Виды собственности на квартиру долевая
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды собственности на квартиру долевая». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья в недвижимости одним из наиболее важных моментов является определение формы собственности. Одним из интересующих вопросов среди потенциальных покупателей и владельцев является «квартира в совместной собственности». Но что это значит и каковы особенности такой формы?
Совместная собственность: квартира принадлежит всем владельцам в равной степени
1. Что такое совместная собственность?
Совместная собственность предполагает, что имущество (в нашем случае квартира) принадлежит двум или более лицам. Важная особенность здесь в том, что каждый из совладельцев имеет равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом, без выделения конкретных долей.
2. Особенности «квартиры в совместной собственности»
— Равные права: независимо от того, внесли ли вы 50 или 70% стоимости квартиры, при совместной собственности ваша доля будет равна доле других совладельцев.
— Решения принимаются совместно: любое решение относительно «квартиры в совместной собственности», будь то продажа или ремонт, должно быть принято всеми владельцами.
— Продажа или аренда: чтобы продать или сдать «квартиру в совместной собственности», необходимо получить согласие всех совладельцев.
3. Преимущества и недостатки
Преимущества «квартиры в совместной собственности» заключаются в возможности совместного владения и распределения ответственности. Однако могут возникнуть сложности при принятии решений, если взгляды владельцев расходятся.
4. Заключение
«Квартира в совместной собственности» представляет собой особую форму владения жильём, предоставляя равные права всем совладельцам. Она может быть идеальным решением для семей или друзей, которые хотят вложиться в недвижимость вместе. Однако перед тем как сделать выбор в пользу такой формы собственности, стоит тщательно взвесить все «за» и «против», учитывая особенности этого типа владения.
В чем отличие от совместной собственности
Общая совместная собственность — это когда квартира (или дом) в равной степени принадлежат нескольким людям. Но квартира не разделена на доли, и поэтому у всех владельцев равные права на эту квартиру.
Например, по действующему законодательству РФ, всё, что муж и жена покупают в период брака, считается совместным имуществом и принадлежит обоим, а при разводе делится пополам. То есть при совместной собственности один из супругов не может распоряжаться квартирой в одиночку — продать или сдать в аренду. Для этого необходимо согласие второй стороны. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки.
При долевой собственности квартира находится тоже в общем владении, но каждый из хозяев имеет свою долю и может распоряжаться только ей, а не всей квартирой целиком.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Отличить совместную собственность от долевой помогает такой признак как наличие определения долей каждого собственника в ОС. Если в ОС определены доли собственников, она будет считаться долевой собственностью. Если же доли не выделены, при этом собственники владеют ей совместно, она, соответственно, является совместной собственностью.
Поскольку совместная собственность не предусматривает определения долей, в этом случае объектом недвижимости или другим имуществом собственники распоряжаются совместно (с учетом принципа добросовестности). Если же у собственников возникнет желание разделить имущество, закон это не запрещает. После разделения доли будут составлять долевую собственность.
Важно! Доли могут быть как равными, так и неравными. Распоряжаться имуществом собственники вправе в пределах тех долей, которые им принадлежат.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
Права долевых владельцев
Долевая собственность на дом имеет свои особенности и нюансы, касающиеся прав и обязанностей совладельцев. Владение долей в доме оформляется на основании долевого договора, который определяет совместную долю каждого владельца.
Права долевых владельцев в жилом доме определяются основным документом — долевым договором, который регулирует отношения между владельцами. В нем указывается, каким образом определяется доля каждого владельца, какие права и обязанности у них возникают.
Судебная практика показывает, что разница между обычной совместной собственностью и долевой заключается в том, что в долевой собственности доли владельцев определяются в договоре и оформляются юридически.
Права долевых владельцев в доме могут быть следующими:
- Право пользоваться общими помещениями на основе распределения, указанного в договоре;
- Право участвовать в управлении общими делами дома;
- Право распоряжаться своей долей в собственности;
- Право получать информацию о ходе управления и эксплуатации дома;
- Право участвовать в принятии решений, касающихся общих дел дома.
Оформление прав долевых владельцев регулируется законодательством, и в случае необходимости, можно обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.
При прекращении долевой собственности на дом, владельцы должны разделить общие помещения и имущество, учесть пропорцию долей каждого владельца и оформить соответствующие документы, подтверждающие раздел имущества.
