Кто может воспользоваться ипотечным кредитованием в США
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может воспользоваться ипотечным кредитованием в США». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека в США для россиян, остальных иностранцев и коренных лиц предназначена для улучшения жилищных условий. Существует много программ, ориентированных на разные категории граждан и обладающих индивидуальными условиями.
Преимущества американской ипотеки
Получение жилищной ссуды в США подходит для американцев и граждан, являющихся выходцами из других государств. К преимуществам такого кредита относится:
- Большая часть кредитных компаний лояльно относятся к клиентам. В США был разработан проект, стимулирующий возведение новой жилплощади и рост использования ипотек. Благодаря ему финансовые организации одобряют большую часть заявок на жилищные займы, поданных на дом или квартиру. Недвижимость может быть уже готовой или находиться на стадии строительства.
- Плавающая процентная ставка. Многие американские банки предлагают ипотеку с плавающими процентами, т.е. на их уровень влияет клиентская исполнительность. Для заемщиков такой вид ставки может быть и невыгодным, так как он постоянно изменяется. Но при регулярной оплате займа без задержек, данное условие не имеет значения.
- Учитывается официальная зарплата, собственные сбережения клиента (сбережения, акции, ценные документы).
Основные положения ипотечного кредита
Большинству иностранных граждан выдается ипотечный займ в размере 100-150 тыс. долларов. На величину ипотеки влияет уровень доходов клиента.
Самые важные условия выдачи ипотеки:
- Средняя величина первоначального взноса – 40%. Также она может быть снижена до 30% или наоборот увеличена до 50%. На изменение взноса влияет репутация заемщика, кредитная история и уровень доходов.
- Срок кредитования – 15-30 лет. Выбирается по желанию заемщика. Большая часть клиентов предпочитает максимальный срок, так как снижается размер ежемесячных взносов. Минимальный срок кредитования также невыгоден для банка, потому что он уменьшает прибыль кредитной компании.
- Оформление страховки. Покупая в Америке квартиру или дом, обязательно требуется страхование объекта от стихийных бедствий, катастроф и других непредвиденных обстоятельств.
- Отсутствие комиссии и штрафов за досрочное погашение ссуды.
Для иностранных граждан, желающих оформить в американском банке ипотеку, предъявляется ряд требований:
- Возрастная категория – 25-75 лет;
- Имеется действующий ВНЖ, рабочей визы или Green Card;
- Наличие карты социального страхования;
- Хорошая кредитная история без просрочек и неуплат;
- Действующий счет в американском банке, на котором лежит сумма, равная 12 ежемесячным взносам по кредиту.
За предоставление заемных средств клиенты должны уплатить 3%-ную комиссию. На банковском счету должна лежать определенная сумма.
Какие существуют ипотечные программы и банки
Для решения жилищного вопроса и улучшения текущих условий жизни потенциальным заемщикам предлагается целый спектр ипотечных программ, каждая из которых направлена на определенную категорию клиентов и имеет уникальные условия.
В настоящее время в Америке получить ипотеку можно с помощью следующих программ:
- ипотека для поддержки малообеспеченного населения и строительных компаний (The Homeownership Pool) – действует в штате Флорида и позволяет лицам с невысокими доходами получить льготный кредит на приобретение жилья из установленного перечня;
- программа поддержки пенсионеров (Home Equity Conversion) – обратная, необслуживаемая ипотека, с помощью которой пенсионеры могут получить пожизненный займ под залог имеющейся недвижимости с сохранением права собственности;
- ипотека для жертв катастроф (Mortgage Insurance for disaster victims section) – программа, которой могут воспользоваться любой человек, чей дом был разрушен в результате стихийного бедствия или иной катастрофы;
- программа ипотеки для клиентов, использующих в домах энергосберегающие устройства (Rehabilitation Mortgage Insurance) – такой кредит выдается на льготных условиях и под низкие проценты;
- программа рефинансирования.
Среди банков, выдающих ипотечные займы, можно отметить Bank of America, JPMorgan Chase, Wells Fargo, First Republic Bank, City National Bank, The Bank of New York Mellon и другие.
Строительство и банки под угрозой
Всё это наносит вред экономике. Падают продажи жилья, а также строительство, банки терпят убытки из-за невыплат.
