Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В нк прописали порядок обложения ндфл полученной в дар недвижимости
29 сентября Владимир Путин подписал закон № 325-ФЗ о внесении очередных масштабных поправок в НК РФ. Помимо нововведений в общую часть Кодекса, изменения также коснулись и ряда налогов, в том числе НДС, НДФЛ, налога на прибыль, земельного налога и ПСН.
ФНС России разъяснила порядок расчета НДФЛ в отношении полученной в дар недвижимостиВедомство указало, что такой налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества, и лишь при ее отсутствии допустимо использовать инвентаризационную стоимость объекта
В частности, Кодекс дополнен положениями, детализирующими порядок исчисления НДФЛ с полученного в дар имущества или доходов от его продажи. Согласно новой ст. 214.
10 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше ее кадастровой стоимости в ЕГРН, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то именно последнее произведение будет считаться налогооблагаемым доходом.
Такое правило не применяется при отсутствии в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта.
При продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности, сумма полученного дохода определяется пропорционально доле в праве собственности на такой объект. При реализации совместного имущества сумма дохода определяется в равных долях для всех его совместных собственников.
Доход налогоплательщика, получившего в дар недвижимость, определяется исходя из ее кадастровой стоимости в ЕГРН. Отмечено, что при получении недвижимости в порядке наследования или дарения между членами семьи и близкими родственниками НДФЛ не взимается, но при продаже такой недвижимости налог будет взиматься с полученных доходов за минусом расходов на его приобретение.
Поправки устанавливают возможность применения налогоплательщиками вычетов при продаже доставшегося в Наследство или подаренного имущества, а также при получении в дар недвижимости, для этого потребуются подтверждающие расходы документы.
При применении налоговых вычетов можно учитывать расходы по погашению не только банковских кредитов, но и займов иных организаций, если они были выданы в соответствии с программами помощи отдельным заемщикам по ипотечным жилищным кредитам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.
Детализирован порядок налогообложения дохода от продажи недвижимости, приобретенной в рамках господдержки семей с детьми.
Если налогоплательщик не исчислил и не уплатил налог, его расчетом займется налоговый орган на основе имеющихся у него данных. Сумма налога будет определяться на основе налоговых ставок, указанных в ст. 224 НК РФ.
Закон вступает в силу с даты его официального опубликования, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок.
Комментируя принятый закон, адвокат АП г. Москвы Иван Белов отметил, что он привнес изменения в правила расчета не только доходов от продажи подаренной и безвозмездно полученной недвижимости, но и соответствующих расходов. «При расчете доходов от продажи доставшейся в дар недвижимости теперь следует ориентироваться только на кадастровую стоимость.
Ранее у налоговых органов возникали затруднения при расчете такого дохода, получаемого гражданами в натуральной форме, так как не было единой методики. Предполагалось, что граждане не будут заказывать всякий раз рыночную оценку имущества, да и для налоговых инспекций это было бы затратно. Поэтому в 2015 г.
Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре дел по гл. 23 НК РФ предложил облагать налогом полученную в дар недвижимость по опубликованной кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость не была установлена, применялась инвентаризационная (по данным БТИ) стоимость.
При продаже недвижимости, как и ранее, физическому лицу вменяется доход в размере не менее 70% от кадастровой стоимости», – пояснил Эксперт.
По словам адвоката, раньше гражданин имел право уменьшить полученный от продажи подарка доход только на те расходы, которые были фактически понесены. «Например, в виде уплаченного при получении подарка НДФЛ, но не более того.
Сейчас в законе предложено учитывать расходы “в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества”. Это означает, что последующая продажа подаренного имущества теперь стала гораздо менее обременительна.
При продаже недвижимости, подаренной гражданину, он заплатит налог только с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью, если ранее с этой кадастровой стоимости он исчислил и уплатил налог.
Если гражданин был освобожден от обязанности платить налог на полученное имущество (например, в наследство или в дар от близкого родственника), при его продаже он вправе учесть расходы на приобретение того лица, от которого получил это имущество, если до того они этим лицом не были учтены», – заключил Иван Белов.
Руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting, адвокат Екатерина Болдинова отметила, что Закон № 325-ФЗ внес большое количество изменений в различные главы НК РФ. По ее мнению, глава об НДФЛ подверглась важным изменениям, устанавливающим новые правила расчета налога при продаже ранее полученного в дар имущества.
Эксперт пояснила, что с 1 января 2020 г. в такой ситуации налогоплательщик может применить вычет в размере документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
«Действительно, при получении недвижимого имущества в дар (кроме случаев получения его в дар от лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками) физическое лицо уплачивает НДФЛ, поскольку у него возникает доход в форме материальной выгоды.
Ранее НК РФ не пояснял, как должен определяться размер такого дохода, в связи с чем у налогоплательщиков часто возникали вопросы, какой величиной пользоваться, кадастровой или рыночной стоимостью.
