Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недостатки при приемке квартиры в новостройке: что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Приемка квартиры в новостройке
Чтoбы выявить дeфeкты и зaфикcиpoвaть иx для cocтaвлeния пpeтeнзии вoзьмитe c coбoй нaбop пpocтыx инcтpyмeнтoв и пpиcпocoблeний:
🔸 блoкнoт и aвтopyчкy — для зaмeтoк, зaпиcи измepeний, пpoвeдeния вычиcлeний, пpoвepки paбoты вeнтиляции;
🔸 фoтoaппapaт — чтoбы зaфикcиpoвaть нapyшeния и нecooтвeтcтвия;
🔸 фoнapик — для ocмoтpa зaтeмнeнныx yчacткoв квapтиpы, для пepecтpaxoвки, ecли в кaкoм-либo из пoмeщeний нe бyдeт ocвeщeния;
🔸 cтpoитeльный ypoвeнь — чтoбы пpoвepить, poвнaя ли пoвepxнocть cтeны;
🔸 вepтикaльный oтвec — чтoбы yдocтoвepитьcя, чтo cтeнa вepтикaльнa пoлy и пoтoлкy;
🔸 pyлeткy или лaзepный дaльнoмeтp — для измepeния фaктичecкoгo paзмepa кoмнaт и пocлeдyющeй пepeпpoвepки oбщeй плoщaди жилья;
🔸 нeдopoгoй элeктpoпpибop или вoльтмeтp — для пpoвepки poзeтoк и нaпpяжeния в ниx.
Baжнo! Нe пpoвepяйтe poзeтки c пoмoщью зapядки и aйфoнa. Ecли в элeктpoceти нeпoлaдки, тeлeфoн мoжeт зaкopoтить.
Oбнapyжeнныe вo вpeмя ocмoтpa квapтиpы нeдoчeты зaфикcиpyйтe и oпишитe в блoкнoтe, cфoтoгpaфиpyйтe. Эти дaнныe пoнaдoбятcя для зaпoлнeния дeфeктнoгo aктa, дoкaзaтeльcтвa нapyшeния cтpoитeльнoгo дoгoвopa и pacчeтa cyммы кoмпeнcaции, ecли зacтpoйщик нe cмoжeт ycтpaнить дeфeкты, нaпpимep, ecли фaктичecкaя плoщaдь квapтиpы oтличaeтcя oт пpoeктнoй.
Кoмплeктaция жилья c oтдeлкoй и бeз oтличaeтcя:
| C oтдeлкoй | Бeз oтдeлки |
| Cтeны, пoл и пoтoлoк выpoвнeны пoд чиcтoвyю шпaклeвкy, пoкpacкy или пpoвeдeнa финишнaя oтдeлкa | Cтeны, пoл, пoтoлoк в пoмeщeнияx — этo чacти нecyщeй кoнcтpyкции и пepeгopoдки бeз шпaклeвки |
| Bыпoлнeнa paзвoдкa гaзoвыx тpyб, вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, элeктpoпpoвoдкa, ycтaнoвлeны poзeтки | Уcтaнoвлeнa вxoднaя двepь c зaмкoм |
| Cмoнтиpoвaнa cиcтeмa oтoплeния: paдиaтopы, тpyбы, пoлoтeнцecyшитeль. Teплoнocитeль мoжeт пoдaвaтьcя oт aвтoнoмнoгo кoтлa, тeплocтaнции в дoмe или из цeнтpaльнoй cиcтeмы тeплocнaбжeния | Bыпoлнeнo ocтeклeниe |
| Moжeт быть ycтaнoвлeнa caнтexникa | Элeктpoceть пoдвeдeнa дo pacпpeдeлитeльнoгo щитa |
| B квapтиpe пpoлoжeны cтoяки кaнaлизaции, вoдocнaбжeния бeз paзвoдки тpyб | |
| Гaзoвaя тpyбa пoдвeдeнa дo cчeтчикa | |
| Beнтиляция ecтecтвeннaя зa cчeт шaxт и oтвepcтий в cтeнax |
Baжнo! B тaблицe пepeчиcлeны cтaндapтныe xapaктepиcтики нoвocтpoeк c oтдeлкoй и бeз. Кoмплeктaция мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт пpинципoв paбoты зacтpoйщикa и ycлoвий дoгoвopa. Нaпpимep, нoвocтpoйки бeз oтдeлки мoгyт cдaвaтьcя c чacтичнoй или пoлнoй элeктpoпpoвoдкoй, ycтaнoвлeннoй cиcтeмoй индивидyaльнoгo или цeнтpaльнoгo oтoплeния, цeмeнтнoй cтяжкoй нa пoлy. Oтдeлкa мoжeт быть чepнoвoй, yлyчшeннoй чepнoвoй или “пoд ключ”, кoгдa зacтpoйщик cдaeт гoтoвoe для жизни жильe c peмoнтoм.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Как принять квартиру без отделки
Объём работы застройщика в квартирах с отделкой и без неё отличается, поэтому приёмка будет происходить по-разному. Если покупатель или дольщик приезжает на объект только с черновой отделкой, необходимо уделить особое внимание следующим деталям:
- Фактическая площадь всех помещений. Она должна полностью соответствовать параметрам, прописанным в проектной документации. Чтобы рассчитать общее значение, необходимо измерить площадь каждого помещения и просуммировать её. Также следует убедиться в вертикальности стен, а все углы должны равняться 90 градусам (если планировка стандартная).
