Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день
Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми.
Гражданский Кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:
● предмет данного соглашения — что конкретно продается. Укажите индивидуализирующие признаки продаваемого объекта: его адрес, площадь, кадастровый номер, а также обязательно размер продаваемой доли в собственности;
● стоимость данного договора — та же сумма, которая ранее была указана в письмах другим собственникам;
● порядок расчетов сторон — наличный или безналичный, сроки передачи средств и другие правила, связанные с финансовым аспектом отношений;
● перечень других лиц, которые вправе проживать в квартире после заключения договора. Этот перечень является существенным условием данного договора, без него он не считается заключенным;
● иные условия, имеющие значение для сторон.
Продавец и покупатель составляют документ самостоятельно или прибегают к профессиональной помощи:
● нанятого юриста;
● нотариуса, который сам составит текст, полностью соответствующий желаниям и намерениям обратившихся граждан и требованиям закона и позаботится, чтобы в нем присутствовали и были правильно сформулированы вся важная информация и все значимые для договаривающихся условия.
Что такое идеальная доля?
Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.
Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.
Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.
Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Как только Покупатель будет найден, сторонам понадобится заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. Соглашение должно быть составлено в письменной форме. Договор необходимо оформить в экземплярах по количеству сторон, участвующих в деле (считается Покупатель, Продавец, нотариус и Росреестр).
В договоре указываются следующие обязательные сведения:
- место и дата составления;
- ФИО, паспортные данные и адреса проживания участников сделки;
- предмет договора (N-ная доля в праве общей долевой собственности);
- техническое описание квартиры (адрес расположения, этаж, площадь, количество комнат);
- указание документа, подтверждающего приобретение Продавцом права собственности (например, Договор купли-продажи);
- указание на отсутствие ограничений и обременений квартиры;
- стоимость доли (цифрами и прописью);
- права и обязанности сторон;
- порядок расчета, условия расчета между участниками соглашения;
- порядок составления и подписания передаточного акта;
- порядок оплаты расходов;
- персональная информация о лицах, зарегистрированных и/или проживающих в жилом помещении (ФИО, дата рождения, пол, паспортные данные);
- указание на необходимость государственной перерегистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
- адреса и реквизиты сторон с подписями.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Что делать, если один из собственников против
Не всегда удается уговорить других владельцев жилья продать недвижимость. Однако даже такая ситуация не является безвыходной. Любой из собственников может продать свою часть. Однако такие сделки менее выгодные для продавца.
Для того, чтобы продать часть квартиры в долевой собственности, необходимо известить о своем намерении своих «соседей». Это указано в ст. 250 ГК РФ, так как остальные собственники имеют преимущественное право покупки. В письме от продавца должна содержаться информация с указанием стоимости для выкупа.
Извещение можно передать лично или отправить почтой. В любом случае рекомендуется получить расписку о получении с указанием даты. В противном случае собственники могут заявить о том, что не получали извещения, чем затянут процесс перепродажи.
На ответ собственникам дается месяц. За это время они могут отказаться от выкупа или согласиться по цене, указанной в письме. Если за месяц от получателя не пришел ответ, считается, что он отказался от выкупа.
Обратите внимание! Цена на долю недвижимости ниже, чем там сумма, которую продавец получил бы при реализации жилья целиком. Это связано с низким спросом на подобную недвижимость. Немногие хотят делить аппартаменты с другими собственниками.
Если совладельцы отказались от выкупа, то часть дома будет продана третьим лицам. При том цена должна быть не ниже, чем та, что была предложена гражданам с преимущественным правом выкупа.
В черном-черном городе…
Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.
Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.
Оформление договора купли-продажи доли квартиры
Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:
- В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
- Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
- Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
- Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.
Пошаговая инструкция продажи доли в квартире с совместной собственностью
- Уведомить всех остальных собственников о планах продать свою долю. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и вручено собственникам либо лично под роспись, либо через отправку заказного письма с уведомлением Почтой России.
- На ответ адресатов отводиться тридцать дней с момента отправки или вручения уведомления. В случае положительного решения сделка оформляется на тех условиях, которые были заявлены в уведомлении.
- В случае отрицательного решения или его отсутствия, следует приступать к поиску новых покупателей на рынке.
- Процедура продажи одному из собственников или третьему лицу идентична, предполагает заключение договора купли-продажи, регистрацию сделки в отделении Росрееста, передачу полной суммы денег продавцу и уплату налога с продажи. Как составить договор о купле продаже квартиры в долевой собственности, рассмотрено выше.
Шаг 5. Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, должен быть заверен нотариально. Составить документ в полном соответствии с действующим законом также поможет нотариус. Обойтись без его услуг невозможно, поскольку доли отчуждаются только в нотариальном порядке.
В нотариальную контору необходимо предоставить полный пакет документов на недвижимость, а также паспорта владельцев и покупателей. Оформление договора осуществляется на платной основе. Стоимость зависит от расценок нотариуса. В среднем она составляет 5 тыс. рублей. Кто будет оплачивать данную услугу, решать участникам сделки.
Продажа долей разными договорами
Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности. Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым. Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:
- Ему придется составлять и вычитывать несколько договоров.
- Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
- Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
- После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.