4 проверенных способа взять земельный участок в аренду у государства
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «4 проверенных способа взять земельный участок в аренду у государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения
Расшифровка понятия земли сельскохозяйственного назначения есть в ЗК РФ. В юридической практике эта категория встречается чаще всего, при этом закон предусматривает условия передачи и изъятия участков из собственности, предусматривает он и варианты управления собственностью, правила заключения договоров купли-продажи и аренды, других гражданско-правовых актов.
Согласно закону, земли сельхозназначения могут быть предоставлены собственником по своему прямому назначению – для высадки сельскохозяйственных культур. Не запрещает государство их использование для ведения других видов деятельности (научной, исследовательской), существуют и серьезные ограничения по ее эксплуатации.
К данной категории относятся:
- Различные территории, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности: пашни, сенокосы и другие земли.
- Лесопосадки и другие искусственные лесонасаждения, включая лесные тропы, прочее. Исключением являются только земли, которые находятся в распоряжении лесохозяйств.
- Объекты недвижимого имущества, возведенные на землях сельхозназначения, также относятся к данной категории, могут продаваться и быть сданы в аренду.
Государство к охране недр относится трепетно, но особого внимания заслуживают именно земли сельскохозяйственного назначения. На их защите стоит, прежде всего, Земельный кодекс РФ, меры по их охране также предусматриваются другими федеральными законами, есть соответствующие постановления правительства, решения органов местного самоуправления.
Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Сколько земельных участков можно оформить в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.
Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.
«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.
Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.
- с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством
- ЗУ уже предоставлен на праве:
- постоянного (бессрочного) пользования
- безвозмездного пользования
- пожизненного наследуемого владения (ПНВ)
- аренды
- ЗУ образован в результате раздела другого участка, предоставленного СНТ или ОНТ
- на участке расположены объекты, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию:
- здание
- сооружение
- объект незавершённого строительства
- ЗУ изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве аренды, указанном в заявлении
- ЗУ зарезервирован для муниципальных нужд
- ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о развитии застроенной территории
- испрашиваемый земельный участок:
- расположен в границах территории, в отношении которой заключён договор с другим лицом о её комплексном развитии
- образован из земельного участка, в отношении которого заключён договор с другим лицом о комплексном развитии территории, в границы которой входит ЗУ
- выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено
- на испрашиваемый ЗУ поступило заявление:
- о проведении аукциона по продаже ЗУ
- на право арендовать ЗУ
- в отношении ЗУ, указанного в заявлении, опубликовано и размещено извещение о предоставлении участка:
- для ИЖС
- для ведения ЛПХ
- для ведения гражданами садоводства для собственных нужд
- для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
- ВРИ испрашиваемого ЗУ не соответствует целям, которые указаны в заявлении
- ЗУ расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), но ограничения, установленные для ЗУ, не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
- ЗУ не включён перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, но заявитель просит предоставить ЗУ из этого перечня (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК)
- в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории ЗУ предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения
- ЗУ предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой – федеральной или региональной
- предоставление ЗУ не допускается на заявленном виде права аренды
- вид разрешённого использования испрашиваемого участка (ВРИ ЗУ) не установлен
- ЗУ не отнесён к определённой категории земель
- предоставление ЗУ было предварительно согласовано, но срок действия решения не истёк, а с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось иное лицо, не указанное в решении о предварительном согласовании
- ЗУ изъят для муниципальных нужд, но указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
- необходимо уточнение границ ЗУ
- площадь ЗУ более чем на 10% превышает указанную:
- в схеме расположения участка
- в проекте межевания территории
- в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован
- ЗУ включён в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
- основания, установленные законом № 316-ФЗ:
- площадь ЗУ, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности, установленным законом субъекта РФ
- ЗУ уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее
Законы о найме наделов под сельское хозяйство у государства
Для аренды у государства земли сельхозназначения на оптимальных условиях необходимо знание всех нормативных актов, регулирующих этот процесс.
- «Земельный кодекс РФ» №136-ФЗ был утвержден 25.10.2001 г. Поправки и дополнения к этому закону вступили в силу с января 2017 г. Согласно этому правовому акту:
- Величина платы за землю определяется договором об аренде (ст. 22).
- Арендная плата за земли для социально значимой деятельности не должна превышать земельного налога (ст.39.7).
- Ценность земли определяется по кадастровой стоимости (КС), которую рассчитывают государственные органы; арендовать можно только кадастровые земельные участки, занесенные в государственный реестр недвижимости (ст. 65).
