Как реально разделить жилой дом через признание домом блокированной застройки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как реально разделить жилой дом через признание домом блокированной застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровая палата Забайкальского края сообщает, что в соответствии законом N 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса. Часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.
Оформление разрешения
Процесс включает несколько этапов. До начала строительных работ нужно собрать требуемую проектную документацию. Владелец земельного участка заказывает ее у специалистов. Документ разрабатывается на основании предоставленных заказчиком документов: градостроительный план, итоги инженерно-геодезических исследований, технический план и другие бумаги. Их перечень можно уточнить у специалистов компании, которые будут заниматься созданием проекта. Работа осуществляется в строгом соответствии с СП, СНиП и другими утвержденными нормами.
На втором этапе необходимо получиться разрешение на строительство. Для решения этой задачи необходимо пойти в МФЦ или ОМСУ с заявлением, к которому требуется приложить пакет документов:
- правоустанавливающая документация на участок;
- градостроительный план;
- документы и основные материалы из проекта – архитектурное решение, пояснительная записка и т.д.
После получения официального разрешения наступает этап строительства. До окончания работ собственник участка, на котором будет происходит возведение малоэтажного объекта, должен проводить межевание земли. Процедура необходима, чтобы каждый блок здания находился на отдельном участке.
Раздел площади на участки, которые прилегают к составляющим жилого здания, осуществляется с учетом межевого плана перед сдачей объекта в эксплуатацию. У каждой части дома должна быть своя территория и изолированный выход на нее. Количество участков должно соответствовать числу блоков.
Процедура самого оформления включает два этапа: получение разрешение на ввод дома в эксплуатацию и регистрация права собственности. Для получения разрешения требуется обратиться с заявлением в ОМСУ или МФЦ. Необходимо предоставить определенный пакет документов:
- правоустанавливающая документация на землю;
- градостроительный план, который был предоставлен при получении разрешительного документа на проведение работ;
- разрешение на возведение;
- акты сдачи-приема капитального строительства, соответствия выстроенного объекта проекту и другим требованиям;
- схемы расположения здания, инженерных систем и границ земли;
- и другие документы.
Для регистрации права собственности следует обратиться в МФЦ с паспортом, документом на землю и разрешением на ввод в эксплуатацию объекта. Специалист примет заявление и укажет размер пошлины. Также зарегистрировать право собственности можно на официальном сайте Росреестра или портале «Госуслуги». После успешной проведенной регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН.
Перевод МКД в дом блокированной застройки
Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.
Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.
Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.
В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.
Покупка блока в блокированном доме
Приобретение блока требует проверки документов продавца и условий договора ввиду особого характера объекта недвижимости. Напомним: блок в блокированной застройке сам по себе не является долей. Поэтому в договоре купли-продажи предмет покупки должен называться именно блоком или домом, а не долей. Площадь блока в выписке из ЕГРН, которую предъявляет продавец, должна соответствовать площади, которая по договору переходит к покупателю.
Данная застройка требует соблюдения правил пожарной безопасности. Норма об обязательном расстоянии не менее шести метров между отдельными жилыми домами была исключена из закона о пожарной безопасности несколько лет назад. Дома, стоящие на разных участках, могут даже касаться друг друга и иметь общую стену, если они соответствуют критериям пожарной безопасности.
Без соблюдения правил пожарной безопасности органы противопожарного надзора не согласуют ввод здания в эксплуатацию, поэтому если у продавца есть разрешение на ввод, а сам блок в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом, то с точки зрения административных норм предмет покупки является «чистым». Дав разрешение на ввод в эксплуатацию, администрация подтверждает соответствие строения всем требованиям технической безопасности.
Разногласия в законах и подзаконных актах приводят к тому, что иногда под видом блокированного дома покупателю могут предложить квартиру в многоквартирном доме, которая получила статус блока по невнимательности, некомпетентности регистратор или иным причинам.
Если есть выбор иного жилья, от покупки квартиры лучше отказаться; либо же, если принято решение купить эту квартиру, помнить о том, что местная администрация сможет, выявив несоответствие факта и документа, изменить статус недвижимости с блока на квартиру.
Собственник блока может надстраивать его до высоты в три этажа без согласования с соседями.
Надстройка квартиры уже потребует согласования с соседями, поскольку единый дом предполагает единый фундамент и перегрузка на него может привести к трещинам в стенах у соседей.
Итак, при покупке блока следует проверять:
- основание для введения в эксплуатацию;
- наименование предмета: блок или дом, но не доля (кроме случая долей в самом блоке);
- совпадение площади в выписке ЕГРН и в договоре;
- фактический характер недвижимости: блок или оформленная под блок квартира.
Положительные сторона приобретения блока: независимое проживание, как в частном доме, но совместное решение коммунальных вопросов, как в многоквартирном. Обычно коммунальные службы, реконструирующие водопровод, канализацию, протягивающие линии связи, обслуживают группы потребителей, поэтому обновление коммуникация вскладчину будет дешевле, чем для отдельного дома. Также выше безопасность, поскольку злоумышленник рискнёт проникнуть скорее в отдельный дом, нежели в блок, по соседству с которым есть ещё минимум один такой же.
Понятие дома блокированной застройки
Под блокированными домами понимают малоэтажные строения, разделенные на несколько квартир, каждая из которых получает свой отдельный выход. Формально даже обычный жилой дом, разделенный на две изолированные части, признается блокированным.
Чаще же всего к таким строениям относят таунхаусы в любой их разновидности. То есть – это отдельные жилые помещения с собственной инфраструктурой, земельным участком и выходом никак не связанные с соседними квартирами-блоками, кроме как общими стенами. Каждый собственник следит за своей частью дома и может делать с ней все, что ему захочется, при условии, что это не будет нарушать закон и/или права остальных владельцев.
