Что значит «участок без подряда» и «участок с подрядом»
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит «участок без подряда» и «участок с подрядом»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
Плюсы и минусы участка с подрядом
Если вы раздумываете, не купить ли участок с подрядом в Подмосковье, вот сильные и слабые стороны такого формата загородной недвижимости.
Плюсы УСП:
- Экономия времени и сил
Если вы решите приобрести земельный участок с подрядом на строительство, вам не придется ломать голову над организацией процесса возведения дома, перебирать сотни проектов, искать нужные документы и т.д. – все это сделает подрядчик.
- Известная стоимость конечного продукта
Как говорят эксперты загородного рынка, многие люди не понимают, что покупка земельного участка – не завершение, а только начало пути. Ведь желаемый результат – это красивый построенный дом, а не пустырь. Но если вы выбрали участок с подрядом, то основную часть этого пути вместо вас пройдет застройщик. К тому же вы будете знать окончательную стоимость своего приобретения, без дополнительных трат. Немаловажно и то, что когда известна конечная цена объекта и она находится на уровне рынка (а в поселках с подрядами так и происходит), то под строительство таких домов банки охотнее дают ипотечные кредиты, что, несомненно, большой плюс.
- Надежность
Обычно один подрядчик работает и на других участках поселка, а значит, исключена ситуация, когда недобросовестный девелопер выполняет свою работу некачественно и пропадает.
- Скорость строительства
Работа застройщика сразу на нескольких участков хороша еще и тем, что коммуникации в таком случае тоже будут проводить одновременно для всех. Это даст возможность оптимизировать размещение трубопробоводов, а значит, процесс строительства ускорится. Более высокая скорость возведения дома позволяет экономить уже самому владельцу: инфляция в строительстве намного выше официальной, и дом, построенный за год, гарантированно дешевле дома, построенного в течение двух лет.
Стоит отметить небольшой период времени, необходимый для развития поселка от зачаточного состояния до полностью функционирующего комплекса. Многие технические решения требуют профессионального подхода, и желательно иметь понимание общей картины застройки для их успешного решения. К примеру, для грамотного устройства водоотведения вдоль дорог и участков нужно четко понимать как размер домов, так и их расположение.
Минусы УСП:
- Более высокая цена
Стоимость участка с подрядом логично превышает стоимость УБП – в размере примерно от 30% до нескольких раз. Однако нередко бывает, что расходы на покупку УСП составляют меньшую сумму, чем все затраты на покупку участка, строительство дома и проведение коммуникаций при выборе УБП.
- Ограниченный выбор проектов
Участок продается с подрядом
Покупая участок с подрядом, будущий владелец частного дома уже не сможет самостоятельно принимать решения, касающиеся этапов строительства, заложенных в договоре застройщика с подрядчиком. Все эти работы будет выполнять организация, именуемая в договоре подрядчиком.
Коттеджные поселки, где участки продаются только с подрядом, выдержаны в единой архитектурной концепции. Покупатель выбирает предложенные проекты домов, с различной планировкой, но в одном стиле. У него нет возможности использовать свой проект дома, реализовать в нем свои идеи или доверить его строительство сторонней компании, как и строить свой дом самостоятельно. Всем строительством занимается тот, кому доверили подряд на работу.
В свою очередь, подрядчик имеет право возложенные на него обязанности передавать третьим лицам – субподрядчикам. Как это выглядит на практике строительства коттеджного поселка? Девелопер заключает договор с подрядчиком, оплачивает ему объем работ, подрядчик нанимает дорожников, монтажников инженерных сетей и т.д. Для реализации строительных работ по возведению жилых зданий могут наниматься отдельные бригады, организации.
Иногда этот механизм несколько изменяется. Коттежджный поселок строится по одной архитектурной концепции, покупателю предлагается на выбор несколько проектов дома, а строительные работы на своем участке он может заказать сторонней строительной организации. Но возведение дома обязуется проводить только по проекту, предложенному продавцом – застройщиком поселка.
Участок без подряда, в чем преимущества и недостатки
Купить участок земли без подряда можно в тот момент, когда еще нет достаточной суммы на дом, а цена на рынке сложилась привлекательно для вас. И в этой покупке будут те преимущества, которые обозначены недостатками в варианте «участок с подрядом»:
- Нет необходимости вкладывать большую сумму сразу, оплачивать услуги застройщика.
