Выселение из ипотечной квартиры: с детьми, что можно предпринять?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение из ипотечной квартиры: с детьми, что можно предпринять?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.
Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?
Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.
Как избежать проблем с банком
Чтобы избежать непосильных штрафов и не потерять имущество, старайтесь вовремя исполнять обязательства по кредиту. И если уж так случилось, что просрочки платежей не избежать, сразу обращайтесь в банк и просите помощи. Скрываться от кредитодателя не выход. Такой способ решения проблемы лишь приводит к накоплению долгов. Банки неохотно идут на судебные споры, так как процесс ареста, изъятия и перепродажи квартиры отнимает много времени и средств. Кроме того, стоимость недвижимости, выставленной банком на продажу, на 30–50 % ниже первоначальной — зачастую это невыгодно ни должнику, ни банку. Поэтому, если Вы оказались в сложной финансовой ситуации, лучше не доводить дело до суда. Попытайтесь договориться с банком. Возможно, он предложит альтернативные варианты погашения долга:
- отсрочку или кредитные каникулы — за это время поправить свое финансовое положение;
- продление срока кредита — при этом сократятся ежемесячные выплаты;
- объединение нескольких кредитов в один с более выгодной процентной ставкой;
- реструктуризацию долга.
Если Вы намерены в будущем погасить сумму долга и обоснуете план погашения Вашей задолженности, вероятно, банк пойдет Вам навстречу.
Как избежать выселения?
Банку невыгодно выселять неплательщика из ипотечной квартиры. Поэтому он старается решить проблему долга в досудебном порядке.
Собственник вправе рассчитывать на следующую помощь:
- реструктуризация долга – ежемесячный платеж снижают за счет увеличения периода действия кредитного соглашения;
- кредитные каникулы – должника освобождают от части платежей на срок до полугода;
- прощение части долга – банк списывает проценты, неустойки или штрафы;
- государственные программы – субсидирование ипотеки, материнский капитал, военная ипотека.
Если есть уважительные причины, залогодержатель пойдет на уступки. Потребуется подтвердить, что заемщик не может платить из-за болезни, потери работы, выхода на пенсию, снижения дохода.
Основания для выселения из ипотечной квартиры
Итак, после покупки жилья даже на залоговые средства квартира становится собственностью заемщика. Заемщик может прописывать в квартире членов семьи, должен платить квартплату, а вот продажа такого жилья должна согласовываться с банком. Однако, обязательства перед банком на такую крупную сумму должны быть чем-то обеспечены.
В качестве такого обеспечения может выступать приобретаемое жилье или иная недвижимость эквивалентная по стоимости, которую банк согласится принять в качестве залога. Для определения возможности выселения их ипотечной квартиры этот аспект имеет большое значение.
В случае нарушения условий договора банк вправе обратить взыскание именно на залоговое имущество.
Можно выделить 2 группы оснований для выселения их ипотечного жилья:
- Связанные с ипотечным кредитованием.
- Независящие от происхождения средств на покупку жилья.
К первой группе относятся обстоятельства, нарушающие условия заключенного с банком кредитного договора. Чаще всего речь идет о неуплате по кредиту.
Длительные просрочки по платежам вполне могут довести дело до суда и реализации квартиры с аукциона. И вот здесь важно обратить внимание на то, что именно стало предметом залога по кредиту.
Если залог сама квартира, то выселение вполне реальная перспектива при наличии прочих условий.
Ипотека, это долгосрочный кредит под Залог недвижимости. Он может быть двух видов:
| Целевой. | Деньги выдаются на покупку приобретаемой недвижимости. Она же и будет предметом залога. Средства на руки заемщик не получает. |
| Нецелевая. | Деньги выдаются клиенту наличными или переводятся на его счет. Залогом является объект недвижимости, который УЖЕ находится в собственности заемщика. |
Семья не платила ипотеку, и ее выселили. А еще потребовали миллион сверху
Выселить инвалида за долги по ипотеке могут в соответствии с законными основаниями. Если жилплощадь, находящаяся в ипотеке должна быть банком продана, ее владелец будет сменен. Новый собственник жилья имеет полное право выписать всех граждан, проживающих на жилплощади, которую он приобрел. При этом не имеет значения, являются ли жильцы гражданами с ограниченными возможностями или несовершеннолетними детьми.
Средства от продажи ипотечной недвижимости будут направлены на погашения долга, невыплаченных процентов, издержек по участию в судебном процессе. Остаток суммы должен быть возвращен заемщику. Если этих средств будет достаточно, можно приобрести на них жилье, которое имеет более низкую цену.
Единственным способом смягчения решения судебного органа по выселению из ипотечной квартиры является наличие у должника несовершеннолетнего ребенка и отсутствие другого жилья, являющегося альтернативой выселению на улицу.