Аналитики Goldman Sachs считают, что продажи новостроек в 2022 году упадут на 22%, вторичного жилья — на 17%. Есть и более мрачные прогнозы.
Стоит заметить, что подорожавшая ипотека ещё не сильно ударила по темпам строительства. В июле 2022 года ввод жилья составил 1,446 млн кв. м. Для сравнения: в марте 2022 года — 1,793 млн кв. м.
Это связано отчасти с бурным ростом цен, но он уже замедляется. В июне сезонно-сглаженный ценовой индекс по 20 крупнейшим городам США вырос на 0,4% против 1,5% месяцем ранее. В годовом выражении рост замедлился с 20,5% до 18,7%.
Безрадостная картина с ипотекой и строительством найдёт отражение в экономике, которая и без того вошла в рецессию. То есть снижалась в течение двух кварталов подряд. Несмотря на словесные опровержения властей об отсутствии рецессии, статистика неумолима. В первом квартале 2022 года ВВП США снизился на 1,6%, во втором — на 0,6%, по данным Министерства торговли.
Эксперты считают, что в третьем квартале произойдёт рост. Но поживём-увидим, как отреагирует строительство на дальнейшее повышение ипотечных ставок. Большинство аналитиков уверено, что Федеральная резервная система повысит процентную ставку в сентябре на 0,75 процентного пункта.
Сколько процентов ипотека в США
Годовой процент на ипотеку в Америке в крупных банках не превышает 7%. Это говорит о стабильности низкой ставки.
Но следует помнить о курсе ФРС на повышение процента, происходящем поэтапно. За 2017 год изменения ставки произошли на 0,7%. В 2018 произошло дважды повышение (весной и летом), что суммарно прибавило половину процента. Ключевая ФРС ставка банка составляла 2%.
Это повлекло за собой значительное подорожание ипотеки в США: минимальная процентная ставка на 2023 год составляет 4%, хотя ранее она была 3.5%.
В Российской Федерации ситуация несколько иная, так как процент понижается, а кредит становится дешевле. Можно сделать вид, что российская и американская ипотеки идут навстречу друг другу.
Пример: Bank of America предлагает для иностранцев такие условия:
- Процент по кредиту от 5,8 до 8,6%.
- Первоначальный взнос 10% — 40%.
- Оплата комиссии 3% от цены за недвижимость.
Своеобразной приманкой для зажиточных иностранцев является вид на жительство. Но важно то, сколько стоит ипотека, оформленная в Америке: цена за квартиру или дом должна составлять не менее 500 тыс. долларов.
Дополнительные затраты при ипотечном кредитовании
Ряд дополнительных платежей удобнее рассматривать на конкретном примере, поэтому вернемся к квартире в Майами за $230 000. Первоначальный взнос (20%, $46 000) осуществляется за счет собственных средств, значит, сумма ипотечного займа составляет $184 000.
Базовые платежи:
- Оплата банку за выдачу кредита – $1500
- Оплата за определенную процентную ставку (1% от суммы займа) – $1840
Однократная оплату услуг:
- Оценка стоимости недвижимости – $300
- Отчет о кредитных операциях – $0
- Оценка вероятности затопления – $50
- Налоговые услуги – $150
- Банковская страховка – $350
- Титульное страхование владельца – $350
- Инспектирование – $175
- Инспектирование недвижимости на наличие насекомых и вредителей – $100
- Сбор за внесение государственной записи – $25
- Налог на переход права собственности – $0
- Первоначальный взнос на счет условного депонирования (escrow) – $708
- Предоплаченные процентные платежи – $383
- Страхование домовладельца – $1000
- Итоговая сумма за все сервисные услуги – $3591
Во временном интервале ипотечный кризис в США 2008 г. наступил не в один день и даже не в один год. Хронологически события, приведшие к нему, можно представить следующим образом:
- 1999 – 2006 гг.
В этот период рынок недвижимости Америки переживал невиданный подъем строительства. Фактически за 7 лет цены взлетели практически в 7 раз. Также во время президентства Буша был принят ряд законодательных мер, предоставляющих налоговые льготы и рабочие места в строительных корпорациях. Налог на прибыль с продажи жилья был снижен, что также поспособствовало росту спроса на новое строительство.