- Имеется возможность поэтапного строительства, выбора проекта, материалов, вида утепления, степени экологичности будущего дома.
- Можно самостоятельно вести строительство или нанимать рабочих по своим критериям.
- Есть шанс построить дом своей мечты, без оглядки на общую концепцию застройки поселка.
Приобретение отдельного участка
А вот купить участок вблизи небольшого населенного пункта, отдельно стоящий участок или участок в живописном месте (берег реки, озера, уникальный ландшафт) вполне возможно. Естественно, для возможности проведения строительных работ и последующего оформления дома как объекта жилой недвижимости земельный участок должен иметь соответствующий статус. Под статусом принято понимать категорию земли (земли населенных пунктов или земли сельхозназначения), а также вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства или для дачного строительства).
В этом случае владелец участка не ограничен условиями, диктуемыми единственно возможным застройщиком, и может вести строительные работы самостоятельно или с привлечением той строительной бригады (подрядной организации), которая ему по душе. Однако некоторые ограничения все же имеются, поскольку владельцу участка придется решать множество вопросов, которые, в случае приобретения участка с подрядом, решаются застройщиком (фактически, без участия владельца участка). А именно – еще до приобретения участка нужно точно знать, получится ли подвести к дому необходимые коммуникации (электричество, водоснабжение, газ, канализацию).
Кроме того, нужно будет самому заниматься выбором проекта, а также получением разрешения на проведение строительных (пусконаладочных) работ, оплачивать услуги привлекаемых организаций. Оформить документы можно и после окончания строительства, однако процесс в этом случае будет сопровождаться множеством препятствий, в некоторых случаях эти препятствия будут непреодолимыми или требующими значительных финансовых и временных затрат.
Немаловажным фактором для тех, кто планирует приобретение загородной недвижимости, является не только общая сумма денежных средств, но и порядок оплаты. Хорошо, когда на руках имеется вся сумма, необходимая для оплаты дорогостоящей покупки, однако так бывает далеко не всегда. Часть потенциальных покупателей хотели бы привлечь кредитные средства, для некоторых граждан наилучшим решением стала бы поэтапная оплата, а в некоторых случаях будущие владельцы недвижимости желали бы вкладывать деньги по мере их появления.
Итак, приобретение участка с готовым домом предполагает необходимость оплаты за все и сразу, одновременно проводится две сделки – покупка участка и покупка дома. Однако в данном случае присутствует возможность привлечения банковского кредита, залоговым обеспечением будет служить приобретаемый дом и участок. При этом все расходы можно очень точно подсчитать заранее, поскольку никаких строительных работ уже не предвидится, известна конечная стоимость.
Приобретение участка без подряда связано с относительно небольшими затратами, вносится оплата за участок, с которым его владелец может поступать так, как пожелает (в рамках действующего законодательства). То есть, владелец не обязан сразу же начинать строительство (и оплачивать работы, материалы), участок может ждать несколько лет до тех пор, пока у его владельца появятся деньги на строительство. Возведение дома может вестись поэтапно (по мере появления денег) – в первый год заливается фундамент, еще через год можно выстроить «коробку» с крышей, после чего возможно заморозить строительство на неопределенное время.
Однако, в конечном счете, владелец участка без подряда потратит больше денег на строительство (с учетом подведения коммуникаций и расходами, связанными со сдачей дома в эксплуатацию), чем в случае приобретения готового дома или участка с подрядом. Положение осложняется еще и тем, что конечную сумму расходов подсчитать крайне сложно. Кроме того, привлечь банковский кредит в данном случае проблематично – нужно залоговое обеспечение, в качестве которого земельный участок банк вряд ли станет рассматривать.
Покупка участка с подрядом уже предполагает привлечение банковского кредита (аккредитованные застройщики), и конечную сумму расходов можно подсчитать более или менее точно. С другой стороны, во время приобретения участка с подрядом нельзя проводить поэтапное строительство – застройщику нужно наперед заплатить за материалы и работу. Правда, в некоторых случаях предоставляется небольшая рассрочка. В конечном итоге приобретение участка с подрядом (плюс банковский кредит) является наиболее оптимальным способом приобретения недвижимости в денежном отношении.