Это позволяет суду приостановить взыскание долга банком на определенный период, чтобы у заемщика появилась возможность его погасить.
Прокурор может принимать участие в решении споров в соответствии со статьей 45 ГПК РФ. Как и опекунские органы, он не наделен правом отмены или отсрочки выселения малолетних граждан из ипотечного жилья. Такая возможность может появиться, если будет установлено, что имелись нарушения со стороны банка. Но ежегодно таких прецедентов становится меньше, так как ипотека – это один из наиболее востребованных видов ссуд, которые приносят кредитодателям приличные доходы. Юристы, работающие в банковских учреждениях, уже успели накопить большой опыт в вопросах, касающихся работы с должниками и их выселением из ипотечного жилья. Поэтому они в большинстве случаев отлично подготовлены к судебным тяжбам и в большинстве случаев выигрывают в суде. Прокурор принимает участие в суде в качестве наблюдателя, и не может помочь должнику, имеющего детей ли инвалида в составе семьи остаться проживать в залоговом жилье.
Наличие у собственника детей не является препятствием для изъятия залоговой недвижимости. Кредитная организация вправе инициировать выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры.
Конституционный суд подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (определение от 17.02.2015 года № 246-О). После продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи.
Единственное, на что должник может рассчитывать, отсрочка реализации заложенной квартиры на период до 12 месяцев. Она предоставляется при наличии уважительных причин.
Для защиты интересов детей привлекают органы опеки и прокуратуру. Их основная задача – проследить, чтобы банк не допустил нарушений в процессе выселения жильцов из ипотечной квартиры.
ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги
Из-за злоупотреблений при его покупке. А что считать злоупотреблениями? По нашему мнению КС имел в виду такие действия должника, из которых понятно — он стремился купить жильё, потому что считал, что оно защищено иммунитетом. Например, продавал другое имущество, доли в праве собственности, а вырученные деньги копил на покупку единственного жилья, потому что оно защищено от взыскания, а проданное имущество — нет.
При этом суды должны выяснить такие вопросы:
- когда было вынесено решение суда о взыскании долга с должника
- когда было возбуждено исполнительное производство
- знал ли должник об этих событиях
- если должник продавал имущество, которое не защищено исполнительским иммунитетом, то когда он это делал
- когда он купил спорное жильё.
Понятно, что если должник купил жильё, прекрасно зная о судах по его долгу, об исполнительном производстве, но вместо того, чтобы отдать долги, купил квартиру — то такое поведение добросовестным назвать трудно.
Оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения — желательна или даже обязательна. Причём ходатайствовать об этом должны кредиторы. Вероятно, без такой оценки шансы кредиторов взыскать единственное жильё будут стремится к нулю.
Надо оценивать соотношение долга и рыночной стоимости жилья. Цель продажи жилья — погасить долг, хотя бы в существенной части. Какую часть считать существенной, суд не уточнил.
Продажа единственного жилья — это не наказание за невыплаченные долги и не средство устрашения должника.
Нет.
Конституционный суд указал, что у должника и членов его семьи должно быть жильё, и оно должно удовлетворять нескольким условиям:
- проживание в нём не умаляет достоинство должника и его семьи;
- площадь жилья, в которое переселяют должника, не может быть меньше, чем по нормам соцнайма;
- новое жильё должно быть в том же населенном пункте, где было изъятое (но если должник не против, то можно и в другом населённом пункте).
Что за нормы соцнайма? Это минимальная площадь жилого помещения на одного человека при заключении договора соцнайма. Размер минимальной площади устанавливают местные администрации или региональные власти. Например, в Москве норма предоставления площади — 18 м.кв. на одного человека.
А откуда возьмётся новое жильё при отобрании старого, «излишне роскошного»? Конституционный суд сказал, что этот вопрос могут решать суды в каждом конкретном случае и что, возможно, кредитор должен предоставлять жильё должнику. Но в этих вопросах КС РФ оставляет судам свободу действий: суды могут сами решать, как обеспечить должника жильём.
Причём в Постановлении № 15-П не сказано, что кредитор обязан предоставить должнику новое жильё на праве собственности. Суд сказал «предоставляет гражданину-должнику кредитор (взыскатель) в порядке, который установит суд». Мы предполагаем, что должнику будет куплена квартира на средства, вырученные от продажи «роскошной» квартиры. Едва ли должника будут переселять в арендованное жильё по соцнайму, но лучше дождаться судебной практики.
Основания для выселения
Принудительное отселение из ипотечной квартиры не происходит стихийно. На всякое действие банка должно иметься обоснованное решение. Основная причина выселения из квартиры по ипотеке – неуплата ежемесячных платежей и накопление внушительной задолженности.
