Оставьте заявку на обратный звонок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оставьте заявку на обратный звонок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как было отмечено выше, преж­де чем обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо провести технический учет в случае преобразования зданий, помещений, с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов. Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.

Два подхода к регистрации долгосрочной аренды неизолированных объектов

С учетом сказанного выше, закономерно возникает вопрос: вправе ли собственник коммерческой недвижимости сдавать ее часть в долгосрочную аренду без выдела и проведения кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости? Будет ли достаточным для идентификации такого предмета аренды описать часть помещения в составе целого и обозначить на выкопировке поэтажного плана, которая является приложением к договору аренды?

В судебной практике на этот счет нет единого мнения. Сторонники первого подхода полагают, что даже при отсутствии регистрации прав на часть объекта она может быть передана в аренду, если предмет договора достаточно четко идентифицирован. Второй подход основан на необходимости легального выдела части помещения для распоряжения конкретно ей.

Так, придерживающиеся первого подхода суды считают, что если из выкопировки из по­этажного плана следует, что стороны договорились о том, какая часть помещения передается арендатору, то предмет аренды согласован и оснований для отказа в регистрации договора аренды нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2014 по делу № А26-2509/2013).

Провести кадастровый учет неизолированной части помещения невозможно (ее нельзя идентифицировать в кадастровом учете), и потому передача в аренду такой час­ти нежилого помещения не ведет к изменению характерис­тик объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости (ч. 1 ст. 16 Закона № 221-ФЗ). В такой ситуации необходимо исходить из того, насколько полно в договоре аренды стороны описали его предмет. Если в договоре аренды содержится максимально полное описание и у самих сторон никаких разногласий на этот счет не имеется, то в регистрации договора аренды не может быть отказано (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.07.2012 по делу № А26-7054/2011).

Поддержку данного подхода можно также обнаружить в абз. 5 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В нем разъяснено, что если права на недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами до­кумен­т, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

При этом в судебных актах указывается, что требования гражданского законодательства об определении объекта аренды как существенного условия договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Если же у сторон никаких разногласий по этому поводу нет, то отказ в регистрации договора аренды части помещения будет неправомерным.

Суды обращают внимание и на необходимость учитывать разъяснения Конституционного суда РФ, изложенные в Определении от 05.07.2001 № 154-О, о том, что регистрационные органы и арбитражный суд при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения не могут произвольно определять, какие иные данные об арендуемом помещении, помимо предусмот­ренных законом (п. 3 ст. 607 ГК РФ), необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору.

Отклоняются обычно и доводы регистратора о том, что с 1 января 2013 г. нет препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в связи с утверждением новой формы кадастрового паспорта, содержащего графу об описании части помещения (приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831). Это связано с тем, что выдел части помещения является правом, а не обязанностью собственника (постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2014 № Ф09-13938/13 по делу № А76-10354/2013).

Но можно встретить в судебной практике и другой подход, который основан на необходимос­ти оформления выдела части помещения до ее сдачи в аренду.

При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды. Отсутствие номера части помещения и описания его точного места расположения в целом помещении, по мнению некоторых судов, не позволяет индивидуализировать объект (постановление ФАС Московского округа от 30.09.2008 № КГ-А40/7700-08 по делу № А40-1269/08-94-10). Недостаточным будет и приложенный к договору аренды поэтажный план здания с выделенными на нем цветом час­тями помещений, передаваемых в аренду. По мнению суда, для идентификации предмета необходимы еще и описания частей помещения, их точные размеры, а также их фиксация соответствующими уполномоченными органами (постановление ФАС Московского округа от 25.12.2008 № КГ-А40/9931-08 по делу № А40-1273/08-121-6).

