Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Наследование прав собственности ребенком
Завещание на ребенка вправе оформить не только любой его родственник, но и чужой человек. Ребенок может унаследовать недвижимое имущество по закону или по завещанию.
- По ГК РФ возможность наследования по закону возникает в связи со смертью близкого родственника, согласно очередности. Супруги и дети считаются первоочередными наследниками. Если составлено завещание при жизни усопшего, бывший владелец вправе отдать своё имущество любому, даже постороннему лицу, не оставив ничего своему ребенку. Дети могут стать владельцами половины доли, предусмотренной законом, на основании ГК РФ. То есть, если после смерти родителя, ребенку доставалась половина его имущества, то когда завещание составлено не в его пользу, он может претендовать на 25% недвижимости.
- По завещанию. Но нужно учитывать, что этот документ возможно оспорить в суде. Когда ребенок – единственный близкий родственник владельца квартиры, завещание можно не оформлять: он и так станет полноправным владельцем по праву наследования. Чтобы получить право собственности по завещанию, представитель ребенка вступает в права наследования от его имени. Для этого родитель приходит к нотариусу, где было подписано завещание. Он проверяет предоставленные документы и выдает свидетельство, подтверждающее право на наследство. Затем в Росреестре регистрируются права собственности на ребенка на основании типового пакета документов и выданного нотариусом свидетельства – основания на возникновение такого права.
Внимание! Если ребенок не хочет вступать в наследство, понадобится согласие органов опеки. Законный уполномоченный несовершеннолетнего должен будет доказать, что принятие наследства нарушает интересы ребенка и идет ему во вред.
Согласно ГК РФ, если к моменту смерти наследователя ребенок находится в утробе матери, но еще не родился, он получит свои права после рождения.
К стандартному списку документов прикладывают:
- Документ, подтверждающий родство с наследодателем,
- Справка о снятии усопшего с учета по месту жительства.
- Завещание.
- Свидетельство о смерти человека, отписавшего наследство.
Приватизация недвижимости детьми
Согласно ФЗ № 26 от 1994 г. «О приватизации», несовершеннолетним дано право на приватизацию недвижимости по месту прописки. Оформление происходит бесплатно, даже когда детям исполняется 18 лет. Другими словами, ребенок вправе приватизировать долю от имущества своих родителей, а после наступления совершеннолетия, может второй раз приватизировать другую недвижимость наравне с другими гражданами. Отказаться от приватизации ребенок имеет право только с согласия опеки в исключительных случаях.
Приватизированная собственность может быть продана в случае покупки другой недвижимости на вырученные средства или с выделением доли средств от продажи.
Права на приватизацию при разводе родителей сохраняются за ребенком.
Приватизировать жилье в этом случае можно будет только после 6 месяцев, но за это время ребенок должен быть постоянно прописан в другом месте.
Нельзя снимать ребенка с регистрации, чтобы провести сделку без его участия. В противном случае, она будет аннулирована. Из документов к стандартному списку прикладывается:
- договор о приватизации,
- договор соц. найма (вместо свидетельства о собственности),
- документы, подтверждающие отсутствие подобных сделок ранее,
- согласия от взрослых, решивших отказаться от права приватизации (должны быть заверены нотариально).
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.
Необходимая документация для оформления недвижимости на несовершеннолетнего ребенка
На примере самого простого способа выберем все нужные документы, чтобы оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка:
- Свидетельство о рождении ребенка
- Документ, удостоверяющий право собственности квартирой
- Справка из БТИ об оценке квартиры
- Кадастровый паспорт из БТИ
- Справка о составе семейства, проживающего в квартире
- Выписка из домовой книги
- Справка о лицевом финансовом счете
- Заявление дарителя на передачу квартиры
- Письменное разрешение родственника, имеющего данную квартиру в собственности
- Свидетельство о регистрации передачи квартиры в собственность несовершеннолетнего ребенка
Не имеет значения, каким именно образом квартира перейдет ребенку – по ДКП или на основании завещания. Полноценно распоряжаться своей недвижимостью, принимать решение о ее продаже, обмене и пр. он вправе только достигнув совершеннолетия. Иначе не обойтись без посещения органов опеки, которые оценивают все риски сделки и дают на нее согласие либо отказ.
