СУБАРЕНДА: что это такое и как это работает?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «СУБАРЕНДА: что это такое и как это работает?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.
В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику
Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.
«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.
Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.
Права субаренды без письменного соглашения
Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.
У большинства безопасных договоров аренды может не быть даты окончания. Если вы арендуете у местного правительства и в договоре аренды указана дата выхода, договор аренды называется «гибким». Одним из видов безопасной аренды является адаптируемая аренда.
Если ваш арендодатель предоставляет вам письменные права субаренды без соглашения, вы можете сдать часть своего дома в аренду. Если вы сдаете в аренду часть своего дома без разрешения, вы нарушаете условия договора аренды.
Ваш арендодатель не может отклонить вашу просьбу о сдаче в аренду части вашего дома без уважительной причины. Кроме того, если ваш арендодатель предоставляет вам право субаренды без письменного соглашения, он не может заставить вас соблюдать определенные правила.
Если вы запросите у своего арендодателя права субаренды без письменного соглашения на часть дома, а он скажет «нет», он должен объяснить вам, почему.
Вы не можете сдавать в аренду все свои дома на законных основаниях. Если вы это сделаете, вы больше не будете безопасным арендатором, и ваш арендодатель сможет выгнать вас.
Стороны и предмет договора
Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.
Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:
- аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
- субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.
Образец договора аренды
Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.
Имеет следующие особенности:
- если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
- если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
- сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
- предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
- если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.
Особенность субаренды нежилого помещения
Ключевые требования к договору субаренды нежилого помещения от тех, которые касаются квартир и жилых помещений, не отличаются. В обоих случаях все сделки должны согласовываться с владельцем недвижимости.
При подписании соглашения в данном случае нужно обязательно определить, в каком количестве субарендатор может пользоваться землей рядом с помещением. Преимущественно это минимум, который требуется для работы помещения. Когда территория, которая, согласно соглашению, передается субарендатору, в договоре не прописывается или не определяется, то он не имеет права пользоваться землей, которая была передана владельцем арендатору.
Следует знать, что субарендатор не имеет права менять статус полученного во временное пользование помещения с нежилого на жилое; согласно соглашению о субаренде, полученный в пользование участок он может применять только по прямому назначению.
Плата в таком случае с него взимается не только за само нежилое помещение, но и за участок, переданный в пользование с ним, если это предусмотрено.
Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.
Договор субаренды – определение
Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.
Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.
Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.
Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
Субаренда: законный способ зарабатывать на недвижимости без вложений
Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.
Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.
Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.
Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.
Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.
Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.
10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:
Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.
1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)
2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.
3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.
4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.
Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.
5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.
Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.
1. Оформите ИП или зарегистрируйтесь как самозанятый. Для ведения такой деятельности вы можете оформить ИП (доход минус расход). В Санкт-Петербурге сумма налога составит 7% за вычетом всех расходов. В других городах и регионах России сумма налога может варьироваться от 3 до 7%. Самозанятые платят 4% налогов со всех операций.
2. Изучите рынок. Важно понять, будет ли предложение пользоваться спросом в вашем городе. Для этого можно применить небольшую хитрость:
Составьте объявление по своему городу о сдаче комнаты, используя фотографии своей квартиры, квартиры ваших знакомых или родственников. Разместите свое объявление на нескольких сайтах аренды недвижимости, популярных в вашем городе. В Москве, например, это Циан и Авито.
Пример объявления:
Сдам комнату в 3-комнатной квартире. Все комнаты сдаются. В 2 комнатах уже живут: девушка и молодая семейная пара. Приличные, живут давно. Метро Автово всего 7 минуты пешком. Рядом всё необходимое. Хороший тихий район. В подъезде чисто. В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания: евро ремонт, вся необходимая мебель, сан-узел раздельный (кафель), кухня 15 кв.м полностью укомплектованная, стиральная и посудомоечная машины, чистый подъезд и лифт. Залог можно разбить на 2 платежа.