В целом в судебных актах, в которых выражен второй подход к решению вопроса об индивидуализации предмета аренды, выводы обосновываются примерно одинаково. Так, тот же ФАС Московского округа в постановлении от 17.03.2008 № КГ-А40/1836-08 по делу № А40-32021/07-94-199 указал, что выделения цветом части помещения подвала, подлежащей передаче в аренду, недостаточно для описания предмета договора, поскольку отсутствуют данные о том, кто, когда, при каких обстоятельствах, для каких целей и на какой экземпляр поэтажного плана нанес линию, выделяющую часть подвального помещения. И поскольку на поэтажном плане отсутствовали сведения о площади выделенной части подвала, внесенные в установленном для технической инвентаризации порядке, то нельзя было сделать вывод о выделении объекта аренды из общей площади подвала.

Аналогичным образом суды отклоняют доводы о том, что стороны договора самостоятельно вправе определить на поэтажном плане, составленном БТИ, границы передаваемой в субаренду части помещения. По мнению судей, самостоятельное согласование границ передаваемой в аренду части помещения не свидетельствует о ее надлежащем описании (индивидуализации) как предмета договора аренды, поскольку сведения в ЕГРП об объекте недвижимости вносятся только на основании до­кумен­тов, выданных соответствующими уполномоченными на то органами, в данном случае БТИ (постановления ФАС Московского округа от 31.12.2008 № КГ-А40/12215-08-П по делу № А40-32021/07-94-199, Дальневосточного округа от 11.09.2012 № Ф03-4058/2012 по делу № А73-2352/2012).

Исходя из практики, сложившейся в рамках второго подхода, можно сказать, что при отсутствии поэтажного плана, экспликации, удостоверенных органами БТИ, на часть комнаты как на объект недвижимого имущества отказ в регистрации такого договора аренды суды признают правомерным.

Существуют ли особенности?

Каждый договор в чем-то особенен, и договор аренды части помещения – не исключение. Однако эти особенности состоят не в юридических последствиях, или в способе оформления договора, а исключительно в предмете договора.

Так, при аренде помещения предметом является целое помещение, с определенными характеристиками и конкретным адресом. По договору аренды части помещения предмет несколько усложняется, поскольку должен включать в себя как некие характеристики помещения в целом, так и идентификационные характеристики арендуемой части.

Все предельно просто, однако раз за разом в арбитражных судах появляются иски по спорам относительно аренды части помещения. Как правило, основанием иска является отсутствие в ГК норм, регламентирующих именно аренду части.

Для того чтобы расставить точки над «i», разберем по пунктам основания законности договора:

• то, что прямо не запрещено законом – то разрешено. Это постулат договорного права, предусматривающий свободное волеизъявление сторон договора. Например, арендатор может взять в аренду как квартиру, так и одну комнату в этой квартире. И в том, и в другом случае речь будет идти об аренде жилого помещения;
• помещение и его часть – это единый объект недвижимости. Получая в аренду часть этого помещения, арендатор не уносит эту часть с собой. То есть арендованная или не арендованная часть остается на том же месте в том же объекте недвижимости;
• нельзя взять в аренду только объект, изъятый из гражданского оборота. Часть помещения из гражданского оборота не изъята, а значит, нет никаких препятствий в заключении договора аренды на нее.

Пленум ВАС РФ в Постановлении №73 от 17 ноября 2011 года четко указал на отсутствие в ГК запретов на аренду части недвижимости. Это означает как раз то, о чем мы говорили выше – что не запрещено, то разрешено.

При этом ВАС отмечает необходимость детального стипулирования в договоре предмета аренды, то есть детального описания самого факта передачи в аренду именно части помещения и включения в текст договора характеристику арендуемого объекта именно как части целого помещения.

Упрощенно говоря, описания типа «передает в аренду восточную часть торгового зала» будут недостаточными. Следует указать назначение помещения в целом, адрес этого помещения, площадь и месторасположение арендуемой части в соответствии с планом помещения, то есть предельно индивидуализировать предмет договора.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

• в договоре не указан срок аренды;
• срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
• истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

• помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
• помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
• помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
• подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
• отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

• неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
• недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
• недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

• УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
• Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
• ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
• ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % — с общего дохода;
• УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Что обязательно должно быть указано в договоре, чтобы минимизировать свои риски?

Чтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюдение интересов арендатора, в договоре нужно предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:

Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):

• арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
• арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).

Дополнительные условия:

1. Цель использования объекта арендатором

Определение целей использования объекта позволит избежать необоснованных претензий со стороны арендодателя о нарушении арендатором пределов использования объекта.

2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов

В целях исключения риска предъявления арендодателем требований по оплате неиспользуемых арендатором коммунальных (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов) или чрезмерных эксплуатационных и иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.

Важно! Следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. При этом в интересах арендатора предусмотреть не внесение им арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован.

3. Срок аренды (Об этом подробнее будет написано дальше)

4. Порядок передачи и возврата объекта

Чтобы избежать риска возникновения споров сторон, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей по передаче, а впоследствии приемке возвращаемого объекта; неудовлетворительного состояния передаваемого объекта либо претензий арендодателя к его состоянию на момент возврата, следует четко прописывать:

• сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
• требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
• порядок и сроки устранения арендодателем недостатков переданного объекта.

Важно! В интересах арендатора предусмотреть обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.

5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему

Для исключения риска нарушения интересов и нормальной деятельности арендатора в рамках осуществления арендодателем контроля за использованием объекта, следует включать положения, описывающие порядок такого контроля и, при необходимости, доступа арендодателя к объекту. Например, в отношении срока и порядка уведомления арендатора о визите арендодателя в целях проверки.

Кроме того, можно предусмотреть порядок доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающего поставку коммунальных ресурсов, с условием о предварительном согласовании времени визита с арендатором.

Для исключения зависимости действий арендатора от волеизъявления арендодателя в части использования объекта также можно предусмотреть в договоре, что арендатор вправе передавать объект (его части) в субаренду, проводить работы по перепланировке объекта без необходимости предварительно получать согласие арендодателя.

6. Распределение обязанностей сторон

В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон.

Например, в интересах арендатора указать в договоре в части обязанностей арендодателя:

• в отношении выполнения капитального ремонта — сроки, объем и порядок выполнения, порядок предварительного согласования действий с арендатором;
• организация и осуществление обращения с отходами;
• обеспечение всех необходимых мероприятий по соблюдению пожарной безопасности на объекте;
• осуществление охраны, уборки объекта, предоставление иных услуг;

Как обезопасить себя от внезапного повышения арендной ставки?

Для исключения бесконтрольного повышения арендодателем ставки арендной платы в одностороннем порядке, в договоре следует четко прописывать:

1) возможность ее изменения исключительно по соглашению сторон — путем подписания дополнительного соглашения к договору.

В таком случае даже при получении уведомления арендодателя о повышении ставки арендной платы, у арендатора не возникнет обязанность вносить арендную плату в увеличенном размере (п. 21 Постановления);

2) периодичность ее изменения

В том числе, стороны могут согласовать условие о запрете повышения ставки арендной платы в течение определенного периода времени с момента заключения договора аренды;

3) предельный размер ее увеличения

Пример формулировки: «Изменение ставки арендной платы допускается только по соглашению сторон, не чаще одного раза в год и не более, чем на 5% (пять процентов) в сторону ее увеличения, но не ранее, чем через 2 (два) года с даты заключения настоящего договора».

Важно! Если в договоре аренды будут отсутствовать положения, определяющие порядок изменения размера ставки арендной платы, то, в соответствии с законодательством, такое изменение возможно только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год, если иное не установлено законодательством (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).

На какой максимальный срок можно арендовать коммерческое помещение и как это прописать в договоре

Важно! Законодательство не содержит ограничений по максимальному сроку аренды коммерческих помещений.

Существуют следующие варианты оформления длительных арендных отношений:

1) Заключение договора аренды на неопределенный срок.

