Судебная практика по спорам о границах земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика по спорам о границах земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как определить границы земельного участка, чтобы точно подсчитать его площадь? Они
указываются в документах, подтверждающих право владельца на спорный участок. В
соответствии с законом и правилами землеустройства, установление границ на
местности осуществляется на основании данных кадастрового учета. Если такие
документы отсутствуют, то это могут быть сведения, содержащиеся в генеральных
планах и фактические границы, искусственно закрепленные или естественные,
существующие более 15 лет. В отсутствие документов доказать свои права достаточно
сложно.
Определение границ земельного участка
Межевание – это определение границы между земельными участками с описанием и
установкой межевых знаков. По заявлению заинтересованного лица такие работы
проводит кадастровый инженер местных административных органов. Межевой план
является основанием для внесения сведений в государственный кадастр. Он в
обязательном порядке согласовывается с владельцами смежных участков земли.
Законный порядок согласования границ земельного участка предусматривает следующие
действия:
- Проводится общее собрание собственников соседних участков. Дата его
проведения публикуется или под расписку всем вручаются уведомления, они могут
быть отправлены по почте. - После межевания составляется акт согласования. Если все были извещены, но не
представили письменного возражения, и не подписали документ, то план
считается согласованным. К нему прилагаются копии извещений. - Если акт не подписан в силу имеющихся письменных возражений, вопрос может
быть решен только в судебном порядке. При регистрации участка решение суда
прикладывается к межевому плану.
В связи с «дачной амнистией» государственная регистрация права допускается без
проведения межевания при наличии документов старого образца. Но в этом случае не
исключены проблемы в будущем: нарушение границ, споры, злоупотребления,
самовольный захват земли.
Новое направление работы юристов — разрешение конфликтов без обращения в суд. Помогают найти решение: адвокат, юрист, геодезист, медиатор, специалист по недвижимости, оценщик и/или эксперт. Коллектив специалистов (не обязательно все), иногда достаточно одного профессионала, анализирует ситуацию, и имея опыт работы по таким делам, может предложить ряд решений, удобных для обеих сторон, или аргументированно доказать каждой стороне ее правоту или неправомерные действия. Итогом работы будут различные документы, заканчивающие спор на взаимовыгодных сторонам условиях, например, соглашение, акт согласования границ, обязательство, нотариальная гарантия, депозит нотариуса, аккредитив, перераспределение земельных участков и пр.
- »Я очень признательна такому замечательному специалисту, как Черевкова Людмила Ивановна. Она моментально все поняла и смогла решить мое годами запутанное дело! Очень ей благодарна»
- Адвекон- отличная контора. Сделала мне приватизацию земли в СНТ в судебном порядке за 18 тысяч рублей. Очень быстро, профессионально и цены умеренные. Спасибо».
- «Моим делом занималась Надежда Борисовна. Она дважды приходила к нам, и за эти два раза сумела убедить соседей, что наша граница проходит там, где и должна быть по генеральному плану садоводства. Спасибо ей за ее труд.»
- «Уважаемая Лариса Петровна! Спасибо Вам за профессиональную работу!»
Судебная практика по восстановлению границ участка земли
Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации дает возможность гражданину предъявлять требования по устранению нарушений прав человека в любом случае, даже если эти нарушения не затрагивают имущественных прав. Такая формулировка иногда вводит в ступор людей. Становится непонятно, на что может рассчитывать человек при явном нарушении его права.
Право на использование земельного участка у каждого гражданина возникает на основании следующих документов:
- договор приватизации (границы определяются государством и указываются при передаче права собственности);
- договор дарения (границы указаны в кадастровом паспорте и остаются неизменными при передаче права собственности);
- договор купли-продажи (границы указываются в договоре, а также в кадастровом паспорте и плане, они остаются неизменными в том случае, если гражданин продает все принадлежащее ему имущество);
- свидетельство о наследовании.
В последнем случае чаще возникают нестыковки. Ведь в свидетельстве не указывается четких границ земли. Именно поэтому иногда права наследников нарушаются.
Важно! Часто конфликты возникают, просто потому что недобросовестный сосед решил увеличить свою территорию за счет прилегающей площади.
Восстановить свои права не трудно. Но с другой стороны потребуется много времени для сбора документации, проведения досудебного урегулирования конфликта, а также для представления своей стороны в суде.
Закон Российской Федерации гласит, что каждый собственник вправе эксплуатировать свой земельный участок в пределах собственного владения.
Чтобы предъявить требования, стоит подготовить весомую доказательную базу и подать исковое заявление в суд.