Несовершеннолетний не вправе в одиночку жить и вести домашнее хозяйство на принадлежащей ему жилплощади. Поэтому попечитель или родитель должен быть прописан здесь вместе с ребенком. Нужно понимать, что процедура несет некоторые сложности для родителей. Они не смогут сдать этот объект в аренду с целью получения пассивного дохода, им не позволено обменять жилье на более просторное с доплатой – для этого обязательно потребуется получить «добро» от опеки. Поэтому если в будущем планируется переезд или покупка более просторной квартиры, есть смысл дождаться, пока ребенку не исполнится 18, а уже потом дарить ему недвижимость.
Все существующие сегодня способы передачи объекта легальны. Лучше всего отдать предпочтение сделке дарения или приватизации – оспорить такие договора в отличие от завещания на практике оказывается проблематично. А это значит, что ребенок гарантированно будет защищен в далеком будущем.
Могут ли родители распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку
С момента перехода прав собственности на недвижимость (нотариальное оформление и регистрация Росреестром) с родителя на ребенка она становится исключительным имуществом несовершеннолетнего. Ни родители, ни иные законные представители малолетнего владельца квартиры не имеют права продать, обменять либо подарить принадлежащую ребенку недвижимость, равно как и помещать ее в залог, в безвозмездное пользование или выделять доли в ней кому-либо (Гражданский кодекс, ст.37, п.2).
Следует выделить особо, что действующее законодательство напрямую запрещает совершение любых сделок опекунов несовершеннолетних с близкими родственниками самих опекунов, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование в пользу опекаемых несовершеннолетних (Гражданский кодекс, ст.37, п.3). Т.е. выкупить родителями или их близкими родственниками квартиру, ранее оформленную на ребенка – невозможно.
Что будут учитывать органы опеки
Их будет интересовать территориальное соответствие приобретаемого на имя ребенка недвижимого имущества местоположению существующего жилья. К примеру, намерение опекуна обменять находящуюся в центре Уфы квартиру подопечного на жилье несколько большей площади, но находящееся, допустим, в Благовещенске одобрено органами опеки не будет.
Очевидным для госслужбы опеки несоответствием интересам ребенка будет разница стоимости жилья. Если недвижимость, предлагаемая взамен существующей квартиры несовершеннолетнего собственника, окажется более дешевой, то служба опеки обязует опекунов перечислить разницу стоимости на банковский счет ребенка, иначе разрешение ими не будет предоставлено. Доступ к данному банковскому счету ребенок получит по достижении совершеннолетия.
Оформляем дом на несовершеннолетнего ребенка — регистрация сделок
Как оформить дом на несовершеннолетнего ребенка, мы выяснили, теперь следует определить, как по закону происходит регистрация сделок и договоров, связанных с оформлением дома или доли дома на ребенка не достигшего совершеннолетия.
Закон 218-ФЗ от 13.07.2015 «О регистрации недвижимости» в ст. 54 содержит указания на то, что сделки с недвижимостью в пользу несовершеннолетних детей должны быть обязательно нотариально удостоверены.
Это говорит о более тщательном подходе к изучению сделок и договоров со стороны регистраторов Росреестра при оформлении передачи прав собственности на дома, доли домов и другую недвижимость, если такие права касаются несовершеннолетних детей.
В остальном, регистрация права собственности на дом в отношении несовершеннолетних детей проходит на общих основаниях — путем занесения записи о праве несовершеннолетнего в ЕГРН.
Что значит оформить дом на детей?
Можно ли оформить дом на ребенка? Вся недвижимость нашей страны подлежит регистрации в государстве. В случае, если право собственности на дом или часть дома передается другому лицу, тогда это также оформляется в гос. органах – в Росреестре.
