Что такое красные линии на земельном участке?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое красные линии на земельном участке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Красные линии названы по цвету, каким они обозначаются на кадастровом плане и на любых других картах и схемах планировки территории. Если сформулировать кратко, что такое красные линии земельного участка, то это – способ обозначения границ территорий общего пользования.
Риски правообладателя земельного участка
Наделы, по которым проходят красные линии, имеют ряд ограничений: они не могут быть приобретены в собственность и предоставлены в аренду на торгах. Но они могут быть переданы в аренду без торгов, например, если на них имеются здания, приватизированные без самих участков. Порядок использования таких земель определяют нормативные документы всех уровней органов власти: местного, федерального, субъектов РФ.
Собственники участков с красными линиями несут определенные риски по их использованию:
Ограничения на застройку. На такие участки не распространяются регламенты градостроения. Вопрос строительства или реконструкции строения капитального характера на нем рассматривает уполномоченный орган с учетом законодательства о землепользовании.
Наличие красных линий становится существенным препятствием для владельца участка земли, ограничивая возможность возведения капитальной застройки. Ему могу отказать в выдаче разрешения.
При этом на таком участке допустимо установить некапитальное строение или стационарный объект.
Резервирование надела. При наличии особых линий собственник надела может рисковать тем, что его земля или ее часть может быть зарезервирована для муниципальных или государственных нужд. Такая мера устанавливается на основании земельного и иного федерального законодательства.
Смысл резервирования состоит в ограничении прав собственника земли на капитальное строительство или какие-либо работы в рамках разрешенного использования и целевого назначения. Допускается также последующее изъятие участка. Резервирование, как правило, предшествует изъятию, устанавливается сроком до трех лет.
Изъятие надела. Самым большим риском для владельца такой земли является его возможное изъятие. Это происходит для нужд муниципалитета или государства и возможно в случае, когда проектом планировки территории на этой земле предусмотрено строительство объекта.
Этот субъект сначала появляется в проекте планировки, затем принимается решение об изъятии надела. Такое решение должно быть принято в течение трех лет от даты принятия ППТ. В случае его отсутствия в указанный период ППТ в части возведения объекта считается недействительным.
Иные ограничения. Дополнительно красные линии могут быть нанесены в случае планирования границ автомобильных дорог общего пользования. Помимо самого дорожного полотна проектируются и полосы отвода, что сказывается на ширине участка, который необходимо занять.
Можно ли строить на красной линии?
Красные линии в обязательном порядке должны учитываться при строительстве. Например, на красных линиях запрещено возведение капитальных объектов (например, индивидуальных жилых домов).
Однако это не значит, что красная линия накладывает запрет на строительство на всем земельном участке. Достаточно соблюсти установленные законом отступы от красной линии, если площадь земельного участка позволяет это сделать.
Действующие правила устанавливают следующие нормативы:
- Одно-двухквартирный дом должен находиться от красной линии улиц не менее чем на 5 метров, от красной линии проездов — не менее чем на 3 метра;
- Расстояние от хозяйственных построек (бань, сараев, летних кухонь, садовых домиков) до красных линий улиц и проездов, должно составлять не менее 5 метров.
Что сказано о красной линии улицы в Градостроительном Кодексе? Если сравнивать с его версией 1998 года, в 2004-м толкование этого понятия было существенно расширено.
Напомним, что ранее красная линия улицы — это границы, которые отделяют территории микрорайонов, кварталов и прочих элементов планировочной структуры конкретно от улиц, площадей и проездов. Термин действовал в отношении как городских, так и сельских поселений.
Кроме того, в ГрК РФ версии 1998 года содержалось такое понятие, как линия регулирования застройки. Что это? Граница застройки, которая устанавливалась при размещении строений, зданий, сооружений — с отступом от границ красной линии.
Такое понятие уже не используется. Вместо него в различных градостроительных регламентах в перечне предельных параметров разрешенной застройки, реконструкции различных объектов капитального строительства устанавливают минимальные отступы от границ земельного участка. В том числе, и от красных линий. Цель: определение будущего допустимого местоположения различных сооружений, зданий, строений, за пределами которых запрещено возводить иные объекты капитальной застройки.
