«Дачная амнистия» и ввод дома в эксплуатацию
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Дачная амнистия» и ввод дома в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Действующий порядок оформления построек
Строительство капитальных сооружений обязывает владельца соблюдать определенный процедурный порядок. Если речь идет о коммерческом объекте, то застройщик вынужден выполнить длинную цепочку последовательных действий, начиная от разработки и утверждения проектной документации до получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию построенного объекта.
Правда, с частными (индивидуальными) домами ситуация намного проще.
- С лета 2018 года вместо разрешения (РНС) с местными властями согласуется уведомление о начале и окончании строительных работ.
- Вместо Акта ввода готовится Технический план на построенный дом.
Народная молва назвала такой порядок оформления жилых домов упрощенным. Хотя суть осталась та же: что РНС, что уведомление требует согласования с уполномоченными органами, а на этапе завершения строительства проводится полная проверка соответствия построенного здания параметрам индивидуальных жилых домов. Так что получить отказ можно практически на любом этапе.
«Дачная амнистия» ввела исключительный порядок оформления домов, строительство которых окончено либо начато без какого-либо согласования с властями. Актуальная версия «дачной амнистии» позволяет осуществить ввод в эксплуатацию фактически построенного дома на следующих условиях.
- Дома, строительство которых начато без разрешения до 03.08.18 на любой земле в пределах населенного пункта, можно оформить по уведомлениям о строительстве, но только в срок до 01.03.26.
- Дома, строительство которых начато и окончено без согласования с властями, можно оформить без уведомления, только по декларации-техплану в срок до 01.03.26. При этом документы подаются напрямую в Росреестр, минуя местные администрации.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией
До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:
- строительно-монтажные;
- инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
- благоустройство придомовой территории;
- выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.
Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.
Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:
- Требования к жилому помещению в общем:
- объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
- внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
- высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;
Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).
- Требования к ограждениям, полам и потолкам:
- в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
- желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
- потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
- все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.
- Требования к отоплению и электроснабжению:
- наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
- внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
- тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.
Что значит понятие «ввод в эксплуатацию жилого дома» и зачем нужно делать этот ввод?
Ещё перед началом строительства при сборе пакета документов делаются согласования с разными организациями: водоканалом, газовщиками, пожарниками на тему «дать добро» на начало строительства.
«Добро», как правило, дают. И через энное количество месяцев (а у некоторых и лет) эти же организации должны проверить, чего же вы там понастроили, не нарушили ли строительные нормы и границы участка. Может заняли территорию соседа или «накосячили» с проектом и построили дом вверх ногами (бывает и такое), и так далее, в том же духе.
Но если серьёзно, то ввод дома в эксплуатацию — это сдача построенного дома специальной комиссии, в которую входят санитарный надзор, строительный надзор, пожарники, а до недавнего времени и экологи. Они должны проверить соблюдены ли нормы строительства и подписать акт ввода, разрешив, таким образом, зарегистрировать новый дом.
Уведомление о несоответствии
Если построенный объект не соответствует правилам землепользования, градостроительным нормам, СНиПам либо параметрам, указанным в уведомлении о начале строительства, то в регистрации откажут. Администрация оповестит об этом владельца земельного участка, направив ему уведомление о несоответствии объекта нормативным требованиям.
Решение проблемы зависит от причины отказа. Часто нарушения связаны с отсутствием согласований, если участок расположен в охранной зоне, или с пересечением участка застройщика с землями лесфонда. В этих случаях для получения разрешения достаточно приложить недостающие документы.
Если дом возведён с несоблюдением строительных норм (например, не отступили 3 м от границы соседнего участка или превысили допустимую высоту дома), узаконить объект можно через суд. И здесь не обойтись без помощи опытного юриста, который грамотно составит иск о признании права собственности на объект и защитит интересы застройщика в суде.
Для завершения процедуры ввода выстроенного объекта ИЖС в эксплуатацию заявитель должен обратиться в структурное подразделение администрации муниципального образования, уполномоченное на предоставление муниципальной услуги по подготовке и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В каждом конкретном муниципальном образовании такое подразделение имеет свое наименование.
После приема заявления, собственник вправе осведомляться о прохождении процедуры по телефону, интернету или при контакте со специалистом.
В период проверки пакета документов необходимо предоставить возможность межведомственной комиссии провести осмотр строения на предмет его соответствия градостроительному плану и требованиям, зафиксированным в проектной и разрешительной документации.
В итоге проведенной проверки заявителю выдается акт ввода объекта в эксплуатацию или аргументированный отказ.
Перечень оснований является исчерпывающим:
- отсутствие обязательных документов;
- отклонение строения от показателей, зафиксированных в разрешительной и проектной документации.