Участок на условиях без подряда
Что такое участок без подряда? По сути, это возвращение к традиционному варианту проведения сделок купли-продажи земли. Приобретая земельный участок, покупатель получает возможность строить выбранный дом в любом поселке, без условностей, которые ранее устанавливал подрядчик. Помимо этого, как выяснилось вследствие подсчетов, на строительство с подрядом уходит больше затрат, так как в стоимость таких участков продавец включает солидную переплату, дабы подстраховать себя (медленная продажа, например). По сути, приобретая участок с подрядом, покупатель оплачивает часть другого участка, который принадлежать ему никогда не будет.
Если покупать земельное пространство без подряда, есть возможность снизить цену на выбранный участок до 40%. Помимо этого, если заниматься постройкой дома самостоятельно, можно лично контролировать расходы на покупку необходимых стройматериалов и оплату труда строителей.
Если не пользоваться дополнительными услугами, можно существенно сэкономить. Ведь застройщик не будет прицениваться при закупке стройматериалов. Он просто купит все необходимое в том месте, где быстро и удобно, и включит стоимость в счет заказчика.
Как правильно оформить такие земли?
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
А вот с подрядом могут оформляться в два этапа. Первый этап это оформление и регистрация земли, а второй этап подписание акта ввода в эксплуатацию здания, дома или коттеджа. Такие соглашения не регистрируются в Росреестре. Помните всегда о том, что в законодательстве РФ нет прямого определения таким участкам, поэтому девелопер может включать в соглашении любые условия, что, безусловно, является определенным риском и требует взвешенного решения, если Вы идете на такие сделки.
Как снизить риски, если Вы все-таки решаете пойти на такую сделку. В первую очередь Вы должны выбрать самого добросовестного девелопера на этом рынке, обратите внимание на репутацию застройщика, на то какие объекты он уже сдал и в какие сроки. Если будет необходимо, опросите жильцов, которые уже заехали в дома этого застройщика. Были ли у них проблемы при покупке земельного участка под строительство или нет. Дополнительной гарантией может стать договор страхования гражданской ответственности это в том случае если возникнет сложная ситуация и заказчику смогут вернуть потраченную сумму денег за счет страховой компании.
Покупка участка с подрядом — это сделка, при которой покупатель становится собственником земли и получает готовый дом с коммуникациями. Между заказчиком и застройщиком заключается договор (подряд) на возведение дома. Таким образом и появляются коттеджные поселки с домами, построенными по типовым проектам. Все работы выполняются «под ключ».
Стоимость таких участков, как правило, выше, но спрос есть. Многие не желают заниматься строительством дома и доверяют это компании. Они готовы переплатить, но получить готовый продукт.
Кроме высокой цены недостатками участков с подрядом являются ограниченный выбор архитектурных решений и зависимость от сроков строительства (если компания-застройщик осваивает весь поселок, то придется подождать).
Что такое участок без подряда и с подрядом
В законодательстве РФ не содержится такое понятие, как заключение договора купли-продажи на земельный участок без подряда или с подрядом. Но в объявлениях о реализации земель нередко можно встретить такую оговорку. Поэтому человек должен понимать, что именно подразумевает продавец, указывая ту или иную фразу.
При покупке земли с подрядом покупатель одновременно с заключением договора на куплю-продажу земельного участка заключает соглашение на строительство на данной территории жилого дома. При этом проект будущего строения соответствует общему архитектурному образу коттеджного поселка.
Покупатель сможет выбрать один из вариантов архитектурного облика и внутреннего обустройства дома. Подрядчик не только возводит объект в соответствии с утвержденным проектом, но и обеспечивает подключение коммуникаций, возведение забора и проведение других сопутствующих работ.
Если гражданин приобретает земельный участок без подряда, то это значит, что в дальнейшем он самостоятельно определяет, что именно и в какие сроки будет возводиться на такой территории. Владелец такого надела сам занимается оформлением проектно-сметной документации, приобретением строительных материалов и другими работами, сопутствующими возведению жилого дома.
Посмотреть на участок
Зимой из-за снега тяжело понять, насколько участок ровный, а уклон в несколько градусов увеличит стоимость фундамента. Поэтому советую ездить на просмотр летом. Если участок понравился, лучше приехать еще раз без менеджера, чтобы никто не давил и можно было без проблем погулять по окрестностям и пообщаться с теми, кто уже живет в поселке. Вот на что рекомендую обратить внимание.
