Семейная ипотека: как получить кредит с государственной поддержкой в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Семейная ипотека: как получить кредит с государственной поддержкой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программой «Семейная ипотека» можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Рефинансирование «Семейной ипотеки» и маткапитал
Возможность рефинансировать действующий кредит по программе «Семейная ипотека» в 2023 году сохранилась, но только для тех, у кого родился первенец с 2018 по 2023 год.
Еще одно условия для рефинансирования — жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика). Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья. Ипотеку на строительство индивидуального жилого дома рефинансировать по программе нельзя.
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Размеры льготного кредита по сельской ипотеке
Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).
Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.
Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).
Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни).
В 2022 году правительство сохранило ставку по сельской ипотеке и выделило на новые выдачи по программе дополнительные средства.
— «Мы сохраним льготную ставку и на компенсацию к заложенному выделяем дополнительно 7 млрд рублей», – сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Долги, доходы, документы
Для ипотечного заемщика работает так называемое «правило трех Д»: долги, доход и документы, говорит сооснователь и управляющий партнер сервиса рефинансирования ипотеки Михаил Чернов. Рассмотрим их.
«Чтобы банк одобрил заявку на ипотеку, у заемщика не должно быть “плохих” долгов — длительных просрочек по действующим (а в идеале — и по закрытым) кредитам. К долгам банк относит и кредитные карты. Даже те, деньги с которых не тратятся. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку нужно постараться закрыть кредитки, а также проверить свою кредитную историю. Два раза в год это можно сделать бесплатно. Не стоит “лечить” кредитную историю микрозаймами: банк усомнится в финансовой грамотности заемщика, готового взять в долг под такие высокие проценты», — предупреждает эксперт.
Кoмy нe дaют ипoтeкy нa жильe
Ипoтeкa дocтyпнa нe вceм жeлaющим. Бaнк впpaвe oтклoнить зaявкy, ecли нe выпoлнeны ycлoвия пpoгpaммы или вoзникaют coмнeния в плaтeжecпocoбнocти и блaгoпoлyчнocти зaeмщикa. Для этoгo дoкyмeнты и дaнныe клиeнтa пpoвepяют пo бaзe бaнкa и пapтнepoв. Пpoвepкa мoжeт зaнять oт 1 дo 5 paбoчиx днeй.
Пpивeдeм нecкoлькo кaтeгopий пoтeнциaльным зaeмщикoв, кoтopым мoгyт oткaзaть в oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa.
👥 Фpилaнcepы и люди, кoтopыe paбoтaют нeoфициaльнo. Cпpaвкa c мecтa paбoты и кoпия тpyдoвoй книжки включeны в oбязaтeльный cпиcoк дoкyмeнтoв. Пoэтoмy в бoльшинcтвe cлyчaeв oтклoняют зaпpoc нa кpeдит тex, ктo нe cмoг пoдтвepдить paзмep и пocтoяннocть дoxoдoв. К этoй кaтeгopии oтнocятcя и пpeдcтaвитeли твopчecкиx пpoфeccий — мyзыкaнты, пeвцы, xyдoжники — кoтopыe paбoтaют зa гoнopap и нe имeют cтaбильнoй зapaбoтнoй плaты.
Baжнo! Пoлyчить ипoтeчный кpeдит пpи нeпocтoянныx или нeпoдтвepждeнныx дoxoдax вoзмoжнo, нo нa мeнee выгoдныx ycлoвияx: c бoльшим пepвoнaчaльным взнocoм, пoд бoлee выcoкий пpoцeнт (нaдбaвкa, oбычнo, cocтaвляeт 0,5-0,7%).
💸 Пoльзoвaтeли c низким дoxoдoм. Ecли oбщaя cyммa дoxoдoв зaeмщикa пpeвышaeт cyммy eжeмecячнoгo плaтeжa нe бoлee чeм нa 50%, ипoтeкy нe oфopмят. Ecли зapплaтa, кoтopaя yкaзaнa в cпpaвкe НДФЛ, нeдocтaтoчнa для oфopмлeния зaймa, yкaжитe вce дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa в cпpaвкe пo фopмe бaнкa, или пpивлeкитe к cдeлкe coзaeмщикoв. Иx дoxoд бyдeт yчитывaтьcя пpи pacчeтe плaтeжecпocoбнocти зaeмщикa.