- В особую категорию выделяются земли сельскохозяйственного назначения: пашни, защитные насаждения, места для подсобных помещений для нужд с/х производства (ст.77).
- Дается строгое целевое назначение земель: земледелие, скотоводство, рыбоводство; опытническая работа.
- Местные и региональные государственные органы имеют специальный фонд распределения земель с/х назначения для аренды их населению. (ст. 80).
- Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 г. был дополнен и изменен в 2015 году. Документ регулирует процесс заключения арендных договоров.
- определен от 3 до 49 лет, не исключено приобретение участка в собственность.
- Успешное хозяйствование на земле дает право на льготные условия аренды.
- Региональными органами власти определяются категории лиц с правом льготной аренды земель.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. С 2016 г. процедура аукционных торгов для перезаключения и продления арендного договора на новый срок стала необязательной.
При этом учитываются:
- – основной параметр цены;
- категория и целевое назначение земельного участка;
- итоги торгов на аукционе;
- величина государственного налога;
- распределение платы по временным периодам в зависимости от срока аренды; .
Процедура оценки проходит три этапа:
- создается перечень анализируемых участков Росреестром;
- вычисляются удельные показатели для них на региональном уровне;
- конкретная оценка каждого участка завершается на уровне муниципальных органов власти.
По этому закону:
- производить кадастровую оценку земель будут не посторонние фирмы, а государственные бюджетные учреждения по единой методике (ст. 6; ст. 14);
- не допускается заменять кадастровую стоимость земли рыночной (ст. 19);
- изменение КС допускается только в сторону понижения (ст.19.7);
- переоценка земли происходит 1 раз в 3-5 лет.
Статья 388 НК РФ. Налогоплательщики
- Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Узнайте подробнее о расчете арендной платы за ЗУ и облагается ли наем надела НДС и земельным налогом!
Написание заявки для найма земельного участка
Единой формы для подобного заявления нет, а в каждом регионе форма разработана в соответствии с региональными правовыми актами.
Совет! Типовой бланк заявитель может получить в администрации города.
- В правом верхнем углу («шапке») заявления нужно указать сведения о том, кому и от кого документ предназначается.
- В начале следует сообщить должность лица, которому будет направлено данное заявление, а затем – его Ф.И.О.
В данном случае бумага адресуется либо главе городской администрации, либо руководителю местного комитета по земельным отношениям.
- Затем нужно прописать сведения о заявителе. Если документ исходит от физического лица, то это: Ф.И.О, данные паспорта – серия и номер, гражданство заявителя и данные о регистрации (адрес проживания, указанный в паспорте).
В качестве информации относительно возможности контакта с заявителем можно указать номер телефона, почтовый адрес или адрес электронной почты.
- Если документ составляет юридическое лицо, необходимо указание его Ф.И.О, должности, ИНН, КПП, а также сведений о фактическом и юридическом адресах. Для ИП (индивидуального предпринимателя) нужна следующая информация: Ф.И.О, адрес регистрации (совпадает с адресом его проживания) и данные ИНН, ОГРНИП.
- Далее следует содержательная часть документа, где заявитель выражает свою просьбу о выделении ему участка земли.
Договор аренды земельного участка
В России будет запущена госпрограмма эффективного вовлечения в оборот земель сельхозназначения и развития мелиоративного комплекса на период с 2022 по 2031 год. Её своим постановлением утвердил Председатель Правительства Михаил Мишустин.
-
Из вступительного слова Михаила Мишустина на оперативном совещании с вице-премьерами, 17 мая 2021 года
Цели программы – вовлечение в оборот 13,2 млн га неиспользуемых земель и сохранение в сельхозобороте мелиорированных почв на площади не менее 3,6 млн га. В документе также сформулированы задачи по химической мелиорации на площади 2,8 млн га, обеспечению благоприятного водного режима на площади 1,35 млн га и сбору информации об актуальном состоянии земель сельхозназначения.
На достижение этих целей из федерального бюджета до 2031 года предполагается выделить более 500 млрд рублей. Средства пойдут на различные мероприятия, в том числе на агрохимические и эколого-токсикологические исследования, подготовку проектов межевания и кадастровые работы, реконструкцию мелиоративных и гидротехнических сооружений.
Ответственным исполнителем госпрограммы назначен Минсельхоз.
В дополнение к утверждённому документу региональным властям рекомендовано принять акты, направленные на выполнение целей госпрограммы.