Размер взносов и график платежей регулируются ипотечным договором между заёмщиком и банком. Соглашение содержит информацию о начислении процентов, штрафов, пеней и прочих переплат. Подписывая ипотечный договор, заемщик знает, что его ждет в случае невыполнения оговоренных требований. Тем не менее просрочки случаются, причем довольно часто.
Напрашивается вопрос, неужели могут выселить после просрочки ежемесячного платежа?
Нет, банку не выгодно применять санкции после одного случая. Выселение из квартиры по ипотеке происходит только в отношение просрочки от 6 месяцев и более. Если должник даже не пытается погашать долг, его могут выселить из ипотечной квартиры, а жилье продать на торгах.
Ипотека – это финансовый продукт банка, регулируемый отдельным законом.
Любой заем, кроме, ипотеки контролируется с помощью ФЗ №353 (О кредитовании). Исключением не стал даже автокредит, который схож с ипотекой не только залогом и страхованием, но и выдаваемыми суммами.
Почему так происходит:
| Срок ипотеки. | Средний срок жилищного займа 7-15 лет, что позволяет зарабатывать намного больше, чем при любом другом залоговом кредите. |
| Процентная ставка. | Средняя ставка по ипотеке 13%, что ненамного меньше обычного кредита. А учитывая срок и сумму, переплата получается значительной. |
| Высоколиквидный залог. | Квартира в отличие от машины с каждым годом становится дороже. |
| Суд всегда на стороне кредитора. | Никакие факторы не смогут помешать выселить из ипотечной квартиры должника, даже с детьми. |
| Форма залога. | Должник не может ничего сделать с залогом. Например, машину можно продать на запчасти, хоть это и незаконно без согласия банка. С жильем такого сделать нельзя. |
Учитывая вышеперечисленное можно сделать вывод, что ипотека прибыльна и безопасна только для кредитора, а заемщик может оказаться на улице в любой момент. Поскольку банки, это рычаги экономики любой страны, то специально для них разрабатывается ряд законов, противоречащих остальным.
Права жильцов после выселения из ипотечной квартиры
После принятия судом решения о выселении и вступлении его в законную силу возможности сохранить квартиру уже не будет. Ни малолетние дети, ни какие—либо другие уважительные причины не смогут отменить решение суда. Единственный вариант отсрочить выселение – подать апелляцию в течение 10 суток. Но делать это стоит, если решение суда действительно не обосновано.
Внимание! Выселение за долги по ипотечным платежам не предусматривает выделения другого жилья для должника. В этой ситуации выселенцам остается лишь обратиться к местной администрации. Возможно, в регионе работают программы поддержки там семьям.
После вступления решения в законную силу банк может забирать квартиры и принимает решение о судьбе залогового имущества. Обычно его приходится продавать с торгов. Изначально цена оказывается ниже той, по которой изначально приобреталась квартира. После реализации из полученной суммы вычитается размер задолженности перед банком, а разница (если она остается с учетом занижения стоимости), передается бывшему собственнику.
Под ипотекой понимают кредит, выдаваемый на долгий срок для приобретения квартиры.
Ипотека бывает двух видов:
Основание, по которому может быть отобрана купленная в ипотеку квартира – неуплата кредита.
Причин неуплаты бывает несколько:
- трудная финансовая ситуация. Основной минус ипотеки заключается в том, что практически невозможно предугадать, будет ли возможность выплачивать ее через 5 или 10 лет;
- сокращение доходов в результате затянувшейся болезни;
- неисполнение или непонимание условий договора, заключенного с банком;
- нарушение закона и попадание в место лишения свободы на длительный срок;
- смерть заемщика, родственники не могут взять на себя обязательства.
Почти два года семья живет в фактически чужой квартире. Новый собственник считает, что так они экономят на аренде по 50 тысяч рублей в месяц. Он не может пользоваться имуществом, за которое заплатил 10 миллионов рублей.
Но семья все еще протестует против выселения и пытается его оспорить. Она подает иски против выселения и просит отсрочку. Так что подождем, когда решение вступит в законную силу. Пока пусть все девять человек живут в чужой квартире и ничего за это не платят.
Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.
Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан. Прописывать по новому адресу — тоже.
Можно ли выселить из ипотечной квартиры?
Ипотека – это разновидность залогового обязательства. При покупке квартиры в кредит она остается в залоге у банка в целях обеспечения исполнения условий кредитного контракта. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После ликвидации задолженности перед заимодавцем оно снимается.
До момента завершения периода действия кредитного соглашения залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. В этом случае собственник может быть выселен из квартиры.
Крайняя мера применяется в отношении граждан, которые длительное время не вносят платежи по займу. Жилье изымается и продается на торгах. Полученные деньги направляются на ликвидацию долга.
Рекомендуем посмотреть интервью с судьей о том, когда банк может выселить должника по ипотеке.