Каким будет энергоэффективное строительство в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким будет энергоэффективное строительство в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Программа сельской ипотеки имеет достаточно много недостатков – это территориальные ограничения, небольшие лимиты и прочие. При этом основной плюс только один – низкая ставка. Чтобы понять, чего действительно стоит эта программа, мы спросили мнение о ней у наших экспертов.

Сельская ипотека вводилась, чтобы, в частности, остановить наблюдающийся в последние десятилетия активный отток населения из села. И этот инструмент действительно оказался востребованным в сельских регионах, где многие населенные пункты подпадают под действие программы (не более 30 тысяч жителей). Так, в 2022 году по объему одобренной сельской ипотеки первое место в стране заняла Башкирия, где проживают 40% сельского населения. Но, как показала практика той же Башкирии, ощутимая часть участников программы – это горожане, которые пользуются выгодной программой для строительства загородной дачи на территориях недалеко от мегаполисов. Это те земли, которые и без стимулирующих программ хорошо осваиваются. Таким образом, главную задачу – по массовому укоренению сельчан на местах – программа вряд ли кардинально решит.

Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры».

Сейчас это самая выгодная ставка на рынке, но важно помнить, что у программы есть и свои ограничения. Кредит выдается только на покупку или строительство индивидуального дома, при этом лимит составляет 3 миллиона в регионах и 5 миллионов в столицах. Программа кредитования ИЖС есть и в других крупных банках, но их условия – необходимость работать только с аккредитованными застройщиками, выдача кредитов траншами, ставка, сложная процедура одобрения – снижают привлекательность использования. Поэтому часто выгоднее оформить потребительский кредит и приступить к строительству, тем более что разница в процентах может составлять 3-4, а это несущественно.

В момент запуска в 2020 году, напомню, что это был разгар локдауна, программа оказала влияние и вызвала ажиотаж у покупателей. По мере сокращения финансирования и изменения условий выдачи, она стала не такой заметной, хотя, безусловно, продолжает играть важную роль в комплексном развитии сельских территорий. На мой взгляд, запуск «сельской ипотеки» дал толчок к появлению ипотечных программ в сегменте ИЖС в других банках. Пока еще есть над чем работать, повышая привлекательность использования, но они однозначно эволюционируют, давая возможность людям воплотить мечту о собственном доме.

Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент».

Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:

• В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
• Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
• Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
• Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
• Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
• Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.

Обязательно ли привлекать эксперта к приемке квартиры?

Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать» дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают проживанию.

«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо. Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы. Дольщику об этом не сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет на само здание и три года на его инженерное оборудование. Так что если пропустить какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что все исправлять новоселу придется за свой счет».

Залог имущества застройщика

Если до того, как застройщик заключил договор с первым дольщиком, его имущество было передано в залог, он может привлекать деньги дольщиков, заключив договор поручительства (ранее данный случай не предусматривался). Или же если залогодержателем имущества является банк и от банка получено согласие на удовлетворение требований застройщика за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства (п. 6 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ).

Обратите внимание: в новой редакции Федерального закона N 214-ФЗ речь идет о залоге следующего имущества: земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или предоставленного в аренду, и строящегося объекта недвижимости. После того как застройщик заключит договор с первым дольщиком, он не может передавать имущество в залог без согласия участников долевого строительства. Исключение — передача имущества в залог банку в счет обеспечения возврата кредита, предоставленного на строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, при условии, что от банка получено согласие на удовлетворение требований застройщика за счет заложенного имущества при недостатке у него денег и согласие на прекращение залога на объекты долевого строительства.

При этом застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с кредитами стоимость строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанную в проектной декларации.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Требования к подрядчику и застройщику

Банк устанавливает определенные требования к подрядной организации и застройщику. Фирма должна пройти процедуру обязательной аккредитации в банке. Ниже мы вам дадим список требований Россельхозбанк к подрядчику и застройщику по сельской ипотеке:

• Опыт в строительстве индивидуальных жилых домов от двух лет.
• Размер основных средств – более 10% от суммы чистых активов за последние два года.
• По итогам года выручка превышает 3 000 000 рублей.
• Нет ареста на имущество или ограничений по сделкам с данной организацией.
• Исковые требования к подрядчику не превышают 10% от величины чистых активов.
• Чистые активы положительны и равны или превышают уставной капитал.
• Организация или ИП должна быть действующей (в стадии ликвидации или реорганизации запрещается).
• Нет неоконченных исполнительных производств на сумму боле 300 000 рублей.
• Отсутствие исков со стороны субподрядной организации к подрядной и наоборот.
• Нет убытков по итогам прошлого финансового года.
• Нет судебных исков от налоговой или о признании банкротства.
• Нет в реестре недобросовестных поставщиков в соответствии с ФЗ №223 от 18.07.2011 и №44 от 05.04.2013.
• Нет неснятой или непогашенной судимости по экономическим преступлениям или против государственной власти у главного бухгалтера и руководителя
• Нет негативной информации (список недобросовестных строительных организаций профильных министерств и субъектов РФ, неисполнение обязательств или уголовные дела и т.д.) в открытых источниках о подрядной организации или ее учредителях.
• Есть вся необходимая разрешительная документация и лицензии на проведение работ: централизованного или автономного электроснабжения, водоснабжения (в том числе и бурение скважин), водоотведения, отопления и газификации жилых домов, где есть техническая возможность.
• Отсутствие проблем у подрядной и субподрядной организации по счетам в банке (арест, инкассовые требования, исполнительные листы, приостановка по счету и т.д.).

Требование к земельному участку

Важные моменты, которые следует учесть при строительстве дома по сельской ипотеке:

1. Земельный участок должен располагаться на территории сельских населенных пунктов или агломераций до 30 000 жителей. Список таких населенных пунктов по каждому региону тут.
2. Строительство можно осуществлять на собственном или арендованном участке земли. Также можно взять сельскую ипотеку на земельный участок с последующим строительством жилого дома.
3. Сельскую ипотеку можно взять на строительство дома в СНТ и ДНТ, если земля и дом будут соответствовать требованиям программы.
4. Земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости;
5. Пройден кадастровый учет;
6. Нет ограничений на обращение;
7. По документам определены границы земельного участка;
8. Подведено электричество;
9. Категория земельного участка допускает строительство на ней объекта жилой недвижимости;
10. Имеет виды расширенного использования: для ведения садоводства или дачного строительства;
11. Земельный участок должен относиться к категории «земель населенного пункта».

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

• через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
• по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
• претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
• на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
• переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

• Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

• Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

• Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

• Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

• Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

• В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
• Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
• деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
• застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
• у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
• вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
  • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
  • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
  • с заключением экспертизы по проектной документации,
  • с правом застройщика на земельный участок,
  • с проектной декларацией,
  • и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

• иметь судимости за экономические преступления;
• иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
• иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Расширены сведения в ЕГРН

С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:

• О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
• Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.

На ИЖС распространён закон о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.

Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.

Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:

• Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
• Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.

Похожие записи:

• Как рассчитать северную пенсию в 2023 году и получить ее раньше на 5 лет
• Вмененщик закрыл один из магазинов: как отчитаться и заплатить ЕНВД
• Алименты до 23 лет при очной форме обучения