Определение в иных законодательствах
Рассмотрим, как определяется подобный термин в градостроительной документации других государств. Например, стран бывшего Советского Союза.
Красная линия улицы — это:
- Определенные в градостроительных бумагах относительно пунктов геодезических сетей границы как запроектированных, так и уже существующих улиц, площадей, дорог и пр. Призваны разграничивать территории застройки и иные земельные участки (Украина).
- Условные линии, предусмотренные в градостроительных документах детального планирования. Их предназначение — в отделении на территориях населенных пунктов пространств общего пользования от участков, что предназначены для застройки, иного использования (Беларусь).
- Границы, которые отделяют территории кварталов, микрорайонов и иных объектов планировочной структуры населенных пунктов от площадей, улиц, проездов и пр. (Казахстан).
- Условные линии, предусмотренные в градостроительных бумагах, для отделения автодорог, улиц, площадей, инженерно-технологического оборудования, железнодорожных путей, линий связи и электропередачи от территорий, чье предназначение — частная застройка (Таджикистан).
Стоимость подготовки схемы
Так как подготовка схемы подразумевает под собой достаточно сложный процесс, во время которого осуществление работ будет происходить в несколько этапов, стоимость его будет колебаться в зависимости от цены каждого этапа.
В настоящее время на территории России действуют следующие расценки:
- Для физических лиц непосредственно составление схемы будет колебаться от 7 тысяч 500 рублей до 10 тысяч. Выезд кадастрового инженера на участок для проведения топографической съёмки оплачивается в соответствии с действующим прейскурантом на выездные услуги, в котором учитывается и удаленность того места, куда необходимо выезжать. Стоимость такого выезда составит от 5 тысяч рублей.
- Для юридических лиц минимальная стоимость составления схемы начинается от 20 тысяч рублей. Выезд кадастрового инженера оплачивается по договорённости.
В каждом конкретном регионе стоимость работ устанавливается, исходя из целого ряда факторов, среди которых рассматривается также и средняя стоимость земель той или иной категории.
Кроме того, каждая организация, за исключением государственных, уполномоченных на проведение геодезических и межевых работ, вправе устанавливать самостоятельно расценки на свои услуги, поэтому говорить о фиксированной стоимости таких работ на территории всего государства достаточно сложно.
Понятие и особенности красной линии застройки
Понятие и особенности красной линии застройкиКрасные линии в Градостроительном Кодексе регламентированы в ст. 1 нормативно-правового акта. Что такое красная линия в строительстве, там указано четко и полно.
Красная линия – это линия, которая обозначает существующие или планируемые границы территорий общего пользования и границы территорий, занятых линейными объектами.
Для застройщика очень важно точно знать, где проходит граница красной линии. Если строение на участке будет задевать границы красной линии, его возможно придётся в дальнейшем снести по решению суда.
Красными линиями отражаются не только существующие границы, но и планируемые.
То есть, даже если в данный момент времени на этой территории ничего не располагается из общественных территорий или коммуникаций, это еще не значит, что там можно свободно возводить любые объекты. Территория может быть признана администрацией в качестве перспективной.
Своё название красная линия получила из-за цвета, которым обозначаются границы на картах. Отделяет линия участки от следующих объектов:
- дороги;
- линии связи;
- газопроводы;
- линии электропередач и т.д.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Изначально определение красным линиям было дано в п. 3.3 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации РДС 30-201-98 (далее — Инструкция). Согласно указанному документу красные линии — это границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.
ГрК РФ красные линии определяются как линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (п. 11 ст. 1 ГрК РФ).
При этом под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, включая площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (п. 12 ст. 1 ГрК РФ).
Что делать, когда по участку проходит красная линия?
Запросите в кадастровых органах градостроительный и ситуационный план. Эти документы подробно изучаются на предмет неточностей и ошибок. Если линии переносились уже после оформления надела в собственность, и на нем даже имеются объекты капитального строительства, нужно обращаться в местную администрацию. В заявлении потребуйте выдать обоснование переноса красных линий на территорию, находящуюся в Вашем владении. От ответа будет зависеть последовательность действий.