Была масса разъяснений Минфина, в которых шла речь о том, что налогоплательщик вправе определить облагаемый налогом доход (экономическую выгоду) исходя из рыночной стоимости полученного имущества, а рыночная оценка стоимости имущества устанавливается оценщиком. Одно из последних таких разъяснений Минфина – письмо № 03-04-05/4637 от 28 января 2019 г.», – отметила она.
Адвокат отметила, что в случае продажи подаренной квартиры у налогоплательщика возникает уже другой вид дохода – доход от реализации принадлежащего налогоплательщику имущества, находящегося на территории РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
«Такой доход для целей налогообложения можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Вычет предоставлялся в размере доходов от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения недвижимостью, но не более 1 млн руб. Если квартира находилась в собственности более такого срока, доход от ее продажи НДФЛ не облагается.
Для случаев, когда налогоплательщик получил квартиру/дом/дачу в дар не от родственника, а затем решил ее продать, получалось, что он должен произвести целый ряд действий: 1) оценить стоимость полученного в дар имущества с оценщиком (тоже отнюдь не бесплатно); 2) уплатить НДФЛ с рыночной стоимости полученного дара; 3) уплатить налог с дохода, полученного при продаже, за вычетом суммы не более 1 млн руб. Если все это случилось в одном налоговом периоде, то в декларации 3-НДФЛ налогоплательщик должен был бы отразить оба вида полученных доходов и уплатить с них налоги», – пояснила Екатерина Болдинова.
Она добавила, что с 1 января следующего года налогоплательщик, получивший недвижимость в дар, уплачивает НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в ЕГРН. «Уплаченные суммы НДФЛ могут быть использованы им впоследствии, при продаже этого имущества, в качестве суммы вычета.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже наследованного имущества
В расчёте его размера при получении доли есть свои особенности. Здесь имеет значение, была ли до этого у наследника доля этого жилья в собственности. Если да, то отсчёт срока владения ведётся с первой доли. И если он больше трёх лет, платить не нужно.
- Пример 1: Мать и сын были собственниками квартиры в равных долях в течение 10 лет. После смерти матери сын получил в наследство вторую половину квартиры. В этом случае он освобождается от выплат, так как уже владел долей этой недвижимости более 3-х лет.
- Пример 2: Отец и дочь совместно купили квартиру. Через 2 года отец умер, оставив свою долю дочери. Если продать это жильё в том же году, дочери придётся платить налог. К этому времени ещё не пройдёт необходимого срока для освобождения от него.
- Пример 3: Бабушка, единственная собственница квартиры, завещала её внукам. При продаже им придётся платить налог на доходы, так как долей у них раньше в собственности не было.
В таких случаях действует имущественный вычет (и в этом случае он может покрывать всю стоимость, поскольку она будет ниже). Но есть один нюанс, связанный с оформлением продажи.
Если заключается один договор со всеми собственниками, вычет делится на всех. Каждый может воспользоваться частью в соответствии с долей жилья. Чтобы была возможность оформить вычет на полную сумму, придётся оформить отдельный договор с владельцем каждой доли.
В остальном уплата происходит так же, как и при продаже всей квартиры. Сроки и правила заполнения декларации остаются теми же.
Резюме: как подстраховать себя от неожиданностей
Оформить наследственную квартиру оказывается чуть сложнее, чем другое жилье: здесь кроме стандартной проверки документов и информации потребуются дополнительная бдительность и дотошность покупателя.
В первую очередь речь идет о сборе информации обо всех лицах, которые могут претендовать на наследство. Лишних вопросов здесь не бывает. Какие родственники есть у наследодателя? Все ли из них в курсе, что есть наследственная квартира и что она сейчас продается? Если на вопросы покупателя продавец не готов ответить или ответы не полные, стоит быть осторожным.
Также должно вызывать сомнение желание владельца продать только что полученную наследственную квартиру. По законодательству срок исковой давности составляет три года: в течение этого времени скрытые наследники могут предъявить свои права.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте |
100 руб. |
2 500 руб. |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
|
Об удостоверении тождественности фотографии |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
||
|
Об удостоверении времени предъявления документов |
1. Общегражданский паспорт в подлиннике |
Особенности дарения имущества
При желании подарить недвижимое имущество его собственник должен составить Договор дарения (в обиходе – дарственная) и подписать его от лица дарителя.
Одаряемый также должен поставить подпись, что указывает на его согласие получить подарок.
Договор не обязательно заверять у нотариуса, однако он должен пройти обязательную процедуру регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Суть дарения – в безвозмездной передаче имущества от дарителя к одаряемому. Договор дарения удобно использовать в определенных случаях, например, как альтернативу завещанию, или при желании освободить имущество от опасности раздела при расторжении брака.
Такая форма сделки имеет определенные ограничения:
- дарителем не может являться недееспособное лицо или его представитель;
- запрещено дарить подарки стоимостью выше 3000 руб. чиновникам и социальным работникам;
- договор дарения не может быть заключен между коммерческими фирмами.
Одаряемый обязан заплатить подходный Налог 13%, за исключением случая, когда даритель является его близким родственником, к которым относятся:
- родители и дети;
- бабушки (дедушки) и внуки;
- сестры и братья;
- супруги.
По этой причине чаще всего договор дарения заключается именно между близкими родственниками.