Регистрацию прав собственности на дом в народе принято называть оформлением. Поэтому оформить дом на детей означает дать несовершеннолетним детям право собственности. Маленький, несовершеннолетний ребенок, в силу своего возраста и жизненного опыта, не может правильно распоряжаться своим имуществом, поэтому закон предусмотрел ряд нюансов по отношению к собственности, оформленной на детей. Эти нюансы защищают несовершеннолетних от потери имущества и не позволяют недобросовестным родителям или опекунам ухудшить жизненные условия детей. Вот почему все сделки с участием ребенка, в том числе и оформление дома на несовершеннолетнего, находятся под особым контролем.
Плюсы и минусы того, что ребенок становится собственником
первое, он становится собственником жилья, и после достижения совершеннолетия может распоряжаться им на свое усмотрение;Приобретение недвижимого имущества для ребенка имеет следующие плюсы:
- пока ребенок не достиг несовершеннолетия, квартиру или дом можно сдавать в аренду, а полученные деньги тратить на нужды семьи или малыша;
- на имущество несовершеннолетнего не может быть наложен арест или другое взыскание по денежным или иным обязательствам родителей;
- органы опеки и попечительства строго следят за правами детей. Поэтому различные сделки с таким имуществом, имеющие признаки мошенничества, будут в обязательном порядке отменены судом, а права детей восстановлены.
Если говорить о минусах, то он один. Имущество малыша практически невозможно продать, так как этому будут противиться опекунские органы.
Они дадут разрешение только на улучшение жилищных условий последнего. Также нужно сказать, что после наступления 14 лет, несовершеннолетний может ограничивать действия родителей по управлению его недвижимостью. Более минусов нет.
Говоря о том, можно ли оформить недвижимость на ребенка, нужно сказать, что такая процедура одинакова для детей и взрослых.
Переоформление жилья на супруга (мужа, жену)
Важно!
Оформление жилья на одного из супругов, очень частая процедура в нотариальной практике. Следует знать тот факт, что если недвижимость приобретена в официальном браке, она уже является общей, без учёта факта первичного оформления.
Передача жилой площади между супругами может происходить следующими методами:
- Оформление договора дарения недвижимого имущества.
- Составления , по которому один из супругов унаследует жильё в первую очередь наравне с детьми.
- Оформления брачного контракта, в котором уточняется пожелания о дарении имущества, или прописываются условия, исходя из которых один из супругов станет собственником недвижимости.
Важно!
Если намеривавший решил составить, договор дарения на часть его собственности уже пребывал в браке, обязан указать конкретные параметры и детали завещаемой части жилья. Положение требует регистрации в ФУГРЦ. Впоследствии договор не подлежит оспариванию не только бывшей второй половиной, но и детьми. Пренебрежение этой информацией, может, свести на нет все старания.
Любой из методов оформления имущества на супруга/супругу потребует пакет документов:
- Документы о подтверждении личностей супругов.
- Квартирный кадастровый паспорт, если его нет, понадобится план квартиры (заказывается в БТИ).
Казалось бы, зачем несовершеннолетнему вообще становится собственником недвижимости? На улице он не останется, родители обязаны его содержать материально.
На самом деле, причины того, что квартиру переписывают на ребенка, вполне банальны:
- Родители хотят защитить имущество. Например, если есть риск того, что квартира может быть отчуждена банком за долги.
- Вопрос раздела имущества при разводе – такая недвижимость не может быть разделена, потому что находится во владении не супруга (формально) и отчуждать ее или продавать нельзя – орган опеки просто не даст на это разрешения и оснований для таких операций вообще нет.
- Уверенность в обеспечении своего ребенка – родители будут уверены в том, что при любых жизненных обстоятельствах их ребенок не останется на улице.
Само собой, что мы привели распространенные причины такого решения, на самом деле их больше.