Не нужно забывать о приложении дополнительной документации, которая в дальнейшем послужит в качестве доказательства по делу:
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
- кадастровый паспорт и по возможности кадастровый план на земельный участок;
- результаты проведенной экспертизы.
Истец вправе потребовать снести заграждения и установить точные границы земельного участка, но решение примет суд.
Судебная практика по исправлению кадастровой ошибки и уточнению границ
Судебные органы выносят отказ в удовлетворении исковых требований в отношении признания недействительности документации по межеванию, актов в отношении постановки на кадастровый учет, обязания внесения изменений в кадастровую документацию, когда требования основываются лишь на том, что заявитель долгое время эксплуатировал территорию больше установленной кадастровой документацией и правоустанавливающими документами, и (или) большие размеры приведены в документации о передаче землевладений, полученных ранее исполнения межевальных работ.
Судебные органы в подобных обстоятельствах руководствуются определенными положениями. Ссылка на большие размеры землевладения, зафиксированные документацией, оформленной перед постановкой на кадастровый учет, и то, что земля с такой же площадью обнесена забором и эксплуатируется, не несет решающего значения в разрешении таких ситуаций в связи с тем, что этим не нарушаются права заявителя как владельца земли, зафиксированной государственным кадастром недвижимости.
Согласно данным судебной практики, фактической эксплуатацией большей территории нарушаются правомочия ответчика, которому принадлежит используемый истцом участок. При рассмотрении подобных дел важная роль отводится кадастровой документации и документам, являющимся основаниями возникновения прав на землю.
Согласованию земельных границ также отводится серьезное значение. Если мероприятия в рамках указанной процедуры осуществлялись на основании предписаний закона – судебные органы отказывают в требованиях об уточнении границ по той причине, что правомочия землевладельца, обратившегося с иском, таким образом не нарушаются.
Судом было отказано в удовлетворении иска, поданного от имени садового некоммерческого товарищества, в рамках которого было заявлено требование о признании недействительности зарегистрированного права и восстановлении первоначальных границ землевладения.
Государственный орган при этом исходил из того, что при проведении межевых работ в отношении земли, принадлежащей ответчику, нарушений процедуры согласования не было, границы установлены по ограждению, установленному 18 лет назад. В связи с этим, правомочия обратившегося товарищества землеустроительными работами не нарушались.
Причины появления споров о границах участков
Но разногласия в установлении границ на объект собственности у соседей могут возникнуть не только во время межевания. Часто встречаются споры во время использования земли. Среди них можно выделить:
- Захват части соседнего участка. Такое часто происходит, когда новый собственник покупает землю. А старые владельцы утверждают, что первичное межевание было проведено не по правилам. Прежние способы определения границ участка не отличались особой точностью. Кроме того, кадастровые инженеры — тоже люди, а значит, они могут ошибаться. Бывают и такие ситуации, когда сосед просто незаконно переносит забор на смежный участок. Проблему решит новое межевание и установление четких границ.
- Несоблюдение пожарных, санитарно-эпидемиологических и других норм. Существуют определенные нормативы, в соответствие с которыми любое строение должно находиться на некотором расстоянии от границ участка соседей. Например, строить дом разрешается не ближе 3 метров от забора со смежным участком. Определенные значения существуют для любой постройки, в зависимости от ее назначения. Проблему можно решить несколькими способами. В лучшем случае — это исправление недочетов, в худшем — снос неверно построенного объекта.
-
Отсутствие возможности согласовать участок без вмешательства третьих лиц. Во время межевания происходит составление акта границ. Если соседи не могут его согласовать, вопрос решается в судебном порядке.
Если во время межевания земли собственники не ответили на уведомление или предпочли не участвовать в данном процессе, это может стать причиной ошибок в Кадастровых сведениях. - Строительство на неиспользуемой земле. Зачастую случается так, что к участку собственника прилегает неиспользуемая земля. Тогда велик соблазн ее присвоить. Дело в том, что участков без владельца не существует. Собственником может выступать организация, физическое лицо или же государство.
Разногласия могут появиться и по другим причинам. Например, несовпадение фактических и юридических границ. Выражается оно или пересечением или полным отсутствием каких-либо ограничений на одной из сторон участка.
При разрешении споров истец должен доказать, что рассматриваемые участки:
- находятся в собственности у истца и ответчика,
- имеют смежные границы,
- подвергались изменению фактических границ, в результате чего они не соответствуют юридическим сведениям.