Почва. На глине или песке нельзя развести огород, а плодовые деревья будут чахнуть. Придется снимать верхний слой земли экскаватором и завозить плодородный грунт. Это лишние расходы.
Грунтовые воды. Если они близко от поверхности, то понадобится укреплять фундамент, чтобы стены не трескались. Если глубоко — скважина для воды обойдется дороже. Геологическую разведку на участке проводить дорого, но стоит поинтересоваться у соседей, как у них обстоят дела с грунтовыми водами.
Преимущества и недостатки наделов без подряда
Если покупатель приобретает участок без одновременного заключения договора на возведение коттеджа, то это гарантирует ему отсутствие ограничений по строительству. Человек сможет самостоятельно разработать проект будущего дома, определить материалы и другие параметры объекта. Еще один плюс – экономия. Стоимость земли без подряда существенно ниже.
После покупки владелец участка может осуществлять возведение объекта, как собственными силами, так и с привлечением строительной бригады. Никто не ограничивает хозяина территории в сроках начала и окончания строительных работ.
Также покупка участка без подряда полностью исключает риск банкротства строительной компании, так как человек оплачивает только стоимость земельной территории, без оплаты обязательств по строительным работам.
Но у покупки такого участка существует и ряд недостатков:
- владельцу нужно обладать хорошими организаторскими способностями и знаниями в сфере строительства, чтобы осуществить все этапы строительства;
- хозяину земли придется самостоятельно согласовывать проект и оформлять другие сопутствующие документы, а также контролировать соблюдение сроков и качество строительства;
- собственник может не учесть рост цен на строительные материалы и потратить на возведение объекта гораздо больше денег, чем при покупке надела с подрядом.
Как минимизировать риск
Если покупатель все же решил приобрести участок с подрядом, то для минимизации риска потери собственных средств ему необходимо:
- проверить застройщика – ознакомиться с уже готовыми проектами строительной компании, изучить документы на землю, обратить внимание на репутацию фирмы;
- проверить участок – убедиться, что на землю не наложены обременения, а территория подходит для возведения жилого дома;
- привлечь для составления договора подряда опытного юриста, который поможет учесть все нюансы;
- не пускать ход строительства на самотек, а контролировать каждый этап.
Важно предусмотреть в договоре штрафы в отношении подрядной организации за недобросовестное выполнение принятых на себя обязательств.
Какой вариант заключения сделки по покупке земельного участка – с подрядом или без него – выбрать, покупатель решает самостоятельно:
- если клиент желает проживать в коттеджном поселке, выполненном в едином архитектурном стиле, а также не желает тратить время на оформление документов и строительство, то ему подойдет приобретение земли с одновременным заключением контракта на строительство частного дома;
- если клиент желает реализовать собственные фантазии в строительстве, у него достаточно времени и опыта в возведении коттеджей, то ему лучше купить участок без дополнительных условий. Это позволит сэкономить и реализовать самые смелые проекты.
Участок без подряда, в чем преимущества и недостатки
Купить участок земли без подряда можно в тот момент, когда еще нет достаточной суммы на дом, а цена на рынке сложилась привлекательно для вас. И в этой покупке будут те преимущества, которые обозначены недостатками в варианте «участок с подрядом»:
- Нет необходимости вкладывать большую сумму сразу, оплачивать услуги застройщика.
- Имеется возможность поэтапного строительства, выбора проекта, материалов, вида утепления, степени экологичности будущего дома.
- Можно самостоятельно вести строительство или нанимать рабочих по своим критериям.
- Есть шанс построить дом своей мечты, без оглядки на общую концепцию застройки поселка.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Приобретение отдельного участка
А вот купить участок вблизи небольшого населенного пункта, отдельно стоящий участок или участок в живописном месте (берег реки, озера, уникальный ландшафт) вполне возможно. Естественно, для возможности проведения строительных работ и последующего оформления дома как объекта жилой недвижимости земельный участок должен иметь соответствующий статус. Под статусом принято понимать категорию земли (земли населенных пунктов или земли сельхозназначения), а также вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства или для дачного строительства).
