арендатором, новым и самим собственником имущества.
• В любом случае, в зависимости от ситуации нужно грамотно и взвешено подходить к такой сделке, так как у уступки права аренды и субаренды возникают разные последствия.
• Ниже расположен типовой бланк и образец договора уступки права аренды, вариант которого можно скачать бесплатно.

Похожие записи:

• Пересечение границы на автомобиле в 2023 году
• Дети войны льготы и выплаты 2023 в Свердловской области
• Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть ₽390 тыс. за уплаченные проценты