Ответчик доказывает отсутствие противоправных действий со своей стороны. А если границы действительно менялись, указывает причины, по которым это происходило. Сложившаяся судебная практика показывает, что для этого в виде доказательств обычно используют:
- заключение эксперта,
- план границ соседних участков,
- документы, подтверждающие право на владение землей (в них обычно указывается площадь участка),
- общий территориальный план в соответствие с кадастровыми данными, где четко отображены спорные земли,
- прочие доказательства.
Основные понятия и нормативное регулирование
Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса России (далее — ЗК РФ), части 7 статьи 38 Федерального закона РФ от 24.07.
2017 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ), участок земли определён частью земельной поверхности, имеющей определённые индивидуальные характеристики.
Законодательством установлено, что в качестве главного идентифицирующего признака земельный надел должен иметь точные границы, определяемые в процессе межевания.
Земельными границами называют линии или края, которые определяют территориальное расположение участка. Границы бывают:
- Фактическими ― имеющимися в настоящий период (заборы, овраги, ограждения, другие искусственные преграды).
- Кадастровыми — учитываемыми при кадастровом учёте.
- Юридическими ― определенными в результате проведения процедуры межевания, но до постановки участка на учёт.
- Историческими ― определяемыми при начальном расположении надела.
- Декоративными ― учитываемыми государством до межевания.
В соответствии с вышеуказанными законами межевание — это обязательная процедура, проводимая при согласовании точных границ между прилегающими земельными наделами. В статье 39.
3 Закона № 221-ФЗ прописывается, что собственник соседского участка земли не вправе возражать против межевания и препятствовать установлению четких территориальных границ объекта.
Нужно ли межевание вообще?
Есть ряд случаев, когда процедуру чёткого проводить необходимо.
| Когда обязательно | Особенности |
|---|---|
| Изменились границы земельной территории | Любое изменение недвижимых объектов должно отображаться в документах и едином государственном реестре |
| Земля была разделена на несколько разных объектов или объединена с другими | Обычная практика при наследовании, разделе совместно нажитой собственности между супругами при разводе, выделе долей в натуре, прочем |
| Общая площадь была законно и бесплатно увеличена | Норма определяется местными органами самоуправления. Обычно это около шести соток земли |
| Возникли споры между собственниками | Чаще всего речь идёт о землях, которые длительное время не использовались, не ограждены забором, были получены во владение более десяти лет назад |
| Увеличилась ликвидность объекта | Для снижения рисков при заключении сделок с отчуждением имущества |
| Необходимость в защите прав собственности и имущества | Для территорий, на которых имеются объекты капитального строительства |
| Сложная конфигурация участка | Чтобы определить чёткие границы, требуется специальное оборудование |
| Упрощённые сделки | Дополнительные преимущества потенциальным покупателям |
Судебная практика по земельным спорам о вынесении решения в пользу заявителя
Отдельный учет по делам, связанным с рассмотрением споров об определении границ земельных участков судами первой инстанции не ведется, однако можно выделить некоторые основания, по которым решение как правило выносится в пользу истца:
- самовольный захват части земельного объекта владельцами смежных участков путем произвольного переноса ограждения;
- вынужденное уточнение границ участка вследствие неправильного определения его рубежей при первоначальном межевании и регистрации;
- понуждение владельцев смежных участков к подписанию акта межевания;
- обнаружение ошибки в кадастровом учете земельного объекта, которую регистрационный орган отказывается устранить в добровольном порядке;
- исправление неточностей в определение границ участка вследствие недостаточной компетентности кадастрового инженера.
Рассмотрение споров о границах земельного участка в суде
Урегулирование споров, возникающих вследствие несогласия с проведенными границами земельных участков возможно, как в судебном, так и досудебном порядке. Для этого оформите свои претензии в письменном виде и направьте противоположной стороне конфликта.
В случае получения отказа обращайтесь в суд:
- Споры между отдельными гражданами разрешаются местными судами общей юрисдикции;
- Если сторонами конфликта являются юридические лица, то урегулировать такой конфликт уполномочен арбитражный суд;
- При наличии соглашения, заключенного хозяйствующими субъектами, спор рассматривается третейским судом.
Кроме того, при местных администрациях работают комиссии, занимающиеся разрешением споров, связанных с земельными объектами. В полномочия таких подразделений входит предоставление земельных участков с согласованием их границ, выделение земельных паев в натуральном виде из общей массы земельных угодий сельхозназначения. Поэтому зачастую участникам конфликта удобнее и целесообразнее обратиться именно туда.
Рассмотрим порядок действий при разрешении спора в судебном порядке.
1 этап — подача искового заявления.