Важно отметить, что совместная доля владельцев долевой собственности на дом не может быть продана, отчуждена или использована без согласия остальных совладельцев. В случае возникновения споров по поводу использования или распоряжения долей, дело решается судебным путем.
| Права долевых владельцев | Как определяются |
|---|---|
| Право пользоваться общими помещениями на основе распределения, указанного в договоре | Договором |
| Право участвовать в управлении общими делами дома | Договором |
| Право распоряжаться своей долей в собственности | Договором |
| Право получать информацию о ходе управления и эксплуатации дома | Договором |
| Право участвовать в принятии решений, касающихся общих дел дома | Договором |
Судебная практика: дело о прекращении права собственности на долю в жилом доме
Судебная практика в области долевой собственности на доме является сложной и разнообразной. Иногда возникают споры между совладельцами долей о праве собственности, что может привести к судебному разбирательству. Рассмотрим некоторые основные аспекты дела о прекращении права собственности на долю в жилом доме.
В судебной практике существует разница между долевой собственностью на доме и обычной совместной собственностью. Как правило, долевая собственность на дом оформляется на основании договора или решения собственника дома или уполномоченного органа. Доли в долевой собственности могут быть как равными, так и неравными, в зависимости от величины вложений или правовой основы приобретения такой доли.
Особенности прекращения права собственности на долю в жилом доме определяются законодательством и судебной практикой. В случаях, когда один из совладельцев выходит из долевой собственности, может возникнуть необходимость прекратить его права на долю. Чаще всего это связано с согласованием новых условий собственников или продажей доли третьим лицам.
При рассмотрении дела о прекращении права собственности на долю в жилом доме суд рассматривает следующие нюансы:
- Основания прекращения права собственности на долю, которые могут быть предусмотрены в договоре или законодательстве.
- Доказательства факта прекращения права собственности на долю. Данные могут быть представлены в виде документов, свидетельских показаний или других доказательств.
- Способы оформления прекращения права собственности на долю, которые могут быть различными в зависимости от решения собственников или требований законодательства.
В судебной практике важно учесть разницу между долевой и совместной собственностью, чтобы правильно прекратить права на долю. Дела об прекращении права собственности на долю в жилом доме требуют тщательного анализа фактов и документов, а также соблюдения процедурных норм.
| Долевая собственность | Совместная собственность |
|---|---|
| Оформляется на основании договора или решения собственника дома | Возникает автоматически при наличии нескольких собственников |
| Между совладельцами могут быть неравные доли | Собственность делится поровну между совместными собственниками |
| Прекращение права на долю требует согласия всех совладельцев или соответствующего решения суда | Прекращение права требует согласия большинства совместных собственников или соответствующего решения суда |
| Передача прав собственности на долю требует согласия всех совладельцев или передачи права третьему лицу | Передача прав собственности требует согласия большинства совместных собственников или передачи права третьему лицу |
Прекращение права собственности на долю в жилом доме является сложным процессом, который требует соблюдения определенных процедурных норм и правил. В каждом конкретном деле суд будет принимать решение на основании представленных доказательств и правовых норм. Поэтому важно обратиться к опытному юристу для составления правильного и обоснованного иска о прекращении права собственности на долю в жилом доме.
Как купить долю в квартире
Прежде чем оформлять сделку, сначала надо обратиться в ЕГРН. Там узнаете, кто владеет квартирой и каковы их доли, чтобы потом не было проблем с законом.
Убедитесь, что продавец доли сообщил другим владельцам о желании её продать. Это важно, потому что у остальных собственников есть первоочередное право на покупку этой доли. Если они не хотят покупать, они должны дать письменные отказы за 30 дней. В противном случае считается, что продаже ничего не мешает.
Когда все формальности соблюдены, можно приступать к заключению договора купли-продажи. Этот документ должен быть утвержден у нотариуса. Это будет гарантией, что все стороны понимают условия сделки и согласны с ними.
Последний этап — регистрация перехода права собственности в реестре недвижимости, после этого вы станете полноправным владельцем доли в квартире.
Совместная собственность
Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Общая долевая собственность
Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Пример общей долевой собственности: в Свидетельстве о праве собственности субъектом права указан Иванов Петр Иванович, а на обороте документа указан другой участник долевой собственности — Иванов Сергей Петрович (1/2 доли).
Общая долевая собственность характерна для случаев, когда квартира приобреталась по наследству и доли делились, для случаев намеренной покупки в долевую собственность (например, супруги изначально определили доли, либо квартира приобретена в собственность детей и родителей) и для коммунальных квартир, где собственники долей не являются родственниками друг с другом.
Отметим, что доля — это не часть квартиры, а доля в праве собственности, поэтому доля не характеризуется понятиями квадратных метров, помещениями, а описывается через дробь и т.д.
Например, 2 доли в двухкомнатной квартире — это не одна из двух комнат, а половина в праве собственности на всю квартиру.
