О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Убедитесь в отказе других собственников

Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.

В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.

Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.

Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
   
   

   В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Закон позволяет соседям отказаться до истечения 30 дней. В этом случае продавец получает возможность немедленно продать долю в жилплощади.

Отказ от преимущественного права необходимо оформить в нотариальной форме. Для этого сособственники обращаются в любую нотариальную контору.

Таким образом, можно использовать следующие варианты отказов от соседей:

• нотариальное (собственник лично обращается в нотариальную контору и оформляет отказ);
• по умолчанию (нотариус направляет заказное письмо по месту проживания сособственника).

Отдельное внимание необходимо уделить ситуации, когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо. В соответствии с законодательством, несовершеннолетний не может самостоятельно исполнят свои гражданские обязанности.

Но родитель или ругой законный представитель не может отказаться от выкупа самостоятельно от имени ребенка. Он обязан получить предварительное разрешение отдела опеки.

Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен представить в нотариальную контору:

• гражданский паспорт;
• документ о рождении ребенка;
• паспорт ребенка (при наличии);
• разрешение отдела опеки на выдачу отказа;
• правоустанавливающие документы несовершеннолетнего на долю;
• выписку из ЕГРН.

Так как процедура получения согласия от отдела опеки является длительной (от 14 до 30 дней) и требует значительного количества документации, целесообразно использовать отказ по умолчанию от несовершеннолетнего собственника.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.

Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.

Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.

Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.

Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.

После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников;
• уведомления каждому соседу о продаже помещения;
• все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
• все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
• документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
• договор купли-продажи;
• разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).

Преимущественное право соседей

Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки.

Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу.

И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.

Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
5. Заняться поиском покупателя.
6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

---

Для продажи комнаты, которая относится к коммунальной квартире, ее владельцу следует придерживаться такого алгоритма:

1. Определиться, на каких условиях будет отчуждаться недвижимость. На этом же этапе следует выяснить рыночную стоимость комнаты и исходя из полученных данных назначить цену продаваемого жилья.
2. В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ и ч. 6 ст. 42 ЖК РФ преимущественным правом приобретения комнаты обладают соседи по квартире. Их следует письменно уведомить о планируемой сделке. В текст уведомления необходимо внести цену и другие ее условия. Соответствующую бумагу рекомендуется удостоверить у нотариуса.
3. Собрать всю документацию, необходимую для продажи жилплощади.
4. В ситуации, когда собственниками комнаты являются 2 или более лица, надо обратиться в нотариальную контору для подтверждения разрешения на реализацию недвижимости.
5. Произвести выписку всех граждан, зарегистрированных в продаваемой комнаты. Для подтверждения факта, что на данной жилплощади более никто не зарегистрирован, нужно обратиться за справкой в паспортный стол (многофункциональный центр).
6. Подождать месяц с момента надлежащего извещения соседей по коммуналке.
7. Подписать с покупателем договор о переходе права собственности на жилье и завершить оформление продажи комнаты.
8. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
9. Получить оплату за передачу комнаты покупателю.

Как получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире?

Первым шагом в решении данного вопроса станет получение информации о том, кто из соседей имеет преимущественное право покупки комнаты. При получении письменного согласия соседей-собственников на продажу жилплощади в квартирном помещении, необходимо учесть приватизацию их комнат. В случае ее отсутствия согласие нужно получить в жилищном комитете, так как владельцем будет муниципалитет.

Для того, чтобы процедура осуществлялась в соответствии с действующим законодательством необходимо обратиться в местное отделение Федеральной службы государственной регистрации и заказать выписку из ЕГРП. В случае отсутствия данных также можно обратиться в Бюро технической инвентаризации, хранящее в себе данные об объектах жилой недвижимости зарегистрированных до 1998 года.

После получения всех данных о соседях, являющихся собственниками можно приступать к процессу их уведомления. Для этого существует несколько способов:

• Договориться о встрече в близлежащем отделении Росреестра и оформить отказ при содействии сотрудника организации;
• Посетить нотариуса, который заверит отказ, прерывающий право на первостепенную покупку;
• Написать уведомление, которое придет в виде заказного письма.

Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?

Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.

---

Закон определяет сроки на каждый этап процедуры продажи доли. В частности, продавец доли обязан направить перед продажей всем сособственникам официальное уведомление об этом, а потом в течение 30 дней ожидать их решения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

По истечении 30 дней, следует явиться в нотариальную контору, предъявить копии писем, почтовые квитанции об отправках писем, а в ответ получить свидетельство, которое в будущем послужит доказательством отправки писем и их получения адресатами. Имея на руках такое свидетельство, можно беспрепятственно продавать долю кому угодно.

Статья 250 ГК РФ дает право совладельцам потребовать перевода прав и обязанностей покупателей доли на них через суд. На эту процедуру уйдет всего 3 месяца, считая от даты подачи искового заявления с соответствующим требованием. Для продавца не имеет значения, кто в итоге станет покупателем, а вот несостоявшийся сторонний покупатель может оказаться в неприятной ситуации, когда суд расторгнет состоявшуюся сделку и передаст право выкупа доли одному из сособственников.

Похожие записи:

• Сколько времени человек может находиться на больничном листе?
• Льготы для ветеранов труда — надбавка, условия, получение
• Отличительные особенности государственных и негосударственных пенсионных фондов