Когда по участку проходит красная линия, а решить проблему через муниципалитет не удалось, придется обращаться в суд. Однако до этого надо запросить постановление о нанесении на Вашу землю линий. Для этого составляется новое заявление в администрацию. С копией такого документа, а также результатами общения с властями, придется идти в судебные органы. Оспаривать надо указанное выше постановление, в той части, где речь идет об установлении красной линии на Вашем участке.
Нормы и правила: регламентирующие документы
Определение понятия дано в Градостроительном кодексе, там же есть разъяснение нюансов, границ, которые определяет красная линия, перечислены разрешительные документы, необходимые для планирования и получения разрешения от городских властей. Размежеванием и определением границ занимаются профильные специалисты, результат их работы фиксирует кадастровая инстанция.
Закон о СНТ предполагает, что это расстояние может варьироваться по решению правления товарищества, поскольку соблюдение предписанных норм на ограниченной территории при строительстве капитального жилого дома затруднительно. Невозможность приватизации общественного участка закреплена в Земельном кодексе России, однако есть вариант получения его в аренду. Красная линия жилых улиц — рубеж, от которого отмеряется удаленность до линии застройки — устанавливается генпланом, проектами коммуникаций, межевания и кадастровыми документами.
Что такое «красные линии» в строительстве?
красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
Другими словами, красные линии отделяют территории общего пользования (дороги, парки, скверы, набережные, площади, тротуары и т.п.) от участков, на которые есть чьи-либо права.
Местоположение границ земельного участка всегда определяется с учетом красных линий. Их название произошло от цвета, которым обозначались границы на картах.
Они также отделяют участки от сооружений: линий электропередач, газопроводов, линий связи; ж/д дорог и т. д.
Красные линии входят в состав документов планировки территории, а также отображаются на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий населенного пункта. Они входят в состав документов по планировке территории, в том числе в состав правил землепользования и застройки в части определения территориальных зон.
Если земельный участок выходит за красные линии, то оформить его в собственность не получится, максимум — это аренда. Размещение объектов капитального строительства в границах красных линий не допускается.
Контролируется это очень просто, так как одним из документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство, является схема планировочной организации земельного участка и градостроительный план земельного участка. Определить, где именно проходят красные линии, очень важно для застройщика.
Если построенное здание или помещение заходят за линию, то по решению суда оно может быть снесено.
Не стоит путать красные линии с единицами кадастрового деления, т. е. с теми линиями, которые мы видим на публичной кадастровой карте Росреестра. Кроме цвета между ними нет ничего общего.
Для чего используется кадастровый план и как его получить
Третий раздел материалов состоит из текстового описания граничных отметок и информации о смежных территориях. В следующем пункте КПТ можно узнать о долях надела. Этот раздел присутствует в материалах, если участок поделен на части. Пятый блок — это схематические данные о границах долей, входящих в единый надел. Как и предыдущий пункт, этот присутствует в случае, если участок разделен на доли.
Бумаги сдаются под расписку принимающего должностного лица. Все материалы проходят регистрацию в специально отведенном для этого журнале. При внесении изменений в документ следует предоставить подтверждение новых данных. Вы имеете право на бесплатную корректировку схемы в случае, если самостоятельно выявили в документе не принадлежащую вам площадь в границах надела.
26 Янв 2021 etolaw 681
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Ч 3 ст 30 п г ч 4 ст 2281 будет ли амнистия
- Встать на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий ленобласть
- Сколько положено квадратных метров на человека в москве 2020
- Какие Документы Нужны Для Оформления Пособия По Потере Кормильца
Особенности проектной красной линии
Существует два типа красных линий, которые могут встречаться в документах. Первая из них – проектная красная линия, которая не является границей с юридической силой. Главная цель ее использования – объявление о намерениях изменить планировку отдельной территории. Отсечение красной линией части участка означает, что в будущем будет произведено отчуждение этой части в пользу государственных или общественных нужд, в полном соответствии с современным законодательством.