- Коммуникации. Следует проверить, соответствуют ли плану установленные трубы и провода. Протечки из системы водоснабжения и отопления не допускаются. Электросеть должна быть полностью изолирована. Проверьте все коммуникации — они должны быть прочно вмонтированы, не шататься и не выступать.
- Двери и окна. Следует проконтролировать плавность хода конструкций, их качество. Не допускаются щели в проёмах.
- Качество стен. Необходимо убедиться, что неровности, смещения и отверстия отсутствуют. Если заметили брак, обязательно это зафиксируйте в акте.
Подготовка к приемке
Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.
Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:
- рулетка,
- телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
- лампочка,
- листик бумаги либо зажигалка,
- фонарик,
- мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).
Прием-передача квартиры со специалистом
Если вы хотите дополнительно проверить квартиру на безопасность для здоровья и жизни, можно пригласить компании, специализирующиеся на приемке квартир. Профессиональным оборудованием сотрудники проводят тепловизионное обследование (для выявления мест теплопотерь), обследуют радиоактивный фон, электромагнитные излучения, уровень аммиака (нарушение технологий производства бетона приводит к испарениям этого вещества, такая квартира не подходит для проживания).
Безусловно, и перечисленные ранее 10 пунктов можно передать в руки специалистов. Компания также сможет проверить отклонения от нормы по вертикали и горизонтали всех поверхностей, оценить не только отсутствие дефектов на отделочных материалах, но и качество их укладки (например, наличие пустот под плиткой).
Немаловажный аргумент в пользу компании по приемке квартиры: если застройщик отказывается принять замечания и не подписывает или не выдает смотровой лист — вы все-равно получите официальный отчет от специализированной фирмы. Эта бумага пригодится вам в суде, если до него дойдет.
Как действовать при обнаружении брака
Чтобы не исправлять чужие недоработки за свой счет, мало знать, как принимать квартиру у застройщика с отделкой или без нее, важно еще и правильно оформить обнаруженный брак.
Для этого все недостатки ремонта следует перечислить в смотровом листе. Этот документ подписывается хозяином квартиры и представителем застройщика в 2-х экземплярах (один отдается застройщику, второй остается у заказчика). Если осмотр проводился без представителя, нужно смотровой лист отправить по почте с уведомлением. После этого на протяжении 45-ти дней застройщик обязан устранить дефекты или возместить затраты на проведение ремонта.
В случае если нарушения были настолько серьезны, что покупатель отказывается принимать помещение, застройщик должен в тот же 45-дневный срок вернуть задаток или полную сумму, уплаченную за квартиру.
Если же акт приемки подписан, а дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации – все зависит от условий, прописанных в договоре. Обычно, на новостройки подрядчики дают гарантию не более 2-х лет. За этот период можно обнаружить все скрытые дефекты и направить застройщику заявление о выявленных недостатках. Тот должен либо устранить брак своими силами, либо возместить расходы, если вы справились с ремонтом самостоятельно. В случае отказа или бездействия застройщика – собирайте все документы, включая договор, акт, смотровой лист, и решайте вопрос в судебном порядке.
Но если квартира попадает под действие ФЗ № 214, к застройщику можно предъявить претензию о браке в течение 5-ти лет, и он обязан ее рассмотреть и принять меры по устранению дефектов, даже если в договоре это не указано.
Как принять новую квартиру у застройщика
Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.
Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:
- фонарик;
- зажигалку;
- тестер для электророзеток;
- молоток;
- уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
- стремянку;
- лампочку;
- компактное электрооборудование;
- электрическое устройство с высокой мощностью;
- вольтметр;
- ручку и бумагу для записей.
Подготовка к встрече с застройщиком
Приемка квартиры в новостройке – важный этап, к которому нужно подойти очень серьезно. Разумеется, обе стороны заинтересованы в скорейшем подписании акта, но если главная цель застройщика – быстрее сдать квартиру и снять с себя ответственность за неё, то задача дольщика – не пропустить недоделки и дефекты, и подписать акт только после тщательного осмотра всего помещения.