Для этого достаточно не указывать срок аренды в договоре. Однако следует учитывать, что вне зависимости от условий договора у любой из сторон, в частности арендодателя, есть право в любое время отказаться от исполнения такого договора, направив другой стороне письменное уведомление за три месяца до запланированной даты прекращения аренды, если иной срок не будет прямо установлен договором (п. 2 ст. 581 ГК, п. 15 Постановления). Таким образом, имеется риск того, что по истечении незначительного периода времени с момента заключения договора арендодатель откажется от его исполнения.

В связи с этим, более предпочтительным представляется второй вариант оформления арендных правоотношений.

2) Закрепление в договоре длительного срока аренды.

На практике не являются редкостью договоры аренды, заключенные на срок 10/15/20 лет, в том числе, предусматривающие возможность их последующего продления. При согласовании условий такого договора арендатору следует обратить внимание на следующие моменты:

a) при длительном сроке возрастает вероятность изменения обстоятельств сторон таким образом, что может потребоваться прекращение аренды. При этом нет гарантии того, что обе стороны одновременно будут согласны расторгнуть договор. В связи с этим зачастую предусматривается право отказа одной из сторон от исполнения договора аренды.

В таком случае для защиты интересов арендатора рекомендуем предусмотреть:

• период времени с даты заключения договора, в течение которого безусловное право отказа не действует.

Такой период, в частности, может быть определен с учетом планируемого срока окупаемости затрат, вложенных арендатором в подготовку арендуемого объекта к использованию (например, в связи с проведением ремонта для соответствия объекта корпоративным требованиям). На практике для договоров длительной аренды характерно установление возможности применения безусловного права на односторонний отказ только по истечении значительного периода времени, например, 5−10 лет;

• штраф, выплачиваемый арендодателем при отказе от исполнения договора аренды ранее истечения указанного выше периода времени;
• срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды.

Поиск нового объекта, особенно значительной площади, который готовы сдать в аренду на большой срок может потребовать существенных временных затрат. В связи с этим, на практике обычно предусматривают обязанность арендодателя направить арендатору письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не менее чем за 9−18 месяцев до планируемой даты прекращения действия договора.

b) при длительном сроке аренды также возрастает риск снижения реального дохода арендодателя в случае неизменного размера арендной платы (например, в связи с инфляцией, колебанием курсов валют — при привязке размера арендной платы к иностранной валюте).

В связи с этим, если арендодатель не согласен на изменение размера арендной платы только по соглашению сторон, и настаивает на предоставлении ему права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, арендатору следует предусмотреть:

• по возможности низкую периодичность такого изменения арендной платы;
• предельный размер однократного изменения арендной платы.

Как быстро найти арендатора

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Составлять такой договор можно в отношении разного имущества. Участники могут обладать различным статусом, поэтому выделяются следующие разновидности сделок:

• Между физлицами. Предметом такого договора обычно выступают жилые помещения. На основании контракта предоставляется в безвозмездное временное пользование квартира или дом. Между людьми составляется договор найма, причем за счет отсутствия дохода арендодатель может избежать необходимости уплачивать налоги. Нередко по документам арендная плата отсутствует, но фактически она ежемесячно перечисляется владельцу недвижимости.
• Между гражданами и компаниями. Обычно такой контракт формируется при аренде нежилых помещений, предназначенных для ведения бизнеса, для чего граждане открывают ИП. Оформляется сделка с помощью официального составления договора.
• Между фирмами. Сюда относятся не только юрлица, но и даже индивидуальные предприниматели. Обычно предлагается безвозмездная аренда нежилого помещения. Так как в тексте документа отсутствует информация об оплате, то фирмы могут избежать перечисления в бюджет значительных налогов.

По таким контрактам владелец имущества не получает материальную выгоду. Если же составляется безвозмездный договор, но в его тексте имеются сведения о ежемесячных платежах, то после проверки работники налоговой инспекции могут привлечь фирму или гражданина к ответственности.

Похожие записи:

• С 2023 года при назначении пенсии не будет учитываться стаж работы в СССР и СНГ
• Разворот через двойную сплошную
• Бесплатная земля в России в 2023 году: условия, как получить