🏦 Клиeнты c дeйcтвyющим кpeдитoм. Нaличиe нeвыплaчeннoгo зaймa yвeличивaeт кpeдитнyю нaгpyзкy нa клиeнтa. Ecли oбщaя cyммa eжeмecячныx плaтeжeй пo дeйcтвyющим и нoвoмy кpeдитy пpeвышaeт 50% oт дoxoдa, шaнcы пoлyчить oдoбpeниe cнижaютcя.
🕵 3aeмщики c cyдимocтью. 3нaчитeльнaя чacть ипoтeчныx пpoгpaмм c выгoдными ycлoвиями нeдocтyпны людям c cyдимocтью.
👵 Cтyдeнты и люди пpeклoннoгo вoзpacтa. Cлoжнee пoлyчить oдoбpeниe пo зaймy мoлoдым людям в нaчaлe кapьepы и в пpeклoннoм вoзpacтe. B пepвoм cлyчae мoжeт нe xвaтaть тpyдoвoгo cтaжa, a вo втopoм пpeдлoжaт кopoткий пepиoд выплaты.
Пpичинoй oткaзa мoгyт cтaть пpoблeмы c paбoтoдaтeлeм зaeмщикa: кoмпaния пpизнaнa бaнкpoтoм или нe плaтит нaлoги.
Baжнo! Пocтoяннaя пpoпиcкa нe вxoдит в cпиcoк oбязaтeльныx тpeбoвaний бaнкa пpи выдaчe ипoтeчныx cpeдcтв. 3aймы для пoкyпки жилья выдaют пpи ycлoвии вpeмeннoй peгиcтpaции пo мecтy пpeбывaния или вoвce бeз peгиcтpaции.
Предсказуемо, что на получение ипотеки могут рассчитывать только совершеннолетние. Однако во многих банках нижняя возрастная планка ещё выше — например, 21 год. Заявки от восемнадцатилетних рассматривает Сбербанк, Московский кредитный банк, Открытие и Тинькофф. А вот ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не станут даже разговаривать, пока клиенту не исполнится 21 год.
Верхний возрастной порог кредитные организации чаще всего устанавливают на отметке 70 лет, но Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не выдают ипотеку тем, кому на момент её погашения будет больше 65 лет. А вот Сбербанк и ВТБ работают и с теми кто собирается выплачивать долг до 75 лет. А абсолютный рекордсмен в этом плане — Совкомбанк: здесь верхняя граница возраста составляет 85 лет.
Какие документы нужны для одобрения ипотеки
Чтобы ипотеку одобрили, подготовьте следующие документы:
- Паспорт и второй документ, удостоверяющий личность.
- Справки, подтверждающие доходы — 2-НДФЛ или другие документы в произвольной форме.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Копия трудового договора — если имеется работа по совместительству, то договор и с этой работы.
- Копия налоговой декларации за отчетный период — для подтверждения других источников получения доходов, помимо зарплаты.
- Дипломы об образовании, учебные сертификаты.
- Документы, подтверждающие права собственности на имущества, недвижимость, транспорт.
- Подтверждение владения ценными бумагами.
- Копии кредитных договоров, взятых ранее.
Как банк принимает решение о выдаче ипотеки
Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.
Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.
В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров. Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту. Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.
Банку проще отказать, чем выдать рисковый кредит
Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.
Допустим, Ирина работает менеджером среднего звена в строительной компании, у нее несколько вовремя погашенных кредитов и достаточная зарплата. Но согласно статистике банка в последний год менеджеры среднего звена строительных компаний стали чаще пропускать платежи. На основании этого система считает Ирину рисковым заемщиком и может ей отказать.
Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.
Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.
Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:
- работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
- кредитную историю в бюро кредитных историй;
- репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.
После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.
Почему вам могут отказать
Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.
Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.
Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.
Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.
Несколько лет назад Светлана взяла кредит на отпуск и не рассчитала сил: пропускала платежи, несколько раз задерживала выплаты. В результате кредит она выплатили, но кредитную историю испортила. За это время у у Светланы доход увеличился в 2 раза, никаких долгов у нее нет, но банк не хочет давать ей ипотеку из-за прошлых проблем.
А вот с Евгением ситуация другая. У него никогда не было просрочек, хорошая зарплата и во всем он идеальный клиент. Но банк одобрил его заявку только со второго раза, потому что у него никогда не было кредитов. Если нет кредитной истории, банк не может проверить насколько вы добросовестный плательщик и не хочет быть первым, кто предоставит вам кредит.
Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.
Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.
Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.
Никогда не обманывайте банк и не подделывайте документы
Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.
Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.
Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.
Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.
Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.
Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Подбор жилья является необходимым этапом при оформлении ипотечного кредита.
Однако выбирать квартиру, если заявка на ипотеку еще не одобрена, лишено смысла.
В каждом банке действуют специальные требования относительно объекта залога, в особенности, при оформлении в ипотеку частного дома. В частности, такой объект должен иметь железобетонный фундамент, а стены сделаны из кирпича, камня или пеноблоков.
В отношении квартиры предъявляются требования ее ликвидности, чтобы банк смог быстро ее продать в случае нарушения заемщиком своих обязанностей по договору.
Также условием банка является то, чтобы стоимость жилья превышала сумму займа на 10% и более.
Банками могут предъявляться различные условия, к примеру, чтобы год постройки многоквартирного дома, степень износа объекта недвижимости, а также технические характеристики и др.
Получение ипотеки осуществляется поэтапно:
| Подбор банка | Выбор банка для кредита осуществляется заемщиком самостоятельно в зависимости условий. Рекомендуется изучить предложения нескольких учреждений, ознакомиться с действующими программами и их условиями, выполнить предварительный расчет кредита |
| Подача анкеты-заявления | Как правило форма банка содержит подробную анкету на заемщика |
| Выбор объекта | Вслед за одобрением заявки, следует приступать к подбору жилья, в соответствии с критериями банка относительно залоговой недвижимости. |
| Сбор документов | Согласно перечню, который получен в банке |
| Внесение авансового платежа продавцу | Составление предварительного договора купли-продажи. Определяется дата совершения сделки для подписания договора с банком и регистрации |
| Заключение договора ипотеки | Регистрация перехода права собственности, регистрация обременения недвижимого имущества |
| Расчеты | с продавцом |
| Оформление страховки | страхование объекта залога является обязательным условием, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Прочие разновидности страхования заключаются по желанию заемщика |
До момента полного погашения ипотеки, банк имеет право залога на купленное жилье.
Заемщик может владеть и пользоваться приобретенным в кредит жильем, но не может совершать с ним сделки без согласия банка, например, продать или подарить.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
Большая кредитная нагрузка
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.
Например, у потенциального заемщика зарплата 60 тысяч рублей, при этом он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 20 тысяч рублей, плюс платеж по ипотеке составит 30 тысяч рублей. На необходимые расходы у клиента остается всего 10 тысяч рублей в месяц. Этого не хватит, чтобы обеспечивать себя и семью, и банк наверняка откажет в одобрении ипотеки.
Также в кредитную нагрузку будут входить поручительства по чужим кредитам. И если кредитор не платит, а вы при этом не выполняете свои обязанности созаемщика — это еще и негативно повлияет на вашу кредитную историю.
Что делать?
- Погасите действующие кредиты и закройте кредитные карты. Даже если вы не пользуетесь кредитной картой, и она давно пылится у вас на полке, ее лучше закрыть. Перед повторной подачей заявки надо учитывать, что в бюро кредитных историй информация о погашении кредита обновляется примерно в течение месяца.