В этом случае владелец участка не ограничен условиями, диктуемыми единственно возможным застройщиком, и может вести строительные работы самостоятельно или с привлечением той строительной бригады (подрядной организации), которая ему по душе. Однако некоторые ограничения все же имеются, поскольку владельцу участка придется решать множество вопросов, которые, в случае приобретения участка с подрядом, решаются застройщиком (фактически, без участия владельца участка). А именно – еще до приобретения участка нужно точно знать, получится ли подвести к дому необходимые коммуникации (электричество, водоснабжение, газ, канализацию).
Кроме того, нужно будет самому заниматься выбором проекта, а также получением разрешения на проведение строительных (пусконаладочных) работ, оплачивать услуги привлекаемых организаций. Оформить документы можно и после окончания строительства, однако процесс в этом случае будет сопровождаться множеством препятствий, в некоторых случаях эти препятствия будут непреодолимыми или требующими значительных финансовых и временных затрат.
Немаловажным фактором для тех, кто планирует приобретение загородной недвижимости, является не только общая сумма денежных средств, но и порядок оплаты. Хорошо, когда на руках имеется вся сумма, необходимая для оплаты дорогостоящей покупки, однако так бывает далеко не всегда. Часть потенциальных покупателей хотели бы привлечь кредитные средства, для некоторых граждан наилучшим решением стала бы поэтапная оплата, а в некоторых случаях будущие владельцы недвижимости желали бы вкладывать деньги по мере их появления.
Итак, приобретение участка с готовым домом предполагает необходимость оплаты за все и сразу, одновременно проводится две сделки – покупка участка и покупка дома. Однако в данном случае присутствует возможность привлечения банковского кредита, залоговым обеспечением будет служить приобретаемый дом и участок. При этом все расходы можно очень точно подсчитать заранее, поскольку никаких строительных работ уже не предвидится, известна конечная стоимость.
Приобретение участка без подряда связано с относительно небольшими затратами, вносится оплата за участок, с которым его владелец может поступать так, как пожелает (в рамках действующего законодательства). То есть, владелец не обязан сразу же начинать строительство (и оплачивать работы, материалы), участок может ждать несколько лет до тех пор, пока у его владельца появятся деньги на строительство. Возведение дома может вестись поэтапно (по мере появления денег) – в первый год заливается фундамент, еще через год можно выстроить «коробку» с крышей, после чего возможно заморозить строительство на неопределенное время.
Однако, в конечном счете, владелец участка без подряда потратит больше денег на строительство (с учетом подведения коммуникаций и расходами, связанными со сдачей дома в эксплуатацию), чем в случае приобретения готового дома или участка с подрядом. Положение осложняется еще и тем, что конечную сумму расходов подсчитать крайне сложно. Кроме того, привлечь банковский кредит в данном случае проблематично – нужно залоговое обеспечение, в качестве которого земельный участок банк вряд ли станет рассматривать.
Покупка участка с подрядом уже предполагает привлечение банковского кредита (аккредитованные застройщики), и конечную сумму расходов можно подсчитать более или менее точно. С другой стороны, во время приобретения участка с подрядом нельзя проводить поэтапное строительство – застройщику нужно наперед заплатить за материалы и работу. Правда, в некоторых случаях предоставляется небольшая рассрочка. В конечном итоге приобретение участка с подрядом (плюс банковский кредит) является наиболее оптимальным способом приобретения недвижимости в денежном отношении.
Продать подобный участок месте со зданием можно будет по очень привлекательной цене, что покроет, как минимум, часть расходов. Но для наглядности обратимся к некоторым ограничениям, которые принесет строительство на земельном участке без подряда:
- На практике существуют некоторые ограничения по расположению и площади строений. Например, построенный дом не может занимать более 30% от размера земельного участка.
- Не допускается возведение более 3-х строений. Например, возможно возвести дом, баню и гараж. В итоге получаем основное здание и 2 любых хозяйственных постройки. Если правило будет нарушено, то регистрационная палата не выдаст документы на дом. Постройка не будет узаконена.
- Набирают популярность поселки, где товарищество жильцов настаивает на постройке домов определенного типа и архитектуры. Могут возникнут сложности с возведением даже если в поселке найдется участок без подряда. Конечно, жильцы преследуют благую цель — обеспечить максимальный комфорт и визуальную эстетику поселка.