Границами земельного участка признаются линии, определяющие его местонахождение на конкретной территории. При измерении земельных участков выделяют следующие виды границ:
- фактическая граница (существует в действительности);
- кадастровая граница (зафиксирована в кадастровых документах).
В свою очередь может подразделяться на:
- декларированную границу (может носить приблизительный характер);
- геодезическая граница (содержит точные параметры измерения).
Важно! Границы являются одним из индивидуальных признаков надела. Они определяются путем проведения межевания. Полученные числовые обозначения вносятся в государственный реестр и служат основанием для определения принадлежности земли конкретному собственнику.
Применительно к границам земельных участков существуют две категории споров:
- Земельный спор о границах присутствует, но установленная ранее межа не вызывает нареканий со стороны владельцев смежных участков. Проблема существует лишь на бумаге. Появлению ее способствовала ошибка кадастрового инженера или служащего, занесшего данные в кадастровый реестр. Участок неправильно отразили на плане, но его фактические границы остались неизменными. Такая разновидность спора возникает при попытке владельца реализовать свое право собственности. Чтобы разрешить спор производится повторное межевание, сведения о котором становятся поводом для изменения межевого плана.
- Спор о границе имеет место быть, при этом собственники не согласны с существующей границей. Возникает в результате незаконного завладения одним собственником землей другого. Решается путем межевания в добровольном или судебном порядке.
Фактически любой земельный спор по границам участка санкционирован с целью защиты прав собственника на конкретный земельный надел. Выигрывает такой спор тот из собственников, который сможет доказать свое право на принадлежность спорной части.
Доказательная база в спорах о границах
При рассмотрении любого дела большое значение имеет доказательная база. Конечно, результаты экспертизы играют решающую роль, но свидетельские показания, видео и фото файлы никто не отменял. Чем крепче доказательная база истца, тем больше у него шансов выиграть дело.
Суд обращает внимание на:
- архивные файлы,
- вещественные доказательства,
- свидетельские показания,
- фото- и видеофайлы,
- заключения опытных экспертов.
Обязательно обращайте внимание на то, что ответчик может предоставить собственные доказательства, которые вполне возможно могут затмить ваши факты. Поэтому старайтесь собрать как можно более полную доказательную базу.
Срок исковой давности по делам, связанным с определением границ земельных участков, – 3 года.
Иногда его можно обойти, но только в исключительных случаях:
- объявление военного положения на территории ответчика,
- отмена нормативно-правового документа, на основании которого было вынесено решение,
- если ответчик пропустил срок по глубоко уважительным причинам, перечисленным в законе.
В любых других случаях срок исковой давности нарушать ни в коем случае нельзя. Суд просто не примет исковое заявление и не пожелает заниматься вашим делом.
Судебная практика по земельным спорам о вынесении решения в пользу заявителя
В отношении дел, рассматриваемых районными судами, федерального учета не предусмотрено.
При этом существуют некоторые моменты, при которых государственные органы выносят решение в пользу истца:
- владельцы соседнего участка самовольным путем заняли землю, которая им не принадлежит, сдвинув ограждение по собственной воле;
- размеры землевладения при его формировании и постановке на регистрационный учет были установление неточно;
- собственники соседних земель не соглашаются на подписание акта согласования границ при отсутствии на то законных оснований;
- обнаружение ошибки в кадастровой записи, и отказ Росреестра от ее исправления на общих основаниях;
- план земельного участка составлен некомпетентным специалистом, в связи с чет в нем обнаружены погрешности.
Независимо от оснований возникновения спорной ситуации в отношении участка, вам необходимо подтвердить заявленные требования. Судом будут рассмотрены любые доводы, а также свидетельские показания.
Судебная практика по исправлению кадастровой ошибки и уточнению границ
Судебные органы выносят отказ в удовлетворении исковых требований в отношении признания недействительности документации по межеванию, актов в отношении постановки на кадастровый учет, обязания внесения изменений в кадастровую документацию, когда требования основываются лишь на том, что заявитель долгое время эксплуатировал территорию больше установленной кадастровой документацией и правоустанавливающими документами, и (или) большие размеры приведены в документации о передаче землевладений, полученных ранее исполнения межевальных работ.
Судебные органы в подобных обстоятельствах руководствуются определенными положениями. Ссылка на большие размеры землевладения, зафиксированные документацией, оформленной перед постановкой на кадастровый учет, и то, что земля с такой же площадью обнесена забором и эксплуатируется, не несет решающего значения в разрешении таких ситуаций в связи с тем, что этим не нарушаются права заявителя как владельца земли, зафиксированной государственным кадастром недвижимости.