Инструкция по проведению экспертизы и получению акта ввода недвижимости в эксплуатацию
Выяснения, что значит ввести дом в эксплуатацию, следует не забывать о степени готовности постройки к проживанию людей. Только после полного завершения строительства необходимо обращаться в госорганы за экспертной оценкой жилища. Эта процедура осуществляется следующим образом:
- Выдача домовладельцу ЗОС. Это заключение о том, что возведенная недвижимость полностью соответствует проектным требованиям и техрегламентам. Основанием для его выдачи является документация, которая составляется в результате проверок во время возведения объекта строительный надзор. Этот госорган проводит итоговую проверку после полного завершения строительства недвижимости.
Упрощенная процедура и «дачная амнистия» — что это и как воспользоваться?
До 1 марта 2018 года граждане могут воспользоваться упрощенной процедурой регистрации объектов недвижимости, которая носит название «дачной амнистии». Эта процедура отличается от обычной регистрации меньшим числом предоставляемых документов, но при этом так же важно, чтобы земельный участок был переведен в собственность заявителя.
Если дом, построенный на участке, относится к категории нежилых, следует перевести его в категорию жилой собственности.
При регистрации дачного дома подают документы:
- декларацию, в которой указаны: площадь дома, этажность, материал несущих стен, а также сведения о подключении объекта к инженерным сетям;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающий документ на землю;
- с 01.01.17г дополнительно требуется технический план.
Разрешение на строительство при регистрации садового домика не требуется.
Что считается капитальным домом на земельном участке
В определении объекта капитального строительства теперь есть указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на некапитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под некапитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Законодатели и городская администрация ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.
Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и некапитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Смысл этого оформления в простоте подготовки необходимых согласований и разрешений, да и надзор за строительством не ведется, то есть жестких регламентных правил. Просто нужно заняться сбором всех документов, а обязательные согласования с разными межведомственными организациями проходить не нужно. Список документов общий и для упрощенного, и обычного ввода дома в эксплуатацию, и обращаться также нужно в градостроительный отдел местной администрации.
Решение выносится через месяц, если по документам дом построен, подключен к коммуникациям без нарушения общепринятых правил.
Но для этого необходимо провести техническое обследование участка, то есть, к какому типу земель он относится, какие коммуникации проходят по участку.
Это должны сделать сами представители местной власти, то есть приехать на участок и все осмотреть. Этого документа будет достаточно для вынесения акта о приемке работ и вводе дома.
Готовый или строящийся дом можно узаконить по уведомлению до 2021 года
С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство. Раньше нужно было спрашивать у местных властей, можно ли построить дом вот с такими параметрами. А теперь достаточно их предупредить. На самом деле процедура все равно похожа на согласование, но она стала немного проще.
Но это касалось домов, которые начали строить с августа, когда заработал закон. А для тех домов, что начали строить без разрешения до поправок, уведомления разрешили подавать только до 1 марта 2019 года. То есть дом уже строится или готов, а разрешения на него нет. Тогда государство как бы говорит: «Ладно, раз уже построили, подайте уведомление и будем считать, что все законно. Самовольной постройкой такой дом не считается».
Но тот, кто не успел разобраться с документами до 1 марта 2019 года, потом мог узаконить дом только через суд. Или пришлось бы как-то хитрить с документами. Иначе дом считался бы самовольной постройкой.
Пока люди разбирались с новым порядком, срок амнистии закончился. И вот спустя несколько месяцев его продлили на два года. Теперь дом, который начали строить до отмены разрешений, можно снова узаконить по уведомлению — без суда и лишних расходов. Пока это условие действует до 1 марта 2021 года. Продлят ли его потом и сделают ли бессрочным — непонятно. Если есть неоформленная недвижимость на участке, лучше поскорее заняться документами.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Для того, чтобы «команда экзаменаторов» могла полноценно рассмотреть конкретное дело, застройщик предоставляет ей пакет необходимых документов. Комиссия, в свою очередь, тоже выдает документ, касающийся приема дома в эксплуатацию – акт приемки.
Его составляют в количестве 3 штук, при этом каждому экземпляру отведено свое место. Один акт идет в руки застройщика, другой отправляется местные органы госуправления в области деятельности, связанной с архитектурой и градостроительством. Еще один отдают организации, занимающейся технической инвентаризацией.
Долгожданные документы вам выдаст служба «одно окно»: акт приемки в эксплуатацию вновь возведенного дома с гербовой печатью, а также заверенная выписка из решения исполнительного комитета. Оригиналы данных документов вам необходимо предоставить в земельно-кадастровое агентство по регистрации.