Можно ли продать землю в аренде на 49 лет
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать землю в аренде на 49 лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды государственных участков, — Земельный кодекс РФ. Оформить землю в аренду под силу даже обычному гражданину, если тот обладает достаточной целеустремлённостью.
Покупка и продажа земельного участка: все, что нужно знать
Если вы планируете приобрести или продать земельный участок, который находится в аренде и имеет на нем дом, вам необходимо ознакомиться с процессом переуступки прав на такую недвижимость. В данной статье мы рассмотрим, какие права и стоимость земли можно реализовывать, находящуюся в аренде, и как провести процедуру покупки или продажи.
Первым шагом при продаже земельного участка в арендуемом состоянии является определение, кому принадлежит право выкупа земли. Если участок принадлежит государству, то право выкупа может принадлежать муниципалитету или арендатору. Если участок принадлежит частнику, то право выкупа может принадлежать другому лицу.
Приобретение земли, находящейся в аренде, возможно через процедуру выкупа. Чтобы оформить такую сделку и выкупить землю у государства или ее владельца, необходимо ознакомиться со сроками и условиями, установленными в Земельном Уставе (ЗУ). В случае, если участок принадлежит государству или муниципалитету, его можно выкупить через процедуру выкупа земли.
Если вы являетесь арендатором земли и хотите выкупить арендованный участок, то процедура выкупа может быть проходит через местного администратора или судебный порядок. Однако, необходимо быть внимательным и следить за соблюдением сроков, так как в противном случае вы можете потерять свое право на выкуп.
Если вы хотите продать земельный участок, находящийся в аренде, важно знать, что вы не можете просто продать землю и сохранить всю стоимость построенного на ней дома. В такой ситуации необходимо провести процедуру раздела стоимости между землей и строениями по договоренности с покупателем.
Можно ли продать дом Если земля находится в аренде?
Могу я продать дом если земля в аренде? Дадут ипотеку если земля в аренде? Право собственности на дом не ограничено правом землепользования. Соответственно возможность продать дом, стоящий на арендованном земельном участке не ограничена. Более того, новый собственник будет вправе выбрать порядок землепользования — приобрести в собственность или продолжать арендовать. Вам помог ответ? Да Нет 1. Можете. К договору аренды оформляете договор уступки прав и обязанностей арендатора. При подаче документов в МФЦ по дому одновременно подаете документы по уступке.2. Дадут. Параллельно с ипотекой на дом оформляется ипотека прав аренды на земельный участок. Вам помог ответ? Да Нет Договор уступки прав аренды можете либо составить сами (поискать в интернете), либо составить через юриста платно. Договор составляется в простой письменной форме в 3 экз. (для продавца и покупателя, для Росреестра). Если ЗУ предоставлен на срок более 5 лет, то собственника нужно просто письменно уведомить об уступке в связи с продажей дома.
Аренда без межевания: условия и законность такой сделки
С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.
Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.
Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.
Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Приобретение гражданами РФ земельных участков в собственность
Земельный участок может быть передан в собственность без проведения торгов, если он находится у гражданина на праве аренды. При этом участок должен быть предназначен для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд либо для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта (т.е. в строке «Категория земель» в описании участка не должна быть указана категория «Земли населенных пунктов (поселений)»).
Но воспользоваться таким правом не получится, если были выявлены и не устранены нарушения использования земельного участка. Например, нарушением может считаться обнаруженное в рамках государственного земельного надзора нецелевое использование участка, т.е. не в соответствии с видом разрешенного использования.
Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.
Возникает две различные ситуации:
- Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.
Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.
Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.
- И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.
Для каких целей можно получить землю
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Срок аренды зависит от назначения участка.
Например:
- если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
- в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
- срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
- по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
- собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Земля в аренде на 1-49 лет — как перевести в собственность после постройки дома (ИЖС)
Допустим, земля в аренде на 49 лет — как перевести в собственность? По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).
Можно ли продать землю арендованную на лет
Для полного понимания вопроса продажи арендованной у государства земли, необходимо разобраться в характеристиках рассматриваемых участков. Земля населённых пунктов, предоставленная в аренду гражданам для строительства жилья. Арендодателем в таких случаях выступает орган, осуществляющий полномочия собственника на землю – администрация городского поселения. До внесения изменений в закон «О введение в действие Земельного кодекса», продажу и сдачу в аренду участков выполняли власти муниципальных районов.
Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора: Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года.
Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду.
Согласно ст.25 ЗК РФ договор аренды должен быть зарегистрирована в Росреестре в обязательном порядке, и участок поставлен на кадастровый учет.
Продажа арендованной земли: основные моменты
Первым важным моментом является наличие действующего договора аренды на землю. Продажа арендованной земли возможна только при наличии заключенного договора аренды, который действует на момент продажи. Важно убедиться, что договор аренды соответствует законодательным требованиям и является действительным.
Вторым моментом, который стоит учитывать при продаже арендованной земли, является возможность передачи прав арендатора на нового владельца. В некоторых случаях договор аренды может содержать ограничения и требовать согласия арендодателя на передачу прав арендатора. Поэтому перед продажей арендованной земли необходимо уточнить этот момент и получить согласие арендодателя, если это необходимо.