Если у вас есть звонки (от 1 до 3 звонков в день- это нормально), то можно сказать, что в вашем городе есть спрос.
3. Обратите внимание на сезонность. В некоторых городах она влияет на стоимость аренды недвижимости. Для получения такой информации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.
4. Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче недвижимости для бесплатного поиска или привлечь агентов, если вы готовы оплатить их услуги (в разных городах России стоимость агентского вознаграждения разная).
5. Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами. Например:
6. Рассчитайте предварительную доходность объекта. Пример расчета доходности объекта разобран выше в данной статье.
7. Проведите переговоры с 10-15 собственниками.
8. Подпишите договор на аренду объекта с тем собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели. В договоре обязательно должен быть прописан пункт, разрешающий субаренду. е
9. Подготовьте объект. Наведите порядок. В каждой комнате должно быть спальное место и шкаф для вещей, чтобы вашим арендаторам было комфортно.
10. Найдите подходящих клиентов. Просто разместите объявления на тех же популярных ресурсах. При звонках потенциальных арендаторов, обращайте внимание клиента на то, что вы не агент (не нужно платить дополнительных комиссий). Вы — доверенное лицо собственника. Все документы, естественно, предоставляются на подписании Договора.
11. Заключите Договор аренды с подходящими арендаторами. В Договоре обязательно пропишите ответственность арендатора за сохранность имущества и штрафы за проживание с животными или за курение в квартире, а также право расторгнуть договор в одностороннем порядке за несоблюдение условий.
12. Грамотно Управляйте доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, раз в месяц проверяйте чистоту и техническое состояние квартиры, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.
Субаренда – это гражданско-правовая сделка, на основании которой арендатор переуступает свои права владения и пользования объектом недвижимости.
По данному договору арендатор вправе пересдать арендуемый им объект полностью или частично другому лицу. При этом договор заключается только при согласии собственника.
Все юридические соглашения, включая субаренду, должны сопровождаться оформлением договора ее сторонами. Она заключается между первоначальным арендатором и третьим лицом – субарендатором, в отдельных случаях, также арендодателем.
При условии соблюдения требования действующих законодательных норм, сделка является полностью легитимной и не может быть оспорена кем-либо.
Субаренда относится к одному из видов аренды, также, как и договоры найма и лизинга.
Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.
Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.
Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.
В договоре очень важны такие вещи, как:
- порядок оплаты,
- условия совершения,
- сроки.
Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.
При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.
Право на новый контракт
Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.
Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: «Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?» Рассмотрим соответствующий аспект.
Структура договора субаренды
Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень схожа с соответствующими контрактами, предусматривающими прямое взаимодействие нанимателя недвижимости и ее владельца. Рассмотрим специфику соответствующих соглашений, в рамках которых оформляется субаренда, образец структуры данных договоров.
Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, в рассматриваемого типа контракте прописываются общие положения. В них юристы рекомендуют употреблять термин «субаренда» — он, как мы определили выше, вполне официальный, он есть в понятийном аппарате релевантного законодательства. Общие положения по рассматриваемого типа сделкам, в принципе, те же, что и при стандартных договорах аренды — владелец полностью уступает право пользования недвижимости нанимателю, гарантирует, что недвижимость не находится в залоге и т. д. Обязательно отмечается срок действия договора.
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
Вс расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду
Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.
11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.
3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи.
Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка.
Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.
Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.
1 договора действующему на момент его заключения законодательству.
В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан.
Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора.
Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.
Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора.
При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.
Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п.
18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.
Также Суд обратил внимание, что в п.
16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.
«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.
Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.
1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст.
22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.
ВС заметил, что п. 9 ст.
22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.
Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.
3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды.
Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.
В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.
Субаренда и налогообложение
Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.
Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.
Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».
Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).
Подводные камни субаренды
Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?
Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:
- Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
- Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
- Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
- Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.
Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.