Проектная линия не объявляет о немедленном отчуждении, но свидетельствует о том, что на отчуждаемой территории в будущем будет возведен объект общего пользования или иного назначения. Между утверждением намерения отчуждения, о котором свидетельствует проектная линия, и окончательным решением о начале строительных работ может пройти очень много времени. Нередки случаи, когда до начала строительства уполномоченными органами принимается решение о корректировке проектной линии или даже об отказе от планов отчуждения.
Проектные линии не являются окончательными границами планировки, это пока только планируемые линии и есть вероятность, что существующими они и не станут. Проектные линии не рассматриваются, как кадастровые объекты.
Правовая сторона оспаривания красных линий:
Это достаточно распространенная ситуация, когда под соусом установления красных линий администрации пытаются обойти процедуру изъятия земельных участков для муниципальных нужд.
Поставить красную линию и не давать участки в собственность явно проще, чем предоставить, а потом тратить бюджет на обратный выкуп.
Однако, вопреки распространённому заблуждению, красные линии оспорить возможно. Да, это не простые споры, но при определенных обстоятельствах вполне перспективные. Главное накидать побольше судебной практики, чтобы судье было сложнее отвертеться.
Во-первых, Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 25.02.2016 № 242-О, разъяснил, что
порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий. Данный проект подлежит утверждению органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления. По общему правилу согласование красных линий осуществляется проектной организацией одновременно с согласованием соответствующей градостроительной документации (пункт 4.4 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 06.04.1998 № 18-30).
Таким образом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт либо заявить о компенсации причиненного ему ущерба в результате таких действий.
Если простыми словами, то красные линии нельзя устанавливать как хочется администрации, а при их проектировании в обязательном порядке должна приниматься во внимание сложившаяся жилая застройки. Нельзя просто взять и отнести земельный участок, на котором расположен жилой дом и который используется для его эксплуатации, к землям общего пользования.
То же самое и с объектами коммерческого назначения.
Во-вторых, я нашел свежее Определение от 22.01.2020 г. по делу № 2а-289/2019 Девятого кассационного суда общей юрисдикции, к юрисдикции которого относится Приморский край, в котором было рассмотрено похожее дело:
В случае, если размещение улицы только планируется в месте нахождения земельных участков с кадастровыми номерами № и № в будущем, как планируется в будущем и изъятие данных земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в силу прямого указания Инструкции РДС 30-201-98 планируемые красные линии должны были отображаться в проекте планировки Краснофлотского и Кировского районов города Хабаровска чёрным цветом с указанием сопровождающих надписей, тогда как из представленных в материалы дела документов следует, что они указаны как действующие красные линии (то есть красным цветом). Здесь же необходимо отметить, что правовые последствия отнесения земельного участка к территории общего пользования отличны от правовых последствий планируемого изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В-третьих, жилой дом доверителя был введен в эксплуатацию в 1949 г. и тогда же сформировано землепользование под ним. Поэтому оснований для его отнесения к землям общего пользования не имелось никаких.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст.26, подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42, п. 2 и 3 ч. 6 ст. 43 ГрК РФ и Постановления Госстроя Российской Федерации от 06.04.1998 № 18-30 «РДС 30-201-98», красные линии утверждаются документацией по планировке территории.
Из этого мы понимаем, что оспаривать надо не сами красные линии, как таковые, а документацию, которой они утверждаются.
Есть всего 2 вида таких условных обозначений:
- Проектная красная линия.
- Существующая красная линия.
Проектная красная линия – это элемент, который пока не имеет юридической силы и является условным. Это условное обозначение соответствует границам земельного надела.
Используют данную разновидность для переноса схемы надела с целью указать владельцу где нужно поставить забор, а где сделать небольшой отступ.
Существующая красная линия подразумевает элемент, имеющий юридическую силу и который используется, чтобы зафиксировать и разграничить земельный участок от:
- автомобильных трасс и автомагистралей;
- трубопроводов;
- железной дороги;
- территорий общего пользования;
- соседнего участка;
- проводов связи и электропередач.
Существующая красная линия может разделять как частную, так и государственную собственность.