Задаток и аванс при покупке недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Сходства и отличия между ними
В таблице — соотношение задатка и аванса (общие черты).
| Схожие черты | Аванс | Задаток |
|---|---|---|
| Момент передачи | До исполнения основного обязательства | До исполнения основного обязательства |
| Учет при общей сумме договора | Учитывается | Учитывается |
| Способ расчетов | Денежные средства | Денежные средства |
Схожих черт немного, а вот разница между авансом и задатком существенная. Это легко объясняется природой рассматриваемых платежей. Разница незаметна, когда сделка заключена, так как основные отличия между ними — в последствиях неисполнения основного обязательства.
Что делать, если продавец не отдает задаток или аванс?
Вернуть задаток или аванс при наличии необходимых оснований можно только в судебном порядке.
Однако до обращения в суд нужно письменно уведомить продавца о требовании возвращения денежной суммы. Претензия составляется в письменном виде и направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее
- Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
- Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
- Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
- Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
- Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.
Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.
Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.
Задаток или аванс. Что выбрать?
Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.
Главная функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.
Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.
В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.
Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке. Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает. В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.
Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.
Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку. Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд. На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.
При проведении сделок с недвижимостью аванс является более популярным обеспечительным инструментом для заключения договора. Несмотря на то, что ГК РФ не предусматривает понятия аванса ни в одной статье, приобретая квартиру, покупатели встретятся прежде всего именно с ним. Для фиксации планов покупателей заключить сделку продавцы принимают от него сумму в размере нескольких процентов от цены объекта — это и будет аванс, передача которого должна быть отражена в соответствующем соглашении.
Аванс представляет собой предварительный способ расчетов, сумма которого, согласно актуальному законодательству, уплачивается физлицу или юрлицу заранее. Она предназначена для покрытия связанных с оплатой оказанных услуг (выполненных работ) будущих трат.
По статистике, почти что 60% от всех сделок с недвижимостью проходят с использованием аванса. Отличие от задатка в том, что он имеет только одну функцию — платежную. Несмотря на его минимальный размер относительно всей цены объекта, на первом этапе будущей сделки он играет важную роль. Если сделка срывается, то аванс возвращается за минусом тех расходов, которые уже были понесены (рекламная активность, сбор/проверка документов и пр.).
Если передавшая аванс сторона (покупатель) от заключения сделки отказался, то продавец оставляет средства у себя. Если принявшая аванс сторона (продавец) отказался от сделки, то аванс он возвращает в первоначальном объеме за минусом расходов.
Иногда соглашение в письменном виде о задатке может быть не составлено. Пункт 3 статьи 380 ГК РФ гласит, что при наличии сомнений в части того, считать ли переданную сумму задатком, она является внесенной в качестве аванса.
Составлять соглашение об авансе нужно также в письменной форме, и подойти к этому вопросу нужно не менее тщательно, чем в случае с задатком. Дело в том, что с законодательной точки зрения аванс почти никак не защищается. Поэтому чем большее количество отраженных в соглашении вопросов будет оговорено сторонами, тем ниже риски возникновения в дальнейшем проблемных ситуаций.
Что такое задаток и аванс
Задатком является денежная сумма, которая выдается одной стороной договорных обязательств другой стороне в подтверждение исполнения условий договора. Он является частью суммы, подлежащей выплате и одновременно — обеспечением исполнения договора.
Независимо от суммы, стороны должны оформить письменное соглашение, где будет отражена величина денежных средств, внесенная в счет оплаты стоимости квартиры
Задаток позволяет понять истинные намерения контрагента. Платежеспособный покупатель не будет бояться оформить соглашение, а добросовестный Продавец, подписывая договор, доказывает, что в оговоренный период времени квартира не будет продана иному лицу.
Что лучше аванс или задаток при покупке квартиры
Для Покупателя и Продавца, которые до последнего не теряют надежду, что подвернется более выгодный вариант, удобнее договариваться о внесении аванса. При отмене сделки ни одна из сторон не понесет материальных потерь.
- Задаток выгоднее Покупателю, при условии, что он не откажется от своих намерений. Предполагается, что при отмене сделки по вине Продавца Покупатель получит не просто переданную ранее сумму, а увеличенную вдвое.
- Аванс удобен своей «возвратностью». Он не влечет ответственности за неисполнение договоренностей, а потому удобен Продавцу, который не хочет упустить клиента, но и не до конца готов расстаться со своей собственностью.
Оформив задаток, нельзя сказать «я передумал покупать (продавать) квартиру» и остаться безнаказанным. Обе стороны должны быть готовы к последствиям.
Пример. П. решил приобрести квартиру по стоимости 2 млн. руб. Он оформил договор задатка на сумму 50 тыс. руб. До момента совершения сделки ему позвонил риелтор и предложил схожий вариант, но за 1,6 млн. руб. В итоге П. отказался от приобретения жилья за 2 млн. р. ради выгоды в 400 тыс. руб. Залог остался Продавцу. Если бы в указанном примере был оформлен аванс, Продавец был бы обязан вернуть сумму в 50 тыс. руб.
Какие риски могут быть для Покупателя при оформлении договора задатка? На рынке вторичной недвижимости часто действуют риелторы, нанимаемые Продавцом. Их задача — продать, поэтому «погрешности» в документах будут скрываться от Покупателя. Если после оформления договора выяснится, что жилье имеет сомнительную репутацию и Покупатель откажется от его покупки, он должен «расстаться» с внесенной суммой.
Причины, по которым сделка не состоялась, могут быть самыми разнообразными и не зависеть от личной воли покупателя или продавца. Но противоположная сторона в любом случае имеет право потребовать исполнения договора задатка, и маловероятно, что она «проникнется» проблемами стороны, которая отказалась от сделки.
Задаток привлекательней для покупателя в том случае, если он очень заинтересован в покупке конкретного жилья. Например, дом или квартира идеально подходят под личные запросы, и подобрать другой подобный вариант очень сложно. Продавец также будет настаивать на задатке, если цена жилья завышена, и большая вероятность, что покупатель найдет более приемлемый вариант.
Каждый из вариантов может быть более приемлемым в конкретной ситуации. В любом случае, перед заключением договора аванса или задатка и передачей денег, необходимо удостовериться в наличии всех документов и правомочности предполагаемой купли-продажи. Если человек не может в полной мере оценить правильность составления договора, стоит прибегнуть к услугам юриста. Правильно составленный договор поможет защитить права в случае возникновения спорных ситуаций.
Если вам требуется помощь в совершении сделки купли-продажи квартиры, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы, а также подготовить для вас все необходимые договора и расписки.