Согласно данным судебной практики, фактической эксплуатацией большей территории нарушаются правомочия ответчика, которому принадлежит используемый истцом участок. При рассмотрении подобных дел важная роль отводится кадастровой документации и документам, являющимся основаниями возникновения прав на землю.
Согласованию земельных границ также отводится серьезное значение. Если мероприятия в рамках указанной процедуры осуществлялись на основании предписаний закона – судебные органы отказывают в требованиях об уточнении границ по той причине, что правомочия землевладельца, обратившегося с иском, таким образом не нарушаются.
Судом было отказано в удовлетворении иска, поданного от имени садового некоммерческого товарищества, в рамках которого было заявлено требование о признании недействительности зарегистрированного права и восстановлении первоначальных границ землевладения.
Государственный орган при этом исходил из того, что при проведении межевых работ в отношении земли, принадлежащей ответчику, нарушений процедуры согласования не было, границы установлены по ограждению, установленному 18 лет назад. В связи с этим, правомочия обратившегося товарищества землеустроительными работами не нарушались.
Однако судами удовлетворяются притязания в отношении исключения из государственного кадастра недвижимости данных касаемо координат, длины, поворотных точек по зарегистрированным землевладениям и установлении границ таких территорий в координатах, определенных предшествующими межевыми работами либо установленных при проведении экспертизы, при наличии таких моментов:
- существует документальное подтверждение, которое отображает информацию о землевладении заявителя, и данные документы достаточны для установления его фактического местоположения, а также наложение границ соседней земли, которая поставлена на кадастровый учет раньше;
- при кадастровом учете соседнего землевладения произошло нарушение процедуры по согласованию земельных границ – согласия, выраженного истцом, не имеется.
Учитывайте факт наличия либо отсутствия в деле акта по согласованию земельных границ и по выносу их на местность.
Когда правомочия на землевладение возникли на основании заключения сделки купли-продажи и участок поставлен в законном порядке на кадастровый учет (недвижимость куплена после проведения межевальных работ и постановки на кадастровый учет), владельцу такого имущества будет сложно оспорить итоги межевания своей земли и произвести уточнение ее границ.
Судебная практика по спорам о границах земельного участка
Причин возникновения споров о границах земельных участков множество. Чаще всего конфликт возникает между хозяевами двух соседних домов. Как показывает практика, подобные споры являются поводом обращения в суд.
Споры по поводу расположения границ земельных участков – это наиболее частый конфликт, который зачастую разрешается только с привлечением судебного органа. Причин недовольства масса.
Внимание! При проведении процедуры межевания земель произошло наложение границ соседних участков. В таком случае виновную сторону определить нет возможности. Неправильная работа кадастрового инженера может стать причиной споров между несговорчивыми соседями.
Кадастровый инженер не может провести работы по межеванию земель. Для этого требуется участие третьих лиц. Зачастую при определении границ присутствуют собственники земельных участков и работники кадастровой палаты.
Если кадастровая служба, проводившая межевание земель, утратила лицензию, придется повторно провести работы по определению границ, даже если собственник соседнего участка не имеет претензий:
- если собственник одного из участков собирается расширить границы земли. Такое случается тогда, когда дачник приобретает смежный земельный участок,
- если собственник одного из земельных участков решил самовольно перенести границы. Например, он построил забор, захватив соседскую территорию.
- наследники не могут определиться с причитающейся каждому из дольщиков землей. В этом случае понадобится провести сравнение территории. На суде принимается решение о присвоении права собственности для каждого конкретного лица,
- геодезист неправильно провел работы по межеванию земель. Таким образом, в документации отражена неверная информация.
Напишите заявление в Росреестр
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Судебная практика по земельным спорам о вынесении решения в пользу заявителя
В отношении дел, рассматриваемых районными судами, федерального учета не предусмотрено.
При этом существуют некоторые моменты, при которых государственные органы выносят решение в пользу истца:
- владельцы соседнего участка самовольным путем заняли землю, которая им не принадлежит, сдвинув ограждение по собственной воле;
- размеры землевладения при его формировании и постановке на регистрационный учет были установление неточно;
- собственники соседних земель не соглашаются на подписание акта согласования границ при отсутствии на то законных оснований;
- обнаружение ошибки в кадастровой записи, и отказ Росреестра от ее исправления на общих основаниях;
- план земельного участка составлен некомпетентным специалистом, в связи с чет в нем обнаружены погрешности.
Независимо от оснований возникновения спорной ситуации в отношении участка, вам необходимо подтвердить заявленные требования. Судом будут рассмотрены любые доводы, а также свидетельские показания.