Устойчивый рост рынка недвижимости сопровождался увеличением объемов выдачи нестандартных ипотечных займов или субстандартных кредитов, когда была существенно снижена планка обязательных требований к заемщикам. То есть займы получали лица с высоким уровнем риска, уже имеющие негативную кредитную историю. Виновата здесь жадность банкиров, стремившихся любым путем увеличить свои доходы.
Кроме того, рынок недвижимости на своем пике привлек инвесторов и спекулянтов, главной целью которых было извлечение максимальной прибыли. В Америку хлынул азиатский и западный капитал, чьи инвесторы вкладывали деньги в относительно безопасные инструменты – ценные бумаги под залог недвижимости (CDO).
- 2006 год (середина).
В середине 2006 г. рост рынка недвижимости остановился, произошло перенасыщение. Все больше и больше заемщиков были не в состоянии обслуживать свои ипотечные займы. К концу 2006 г. данный показатель составлял около 10% от общего числа кредитов, выданных на приобретение жилья. Рефинансирования займов добиться было невозможно – банки больше не выдавали дешевые кредиты. Начались массовые отчуждения банками залогового жилья.
- 2007 – 2008 гг.
В 2007 году ипотечный пузырь лопнул. Падение цен на недвижимость стало критичным, что стало следствием длинной цепочки банкротств крупнейших американских банков, хедж-фондов, страховых и инвестиционных компаний, потерявших огромные суммы. За 2007 г. около 25 банков объявили о своем банкротстве. Рынок CDO также рухнул.
Особенности ипотеки для иностранцев
Для человека, который желает акклиматизироваться в Штатах и связать свою жизнь постоянно или на время с этим государством, главная цель – приобрести жилую недвижимость. Взять квартиру на собственные сбережения не всегда удается, поэтому вероятно, что единственный реальный шанс – «влезть» в ипотеку.
Для иностранцев, которые работают и имеют официальное устройство, обратиться в банк очень просто. Выбрать организацию из списка выше можно исходя из своих предпочтений. Далее следуют консультации и переговоры с банком. При положительной возможности получения денег, сразу определитесь с размером ипотеки, чтобы подыскать подходящий вариант квартиры или дома.
Вполне реально, что оформить все бумаги можно через официального застройщика. В компании специалисты уже имеют договоренности с финансовыми организациями и в короткие сроки подтвердят возможность кредитования вашего выбора.
Ставки по кредитам в Америке
Понятно, что каждый отдельный банк в США будет предлагать разные ставки по кредитам и разные условия кредитования. Процент будет зависеть и от клиента, который обращается за деньгами. Но мы можем изучить статистику и оценить средневзвешенные проценты по разным видам кредитов за последние десять лет. Вот что можно обнаружить:
- Ипотечное кредитование — в США кредит на жилье стоит в среднем 3,5% годовых. Ставка при этом может быть фиксированной или плавающей, о чем мы подробнее расскажем дальше.
- Потребительское кредитование — на процент сильно влияет кредитная история клиента банка. Такой кредит может стоить от 6% до 18% годовых. Но в среднем это ближе к 7-8% по операциям с кредитными картами. Кредиты наличными американцы практически не берут — они либо совершают покупки по кредитке, либо оформляют кредит на конкретную покупку.
- Автокредиты — очень доступный вид кредитования в США. Популярную модель автомобиля можно приобрести под 0,5-1% годовых. Если срок длительный, кредит будет дороже — до 2,5% годовых. Понятно, что с Россией и ставками в наших автосалонах не сравнить.
- Образовательные кредиты — очень популярны в США, хотя и в России они существуют. Американцам проще спланировать будущую карьеру после того или иного вуза, поскольку диплом имеет большое значение на рынке труда, ему верят. Студенты могут получить кредит на образование и спокойно учиться, а деньги выплатить уже после устройства на работу по специальности. Образовательный займ на стандартных условиях обойдется в 8-10% годовых, на льготных — от 3,5% до 5% годовых.
Процесс ипотечного кредитования
Шаг 1. Обращение за кредитом и предварительное утверждение. Этот этап может значительно упростить процесс получения ипотеки в США. Банковские консультанты проверяют финансовую составляющую заемщика, определяют возможную сумму займа и процентную ставку.
Шаг 2. Кредитная проверка. По заявлению заемщика консультанты проверяют международную кредитную историю. Для завершения проверки кредитоспособности от заемщика может потребоваться дополнительная информация.