Кратко: когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?
-
Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
-
Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
-
Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
-
Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Налоговый вопрос при дарении квартиры
Налог платит тот, кто квартиру получил, если между ним и дарителем нет близкой родственной связи. Налог составляет 13% от цены квартиры. Для расчета используют кадастровую стоимость на 1 января года, в котором состоялась сделка, либо рыночную цену, которую за деньги определил профессиональный оценщик. Услуги оценщиков начинаются от 5 000 рублей.
Произвольную цену из договора брать для расчета нельзя. Инвентаризационную использовать можно, если не установлена кадастровая.
Например, если по выписке из ЕГРН квартира оценена в 2 900 000 рублей, то заплатить придется 377 000 рублей. Сумма большая, но, к сожалению, никаких исключений или льгот НК не предусмотрено.
Как купить квартиру, полученную в наследство и не потерять недвижимость
Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.
Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.
В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.
Основные положительные моменты:
- жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
- объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
- новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.
Что лучше, завещание или дарение в 2023 году?
Однозначно сказать, что выгоднее, завещать или подарить квартиру, сложно. Для нынешнего собственника недвижимого имущества в плане простоты оформления лучше дарственная. Если же рассматривать вопрос со стороны защиты прав, тогда преимущество имеет завещание. Ведь при оформлении такого документа квартира остается в собственности наследодателя до его смерти.
Для будущего владельца квартиры, который не является родственником, в плане финансовых затрат лучше завещание, а по объему прав на недвижимость – договор дарения (так как распоряжаться подаренным помещением можно сразу).
Ниже приведен ряд ситуаций, при которых лучше оформлять завещание на квартиру:
- Хочется перестраховаться и защитить себя. Например, если муж подарит своей жене квартиру, тогда она останется в ее владении после развода. Если же супруг напишет завещание, то после развода он не останется без крыши над головой.
- Есть вероятность изменения решения по поводу передачи квартиры определенному человеку. Например, если потребуется продать недвижимое имущество либо появятся другие претенденты на квартиру.
- Квартира передается дальнему родственнику или человеку, с которым не связывают родственные узы. При выборе завещания получатель сможет сэкономить деньги на оплате налога на недвижимое имущество.
Дарить квартиру целесообразно в следующих случаях:
- Есть много претендентов на недвижимое имущество, но передать его хочется совершенно другому человеку.
- Надо сэкономить бюджет родственников, которым передается жилье.
- Хочется подарить квартиру дочери, внучке или внуку, сыну на свадьбу, защитив родного человека от необходимости деления недвижимого имущества при разводе. По закону подаренное жилье не считается совместно нажитым. Поэтому его не делят.
Таким образом, оба варианта безвозмездной передачи квартиры, дарственная и завещание, имеют свои особенности оформления, преимущества и недостатки. Способ выбирается с учетом конкретной ситуации. Поэтому однозначно сказать, что лучше, нельзя. Рекомендуется проконсультироваться с грамотным юристом. Это поможет определиться с вариантом передачи жилья и предупредит появление неприятных ситуаций в будущем.
Любой объект недвижимости, находящийся в собственности гражданина РФ, может быть передан после его смерти наследникам. Чтобы определить конкретный круг претендентов на имущество, наследодателю необходимо составить завещание. Преемникам можно отписать деньги, недвижимость или ценные вещи. Главное, чтобы это имущество принадлежало завещателю.
Если завещание было оформлено в соответствии с нормами законодательства, то после смерти завещателя его имущество будет распределено между лицами, указанными в документе. Оставить письменное распоряжение человек может в любой момент своей жизни. Причем закон допускает многократное переписывание текста завещания или же составление новых документов. В последнем случае действительной будет считаться наиболее свежая редакция.
Если гражданин умирает, не оставив письменных распоряжений касательно своего наследства, то имущество будет разделено между наследниками по закону. Для этого нотариус открывает наследственное дело, определяет круг преемников и занимается распределением капитала самостоятельно.
Как оформить завещание
Что лучше оформить: дарственную или завещание Завещатель вправе отменить или внести изменения в документ в любое время после его написания (ст. 1130 ГК РФ). Для этого не обязательно ставить в известность или получать согласие наследников. Договор дарения нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. Его допускается признать недействительным или отменить по узкому кругу законных оснований (ст. 575, 576, 578 ГК РФ) в судебном порядке. Отвечая на вопрос, что лучше завещание или дарственная на квартиру, следует оценивать конкретную ситуацию и руководствоваться характеристиками, описанными выше. Когда завещатель оставляет свою волю, обязательно составляется документ в письменной форме и удостоверяется нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Договор дарения на квартиру не требует обязательного участия нотариуса и допускает заключение в простой письменной форме. Но сделка регистрируется в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Вопрос выбора между оформлением договора дарения (дарственной) и завещанием часто встает у пожилых людей, когда им необходимо передать квартиру своим наследникам. И дарственная и завещание имеют одну цель – передача и переход права собственности на объекты (чаще всего недвижимого имущества, но и в отношении движимых вещей также применяется, например, в отношении автомобилей).