Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.
Если в квартире есть недостатки
Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.
Что такое договор мены квартиры?
Договором мены признается соглашение, в рамках которого каждая из сторон сделки обязуется передать другой стороне недвижимый объект в обмен на другой недвижимый объект (ст. 567 ГК).
Сторонами договора мены являются продавец и покупатель, которые одновременно являются участниками договорных отношений. Каждый из них отчуждает и передает право собственности на одно принадлежащее ему имущество и приобретает право собственности на другое имущество.
Часто к такому виду соглашения прибегают граждане, готовые обменять свои квартиры по одному договору. Причем это может быть жилье неравноценное. Например, обмен происходит трехкомнатной квартиры на двухкомнатную в одном районе. Площадь их разная, стоимость тоже. Тогда стороны договариваются о доплате и заключают соответствующий договор мены. Все договоренности отражаются в его пунктах (ст. 568 ГК).
Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены
Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:
- паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
- доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
- договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
- нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
- согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.
Документы передаются заявителем одним из удобных способов:
- через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
- отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
- через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Что такое договор мены недвижимого имущества?
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
- наименование (например, квартира или комната),
- количество комнат,
- адрес квартиры,
- общая и жилая площади и другие сведения.
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
Процедура обмена между нанимателями
Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.
Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:
- поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
- получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
- составление единого письменного документа – договора обмена;
- направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
- проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
- при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.
На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.
Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.
Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:
- размер муниципальных квартир при разводе супругов;
- переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
- регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
- изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.
Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:
- к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
- в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
- если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
- уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
- если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
- если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.
Алгоритм составления договора
Универсальная форма соглашения об обмене квартиры законодательством не предусмотрена. Стороны могут использовать любой приемлемый для них вид документа. При этом в договоре должны отражаться следующие пункты:
- данные участников – информация из паспорта, регистрация, инициалы;
- наименование и адрес предприятия (если одна или обе стороны юридические лица);
- информация об обмениваемом имуществе (предмете договора) – местоположение, наименование, площадь;
- стоимость квартиры;
- сумма доплаты (если она есть) и какая сторона ее осуществляет;
- день и место оформления договора;
- правоустанавливающий документ от каждой из сторон (основания принадлежности имущества);
- указание на наличие или отсутствие обременения (арест, залог, задолженности по ЖКУ);
- форма собственности (единоличная, долевая, совместная) – количество владельцев обмениваемого имущества;
- срок исполнения обмена (когда сделка завершится);
- особенности недвижимости (количество комнат, материал строения, ремонт и т. д.);
- непредвиденные ситуации, влияющие на возможность обмена;
- основания и процедура отказа от договора;
- права, обязательства, ответственность участников (определяются сторонами самостоятельно);
- подписи участников.
При желании участники могут внести сведения о необходимости доплаты, способе и порядке ее передачи.
На последнем этапе обмена оформляется акт приема-передачи квартиры. После его подписания стороны приобретают не только права на жилища, но и ответственность за полученную недвижимость. Акт составляется в нескольких экземплярах (не менее 2-х).
Гражданское законодательство не разделяет обмен и процедуру продажи недвижимости. Обе процедуры регулируются одними нормами закона, прописанными в главах 30 и 31 ГК. Однако в отличие от продажи, в которой один участник (продавец) передает недвижимость другому (приобретателю), получая оплату в денежном эквиваленте, каждый участник мены является как продавцом имущества, так и его покупателем (ст. 567 ГК), поэтому в договоре они именуются сторонами под номерами один и два.
Собственник вправе обменять свое имущество на любое другое. В идеале бартер подразумевает обмен аналогичных объектов при этом возможны исключения:
- обмен с доплатой (например, меньшая площадь меняется на большую);
- размен жилплощади (одна большая квартира на несколько маленьких);
- обмен разных видов имущества (квартиру на автомобиль, ценные бумаги, жилой дом и т. д.).
С точки зрения закона термины «обмен» и «мена» различаются. При этом на практике употребление обоих понятий не является ошибочным.
Так под обменом понимается сделка с государственными квартирами (ст.72 ЖК). Стороны договора не являются собственниками, а имеют статус нанимателей муниципального жилья. Процедура обмена регламентируется не только гражданским, но и жилищным кодексом, а для осуществления операции обязательно требуется разрешение от Администрации.
Участники мены – владельцы квартир и имеют право распоряжаться ими так, как пожелают, разрешений не требуется.
Алгоритм составления договора
Универсальная форма соглашения об обмене квартиры законодательством не предусмотрена. Стороны могут использовать любой приемлемый для них вид документа. При этом в договоре должны отражаться следующие пункты:
- данные участников – информация из паспорта, регистрация, инициалы;
- наименование и адрес предприятия (если одна или обе стороны юридические лица);
- информация об обмениваемом имуществе (предмете договора) – местоположение, наименование, площадь;
- стоимость квартиры;
- сумма доплаты (если она есть) и какая сторона ее осуществляет;
- день и место оформления договора;
- правоустанавливающий документ от каждой из сторон (основания принадлежности имущества);
- указание на наличие или отсутствие обременения (арест, залог, задолженности по ЖКУ);
- форма собственности (единоличная, долевая, совместная) – количество владельцев обмениваемого имущества;
- срок исполнения обмена (когда сделка завершится);
- особенности недвижимости (количество комнат, материал строения, ремонт и т. д.);
- непредвиденные ситуации, влияющие на возможность обмена;
- основания и процедура отказа от договора;
- права, обязательства, ответственность участников (определяются сторонами самостоятельно);
- подписи участников.
При желании участники могут внести сведения о необходимости доплаты, способе и порядке ее передачи.
На последнем этапе обмена оформляется акт приема-передачи квартиры. После его подписания стороны приобретают не только права на жилища, но и ответственность за полученную недвижимость. Акт составляется в нескольких экземплярах (не менее 2-х).
Государственная регистрация
Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов:
- сторонами собирается вся необходимая документация;
- полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
- по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
- правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
- если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).
Договор – это документ, в соответствии с которым осуществляются, в том числе, крупные имущественные сделки. Поэтому его составление – предельно ответственная процедура.
Он должен быть составлен юридически корректным языком, не допускающим интерпретаций в адрес факта мены. Актуальным станет составление предварительного текста договора.
В этом случае стороны и возможные представители могут дополнительно проработать все неточности и непредусмотренные с первого взгляда моменты.
Документ в готовом виде должен быть составлен в соответствии с нормативами, без ошибок и помарок, и содержать следующие данные:
- Определение сторон сделки как «сторона 1» и «сторона 2».
- Объяснение характера сделки: мена.
- Подробное описание объекта мены, с указанием адреса и технических характеристик квартиры, представленное первой стороной.
- Подробное описание квартиры, участвующей в имущественной сделке от второй стороны.
- Указание стоимости объектов (квартир).
- Констатация факта мены.
- Условия, сопутствующие проведению сделки. Здесь надлежит предусмотреть все возможные нюансы, вплоть до сроков выписки членов семей собственников, варианта передачи доплаты разницы стоимости жилья (при её наличии) и других важных моментов.
- Ответственности сторон, то есть обязательства передачи квартир.
- Условия возможной аннуляции сделки. Их необходимо прописать тщательнее всего на случай расторжения договора, во избежание дорогостоящих и длительных судебных тяжб.
- Адреса, реквизиты и подписи сторон.
Обязательно нужно указать, что квартиры не являются предметом залоговой стоимости и не несут иных обременений.