Шаг 3. Предоставление пакета документов. В различных штатах перечень документов может незначительно варьироваться, но, по общепринятой практике, необходимо собрать бумаги, подтверждающие личность заемщика, его доходы, занятость и наличие активов.
Шаг 4. Совершение (закрытие) сделки. Во время закрытия сделки купли-продажи заемщик подписывает юридические документы, включая те, которые касаются расходов, необходимых для перехода права собственности. На этом этапе покупатель-заемщик получает всю документацию по ипотечному кредиту и ключи от нового дома.
Дополнительные затраты при ипотечном кредитовании
Ряд дополнительных платежей удобнее рассматривать на конкретном примере, поэтому вернемся к квартире в Майами за $230 000. Первоначальный взнос (20%, $46 000) осуществляется за счет собственных средств, значит, сумма ипотечного займа составляет $184 000.
Базовые платежи:
Оплата банку за выдачу кредита – $1500
Оплата за определенную процентную ставку (1% от суммы займа) – $1840
Однократная оплату услуг:
Оценка стоимости недвижимости – $300
Отчет о кредитных операциях – $0
Оценка вероятности затопления – $50
Налоговые услуги – $150
Банковская страховка – $350
Титульное страхование владельца – $350
Инспектирование – $175
Инспектирование недвижимости на наличие насекомых и вредителей – $100
Сбор за внесение государственной записи – $25
Налог на переход права собственности – $0
Первоначальный взнос на счет условного депонирования (escrow) – $708
Предоплаченные процентные платежи – $383
Страхование домовладельца – $1000
Итоговая сумма за все сервисные услуги – $3591
Таким образом, наряду с получением ипотеки заемщику придется однократно оплатить сумму в размере $6931. Ежемесячные платежи составят $1342, из них основное тело кредита и проценты – $988; налоги и страховка – $354, cтраховка ипотеки – $0.
Рекомендации экспертов тем, кто планирует взять ипотечный кредит в США
1. Накопите средства на первоначальный взнос и перевести их в один из банков США. Чем больше размер первоначального взноса, тем выше вероятность, что кредит будет одобрен.
2. Приведите в порядок все юридически значимые документы. В первую очередь банки обращают внимание на легальность пребывания на территории США, а также на наличие законного и стабильного дохода.
3. Изучите условия ипотечного кредитования нескольких финансовых учреждений. Опираться стоит не только на информацию, опубликованную в официальных источниках, но и на существующую реальную практику. Для этого имеет смысл обратиться к ипотечным брокерам, которые рассчитают суммы и ставки в индивидуальном порядке.
Портал HomesOverseas благодарит за помощь в подготовке статьи Кристину Меньщикову (Корпорация «Адвекс.Недвижимость») и Яну Добровольскую (Страна Плюс).
Среднегодовые ипотечные ставки в разных странах
Процентные ставки меняются со временем в зависимости от рыночных условий. Они являются популярным денежно-кредитным инструментом, помогающим государствам, в лице их Правительств, стимулировать общую ситуацию с рынком труда и недвижимости во время экономических трудностей, сокращать денежную массу во время высокой инфляции.
Что потребуется, чтобы взять ипотеку в США иммигранту из России:
Не многие банки подстраиваются под иммигрантов и предлагают адаптационную программу с фиксированной процентной ставкой сроком до 30 лет, но крупные коммерческие организации вам помогут разобраться в ситуации и рассмотрят оптимальные варианты решения вашего вопроса.
- В зависимости от дохода, банк предоставляет ипотечные кредиты от 100 до 150 тысяч долларов;
- необходимо предоставить доверительное письмо от крупного европейского банка – тот должен подтвердить вашу положительную репутацию и доказать надёжность на основании кредитной истории и выплат;
- после оформления ипотеки, нужно будет оплатить первый взнос, составляющий от 30 до 50 процентов от стоимости жилья;
- срок погашения ипотечного кредита – от 15 до 30 лет;
- обязательное условие перед получением ипотеки – это приобретение страховки от ущерба или повреждения (на случай непредвиденных ситуаций и стихийных бедствий, включая пожары, наводнения, взрывы и т.д.);
- досрочное погашение разрешено без каких-либо штрафных санкций.
- повышенная ставка – процентная ставка для иммигранта будет значительно выше, чем у гражданина Америки.