Однако при разделе имущества или определении зон пользования участники делят квартиру по площади примерно сообразно имеющимся долям, т.е. в рассматриваемом случае такая доля будет примерно соответствовать одной комнате и правом пользования общими местами (туалет, ванная, кухня).
Конечно, если одна комната большая, другая маленькая, а собственность равнодолевая, то потенциально возможен спор, кто какой комнатой будет пользоваться.
Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо вначале письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий и получить от них письменный отказ (либо дождаться истечения месяца на ответ), поскольку у других участников есть право преимущественной покупки.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Поэтому если покупатель приобретает долю, то должен запросить указанные документы в обязательном порядке, и лучше заверить договору нотариуса. Однако если все участники одновременно продают свои доли по одному договору купли-продажи, то соблюдение такого порядка не требуется.
Подарить долю участник вправе без соблюдения порядка преимущественной покупки. Но если в суде будет доказано, что «одаряемый» оплатил деньги за подарок, то договор дарения может быть признан недействительным, поскольку будет квалифицирован как договор купли-продажи, который заключен с нарушением порядка преимущественной покупки.
Вопрос к покупателю: насколько ему необходима доля?
Приобретать долю для целей проживания в квартире довольно рискованно: неизвестно, с какими людьми придется жить, а режим пользования таким жильем, режим распоряжения и расходов предполагает совместность, наличие зон общего пользования.
Тем более при приобретении доли довольно сложно определить. какой частью квартиры в дальнейшем покупатель вправе пользоваться, поскольку у других участников долевой собственности может быть иное мнение, и при отсутствии между ними согласия придется определять правила пользования через суд.
Однако доля стоит гораздо дешевле, чем квартира, и в этом смысле является одним из вариантов решения квартирного вопроса. С другой стороны, при наличии возможности целесообразно выкупить все доли.
Выявить общедолевую собственность просто: в самом свидетельстве о государственной регистрации права собственности указан вид собственности и участники долевой собственности (один указан на первой странице свидетельства, остальные на оборотной стороне).
Долевое владение имуществом имеет определенные принципы, которые соблюдаются всеми участниками данных отношений. Если возникают спорные моменты, суд рассматривает дело с учетом данных принципов, которые закреплены законом.
К основным принципам относится:
- Владея долей, собственник владеет данным имуществом целиком.
- Доля не рассматривается, как определенная физическая часть предмета, она понимается как полное право на этот предмет.
- Доля должна быть определена законом или договором, если это не сделано, то все доли признаются равными. Все различия от равенства долей должны быть обязательным образом зафиксированы документально.
- Независимо от размера доли у всех дольщиков равные права и равное количество голосов.
- Соотношение количества долей может изменяться в процессе эксплуатации имущества или в ходе иной деятельности. Но возможные варианты изменения долей должны быть заранее оговорены совладельцами и зафиксированы документально.
- Каждый из совладельцев имеет возможность не только владеть, но и распоряжаться имуществом и пользоваться им.
- Каждый владелец имеет право потребовать реального выдела своей доли. Это может быть произведено 2 путями. В первом случае будет осуществляться реальный выдел только одному совладельцу доли. А в другом случае все совладельцы могут получить свою долю в ходе общего раздела собственности.
- Если для реализации выдела доли существует возможность отделить конкретную физическую часть без потери свойств всей собственности, то выделяется доля в натуре. Если это сделать невозможно без сохранения целостности имущества, то совладельцы компенсируют эту долю в денежном эквиваленте.
Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации…»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.
Существует 4 основные формы исполнения приватизации:
- индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
- долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
- общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
- общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
Совместная собственность
Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?
Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:
-
Приобрести квартиру в результате оформления сделки
купли-продажи , дарения, мены и пр. в долевую собственность; - Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
- Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
- По решению суда.
Если долевая собственность будет завещаться, сдаваться в залог либо будет подарена, то согласия остальных сторон не нужно. Сделка в данных случаях признается законной. Здесь следует сказать, что достаточно широко распространено дарение «карликовой» доли в праве на квартиру в столице. Это используется, как правило, для последующей регистрации человека по месту жительства.
По своей сути данная сделка считается недействительной, поскольку дарением «прикрывается» купля-продажа. Однако доказать это весьма проблематично. Юристы рекомендуют людям, у которых есть долевая собственность квартиры, по возможности продавать ее по действительной (реальной) цене либо выкупать части у остальных сторон для того, чтобы стать единственным владельцем. Иначе можно оказаться в числе десятка совладельцев жилой площади, реальные адреса которых неизвестны. Очень часто действительных жильцов такого помещения выживают, создавая им невыносимые условия и принуждая продать свою часть по заниженной стоимости.