Что такое дом блокированной застройки
Дома блокированной застройки составляют наибольшую часть строений в городах России. Подобный способ пользовался большой популярностью в советские времена. Но мало кто знает, что таким зданиям посвящена значительная часть Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Внимание! Описание дома блокированной застройки приведено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (п. 2 ч. 2 ст. 49). Такое здание представляет собой малоэтажное строение, включенное в группу домов, соединенное с другой постройкой общей стеной.
Фактически дома блокированной застройки стоят рядом. Они примыкают друг к другу. Но каждое из строений имеет свой изолированный выход.
Отличительной особенностью дома блокированной застройки от типичного малоэтажного здания является присутствие общей стены и обособленного входа. Полную характеристику подобных зданий можно найти в Строительных нормах и правилах 2.08.01-89.
Они были разработаны ЦНИИЭП жилища Госкомархитектуры в январе 1990 года и после этого активно использовались при возведении новых домов.
СНиП 2.08.01-89 говорит о том, что дом блокированной застройки – это не просто здание, а группа строений, состоящая из трех и более секций. Между ними имеется общая стена, а этажность одного дома не может превышать трех ярусов.
Нормативное регулирование
Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.
В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.
Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.
Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.
Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.
Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.
Признание жилого дома домом блокированной застройки
В данном строении каждый владелец является собственником только своей обособленной секции. Для признания здания домом-блоком нужны следующие основания:
- Строение расположено на отдельном участке земли. Последняя является общей собственностью всех владельцев секционного дома. Но при этом возможно выделить в личное владение участок перед своей секцией, и у каждой секции есть отдельный выход на него.
- Все блоки обособлены — между ними не существует связи через общедомовое имущество. Таким образом, секционный дом — это комплекс идивидуальных блоков.
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Оформление домов блокированной застройки
29.05.2018
Управление Росреестра по Алтайскому краю напоминает, что жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство не устанавливает каких-либо упрощенных процедур относительно строительства, реконструкции домов блокированной застройки, то есть должны применяться общие правила (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Единственным исключением является отсутствие необходимости проведения экспертизы в отношении проектной документации таких объектов.
Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ.
Актуальным в учетно-регистрационной практике является вопрос о разделе уже существующего жилого дома на блоки и оформления прав на них.
Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки из жилого дома является его реконструкция.
Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем, на практике имеют место ситуации, когда жилое здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки, то есть в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требуется.
Подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки в данном случае должно быть отражено в заключении органа местного самоуправления. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
Таким образом, независимо от способа образования блоков жилых домов в рассматриваемых ситуациях (в результате реконструкции или без таковой), для оформления жилых домов блокированной застройки в результате раздела жилого дома заявителями должны быть одновременно представлены заявления о прекращении прав на исходный объект, о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав жилые дома, являющиеся блоками жилого дома блокированной застройки.
Особо обращаем внимание, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием «блокированные жилые дома».
| Л.Г. Докукина, начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения, регистрации земельных участков Управления Росреестра по Алтайскому краю |
Судебная практика по признанию домом блокированной застройки
ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что вышеуказанный дом, содержащий в себе элементы общего имущества собственников помещений, обладает признаками многоквартирного жилого дома.
Для изменения адреса нужно подать соответствующее заявление в администрация, чтобы она внесла изменения в ФИАС (федеральная информационная адресная система).
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Самый лучший вариант это техническое описание у кадастрового инженера он представляет собой такой же технический паспорт с поэтажными планами дома, расчитанными общей площадью и площадью застройки и т.д. В общем ни чем не отличается, по стоимости более выгоден, в разы дешевле у кадастровых инженеров.
Разновидности домов блокированной застройки
Виды объектов с обособленной конструкцией различаются формой возведения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяются следующие виды домов блокированной застройки:
- Дуплекс — городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
- Таунхаус — блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
- Квадрохаус — жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 отдельных входа и гаражный отсек на 4 семьи. Хотя помещения имеет общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Бывает и третий этаж: обычно это террасы или комнаты для досуга.
- Лэйнхаус — дома блокированной застройки с увеличенной придомовой зоной, на которой размещается гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама застройка образует целый комплекс. Исторически лэйнхаусы появились во Франции.
- Британхаус — это жилье премиум-класса в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве применяются экологически безопасные стройматериалы.
- Виолетта — элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.
Примеры блочных домов
Приведем самые распространенные примеры секционных строений:
- Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
- Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
- Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
- Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
- Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.
Разрешение на строительство
Блокированная застройка должна осуществляться на едином цельном участке земли, поэтому разрешительная документация на строительство должна выдаваться с учетом этого обстоятельства. Если несколькими владельцами участков принимается решение о возведении такого объекта. перед получением разрешения они должны объединить свои участки в единый целый.
Такое объединение происходит в результате выполнения земельно-кадастровых работ и находит отражение в виде межевого плана. Данный документ имеет право оформлять кадастровый инженер, который самостоятельно направляет его в кадастровую палату Росреестра.
После возведения дома и завершения работ полученное ранее разрешение на строительство дома блокированной застройки будет являться основанием для составления акта ввода в эксплуатацию.
После оформления документов на ввод дома, единый земельный участок подлежит разделу между отдельными собственниками блоков путем подготовки обособленных межевых планов.
При этом блокированный дом будет поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а владельцы блоков получат права только на свою секцию.
В кадастровых сведениях каждая секция такого объекта будет указана вместе с частью единого участка земли, пропорционально площади занимаемого блока. Аналогичные данные будут содержаться в данных ЕГРН, выписку из которой сможет получить владелец каждой квартиры такого дома.
Министерство экономического развития Российской Федерации
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.