Следующим важным моментом является оценка стоимости арендованной земли. При продаже арендованной земли необходимо определить ее рыночную стоимость. Для этого можно обратиться к оценщику, который проведет независимую оценку стоимости земельного участка и предоставит соответствующий отчет. Учитываются такие факторы, как расположение участка, его площадь, инфраструктура, а также имеющиеся на участке постройки и другие факторы.
Необходимо также учесть налоговые и правовые аспекты при продаже арендованной земли. В некоторых случаях могут быть установлены налоговые обязательства для продавца или покупателя земли. Также следует обратить внимание на требования законодательства относительно регистрации сделки и возможных ограничений на продажу земли. Важно проконсультироваться со специалистом, чтобы правильно оформить все необходимые документы и соблюсти все требования закона.
Возможности использования проданной арендованной земли
Покупка арендованной земли на 49 лет открывает широкий спектр возможностей для ее использования. Владелец такой земли может вести бизнес разного направления или реализовывать свои инвестиционные идеи.
Одной из основных возможностей является возведение собственных строений на арендованной земле. При этом, владелец получает право использовать эти строения в соответствии с целевым назначением, установленным в договоре аренды.
Проданная арендованная земля может быть использована для организации коммерческого предприятия. Это может быть магазин, ресторан, офисное здание и т.д. Владелец получает возможность самостоятельно установить условия работы своего предприятия и развивать его в соответствии с собственными стратегическими планами.
Арендованная земля может быть использована для строительства жилого комплекса. Владелец может возведение многоквартирного дома или коттеджного поселка. Это позволяет владельцу получать дополнительный доход от арендной платы, а также увеличивает стоимость земли и объектов на ней.
Кроме того, проданная арендованная земля может быть использована для сельскохозяйственного предприятия. Владелец может организовать ферму, садоводческое или огородническое хозяйство. Это позволяет не только получать продукцию для собственного потребления, но и реализовывать ее на рынке, получая прибыль.
Владелец проданной арендованной земли также может сдавать ее в аренду другим лицам или компаниям. Это позволяет получать стабильный доход от арендной платы и при этом не заниматься самостоятельной деятельностью на арендованной земле.
Иными словами, продажа арендованной земли на 49 лет открывает широкие возможности для предпринимательства и инвестиций. Владелец имеет свободу выбора в использовании земли, что позволяет ему максимально реализовать свой потенциал и получить выгоды от вложенных средств.
Часто задаваемые вопросы о продаже арендованной земли
1. Какие документы необходимы для продажи арендованной земли?
Для продажи арендованной земли необходимо предоставить следующие документы: договор аренды земельного участка, свидетельство о праве аренды, технический план земельного участка, справку об отсутствии задолженности по аренде и налогам.
2. Какие налоги и сборы необходимо уплатить при продаже арендованной земли?
При продаже арендованной земли взимаются налоги и сборы. Налог на доходы физических лиц зависит от стоимости продаваемого земельного участка. Также, может быть взиматься налог на добавленную стоимость и комиссия риэлтору.
3. Какой срок действия договора аренды земельного участка?
Договор аренды земельного участка обычно имеет определенный срок действия. В случае продажи арендованной земли, договор аренды сохраняет свою силу до истечения срока, указанного в нем. Новый владелец земельного участка становится арендодателем.
4. Каковы основные ограничения при продаже арендованной земли?
При продаже арендованной земли существует несколько ограничений. Например, арендодатель имеет предпочтительное право на покупку земельного участка. Также, есть ограничения на продажу земли в сельской местности и на территориях обороны.
5. Какая процедура продажи арендованной земли?
Процедура продажи арендованной земли включает несколько этапов. Сначала необходимо получить разрешение на продажу земельного участка, затем заключить договор купли-продажи и произвести все необходимые землеустроительные работы. После этого проходит государственная регистрация права собственности.
Ознакомившись с ответами на часто задаваемые вопросы, вы можете быть уверены в своих действиях при продаже арендованной земли на 49 лет. Всегда обратитесь к юристу или специалисту по недвижимости для получения подробной консультации и советов в вашей ситуации.
Как продать участок земли, арендованный у государства
Прежде всего, это речь идет об участках в населенных пунктах, которые арендуют граждане с целью строительства жилой недвижимости. В этом варианте арендодателем является административный орган того муниципального образования, в котором расположен участок. Именно он представляет в этом случае государственные интересы в качестве собственника на землю.
2. Получить план объекта и поставить его на учет в кадастре. Для чего потребуется обращение в кадастровую палату соответствующего субъекта. Предоставить необходимые для кадастрового учета документы можно в центр госуслуг. Услуга бесплатная, в течение 10 дней заявитель получает кадастровую выписку. В ней содержатся все основные характеристики объекта. Кадастровый паспорт для реестра не обязателен. Однако иногда арендодатель хочет его оформить, в этом случае потребуется оплатить госпошлину (400 руб.) и обратиться с заявлением на его изготовление, в течение рабочей недели он будет готов.