Акт приема-передачи – это официальный документ, который свидетельствует о том, что стороны полностью выполнили свои обязательства и не имеют друг к другу никаких претензий. Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо соблюдать определенный порядок подписания документа. Дольщик, прежде чем поставить на нем свою подпись, должен убедиться, что в квартире нет существенных недоделок, и она соответствует проектной документации.
Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками
Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Сроки передачи квартиры дольщику
После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, в соответствии с ФЗ №214, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры.
Небольшое уточнение: сразу после положительного заключения госкомиссии о приемке объекта застройщик может передавать квартиру дольщику в течение 3 — 6 месяцев. Сроки эти связаны с бюрократическими проволочками, не всегда зависящими от застройщика, и здесь нужно просто набраться терпения.
Когда сроки передачи жилья затягиваются на полгода и более, надо принимать решительные меры, подключая к проблеме опытных юристов. Чтобы избежать такого исхода событий, надо еще вначале строительства оформлять долевое участие в соответствии с Федеральным законом №214, предусматривающим неустойки за изменение сроков.
Приобретение жилья по договору долевого участия – это длительный процесс, требующий оформления большого количества документов, актов, справок и разрешений. Во многом из-за этой волокиты граждане не желают всерьез относиться к стадии принятия собственной квартиры. От этого возникают проблемы с коммунальными коммуникациями, а также общим качеством строительных конструкций.
Законодателем предусмотрены строгие правила, как принять квартиру в новостройке без отделки у застройщика. И недостаточно просто посмотреть. Передача помещения должна происходить после всесторонней проверки качества квартиры. Даже человек, не являющийся специалистом в ремонте и строительстве, может успешно самостоятельно справиться с этой задачей.
Правильно и всесторонне провести осмотр помещения позволит набор следующих приспособлений:
- лист бумаги и ручка (для отображения замеров, возникающих вопросов, отображение списка нарушений нормативов);
- фонарь потребуется, если проверка осуществляется в позднее время суток;
- прием функционирования электричества можно сделать после проверки качества труда лампой;
- чтобы проверить розетки достаточно подключить небольшой электрический прибор к питанию;
- уровень;
- площадь можно обмерять рулеткой.
Что предусмотрено законом в отношении приемки квартир в 2020 году?
Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.
Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.
Если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи, обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.
Виды сдачи квартир в новостройках
Как правило, застройщики сдают квартиры всего в трёх видах: без отделки, с черновой и с чистовой отделкой. Покупатели находятся на каждый вариант оформления жилья.
Хоть в нормативных документах и прописано, какие минимальные оснащения должна иметь та или иная квартира в установленном виде сдачи, в остальном застройщик может маневрировать.
Некоторые при черновой отделке только штукатурят стены, другие же – разводят электрику, ставят двери или прокладывают трубы водоснабжения.
Обычно не стоит рассчитывать на высокое качество сделанного застройщиком ремонта. Дабы сэкономить финансовые средства в счёт повышения прибыли застройщики используют для отделок самые дешевые и недолговечные материалы.
Акт приемки и дефектный акт
Если вы осмотрели дом и квартиру и не имеете никаких претензий к качеству увиденного, можете подписывать акт приемки. Если же есть недочеты, у вас появляются два варианта действий.
Если недочеты существенные — такие, при которых в квартире нельзя жить — не подписывайте акт приемки. Зафиксируйте все недочеты в дефектном акте, и обязательно сделайте акцент на том, что они существенные.
Если недочеты несущественные, запишите их в дефектный акт, при этом акт приемки тоже подпишите.
С существенными недочетами принимать квартиру не стоит, чтобы избежать лишних проблем. Застройщик, получивший от вас подписанный акт приемки, может потом кормить “завтраками” очень долго. В итоге придется обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. А если вы акт приемки не подписываете, застройщик заинтересован как можно скорее устранить все дефекты и недостатки, чтобы сдать вам квартиру.
Несущественные недочеты не являются причиной для отказа принять квартиру. Это когда, например, стены не совсем ровные, поцарапаны или измазаны окна — некрасиво, конечно, но жить не мешает. Если вы не подпишите акт приемки в этом случае, через 2 месяца застройщик оформит односторонний акт передачи и за квартиру будете отвечать вы. Но ему придется доказать, что вы специально уклоняетесь от приемки квартиры.
Несущественные недочеты все равно включите в дефектный акт. Такие “мелочи” не должны сходить с рук нерадивым застройщикам. Ведь когда вы заключали ДДУ, вам наверняка обещали нечто более радужное, чем поцарапанные окна и кривые стены.