Реализация госпрограммы обеспечит устойчивое развитие агропромышленного комплекса на основе расширения фонда земель сельхозназначения, а также восстановления мелиоративного комплекса. В конечном итоге это послужит укреплению продовольственной безопасности страны.
Работа Правительства:
- Вопросы землепользования в сельском хозяйстве
- Развитие сельских территорий
- Государственная программа «Комплексное развитие сельских территорий»
- Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия
Министерства и ведомства, органы при правительстве:
- Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (Минсельхоз России)
Земельный налог: ставки 2021/2022
Участки земли сельхозназначения представляют собой земли, предназначенные для удовлетворения потребностей сельского хозяйства, отличающиеся способностью давать хороший урожай. Согласно п. 1 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земли, передаваемые в аренду, в обязательном порядке должны состоять на учете в кадастровой палате, в том числе участки земли, имеющие несколько собственников.
Договор аренды земельного участка не может быть заключен без предоставления со стороны арендатора полного пакета обязательных документов, включающего:
- заявление на предоставление земли в аренду;
- паспорт гражданина;
- кадастровый план и паспорт на земельный объект;
- документы, подтверждающие право получения земельного участка на льготных условиях.
Для принятия участия в публичных торгах необходимо предоставить паспорт и подтверждающий документ об уплате задатка на участие.
Оформление арендных отношений невозможно без обязательной регистрации договора аренды в органе государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним (в Росреестре). Не требуют внесения соответствующей записи в государственном реестре только сделки, заключенные на срок до одного года, а также договоры, заключенные на неопределенный срок (когда в документе не прописан срок действия арендных отношений).
Перед обращением в государственный орган для регистрации договора аренды подготовьте следующие документы:
- Документ, удостоверяющий личность физического лица;
- Доверенность на представление, выданная на имя сотрудника, уполномоченного совершать действия по регистрации договора, выданная Администрацией (со стороны арендодателя);
- Документ с текстом договора в трех экземплярах;
- Подтверждающий документ о передаче участка в аренду муниципальным органом;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Регистрация сделки передачи имущества в аренду – услуга платная, поэтому вам придется уплатить госпошлину. Ее величина составляет две тысячи рублей.
Срок аренды участков земли сельхозназначения строго регламентирован на законодательном уровне и составляет период от трех до сорока девяти лет. Земли, предоставляемые для осуществления деятельности, связанной с сенокошением и выпасом скота, могут предоставляться в аренду не более, чем на три года.
В отношении земель, взятых в аренду для осуществления иной деятельности, срок устанавливается в соответствии с договоренностью сторон сделки.
Арендатор, ныне использующий предоставленные ему земли, имеет приоритет на продление действующего договора после окончания установленного соглашением срока.
Цена арендной платы на сельскохозяйственные угодья представляет собой максимальную ставку, зафиксированную в ходе проведения публичных торгов. Арендатор, предложивший самую высокую цену, объявляется победителем аукциона и получает право на заключение договора аренды.
На величину арендной платы оказывают влияние следующие важные особенности:
- Место расположения земельных угодий;
- Назначение земельных угодий;
- Ценность конкретного участка земли исходя из характеристик плодородия;
- Другие параметры, имеющие важное значение.
Арендную плату земельного участка сельхозназначения составляет часть его кадастровой стоимости (расчет производится по формуле: 0,7-1,4%). Кадастровая стоимость земельного участка не может быть ниже его рыночной цены. При расчете кадастровой стоимости земельного участка берется во внимание оценка продуктивности почвы и предполагаемые расходы, связанные с осуществлением на участке определенной деятельности.
Приблизительная величина арендной платы за один гектар в регионах Подмосковья составит пятьсот рублей, в Московской области – уже до двух тысяч.
Если готовую форму заявления, которую требуется только заполнить, претенденту на землю в уполномоченной организации не предоставляют, необходимо придерживаться при написании стандартных правил делопроизводства:
- Использовать лист белой бумаги формата А-4.
- Документ можно заполнить от руки шариковой ручкой с синей или черной пастой или отпечатать текст.
- «Шапка» документа со сведениями о сторонах участницах вносится в правый верхний угол.
- Наименование документа пишется с небольшим отступом от шапки посредине листа. Если в названии используются только строчные буквы, в конце нужно поставить точку. Когда наименование начинается с заглавной буквы, точка не ставится. При печатном тексте в наименовании можно использовать только заглавные буквы, тогда точка не ставится.
- При написании текста слева и справа листа следует делать отступы около 1 см.