Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.

А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.

Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.

Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

От того, какими будут причины расторжения договора купли-продажи квартиры, зависят и ваши действия.

• По соглашению сторон — наиболее простой способ, когда дополнительно не потребуется предпринимать никаких шагов. Если стороны не имеют друг к другу никаких претензий, обращаться в суд не потребуется. Дополнительные причины, которое побудили вас совершить такой шаг, в данном случае никого не интересуют: если продавец и покупатель поняли друг друга, договор может быть расторгнут по взаимному решению в любой момент;
• Если на расторжении настаивает только продавец или только покупатель, уже требуется конкретика. Есть четко определенные причины, по которым договор может быть расторгнут. Для этого потребуется фиксирование нарушений, которые при этом несут значительный ущерб или могут считаться существенными. В одностороннем порядке договор расторгается исключительно через суд.

Какие причины считаются существенными для расторжения договора по инициативе как продавца, так и покупателя:

• Продавец в течение длительного времени уклоняется от передачи права собственности;
• После заключения договора продавец больше не имеет права собственности;
• Покупатель не оплатил недвижимость;
• Покупатель длительное время не оплачивает значительную часть стоимости недвижимости;
• При осуществлении регистрации были установлены нарушения в оформлении документов: например, некоторые из них оказались фальшивыми;
• Жилье не было освобождено собственником в установленные сроки;
• Договор был заключен с нарушением прав несовершеннолетних;
• Другие изменения, которые повлияли на ситуацию значительным образом.

Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.

Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.

Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.

Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.

Причины расторжения договора

Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

Нарушение договора продавцом, например:

— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нарушение договора покупателем, например:

— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости

Другие причины, предусмотренные законом или договором:

— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Судебная практика: продажа недвижимости ненадлежащего качества

С точки зрения законодательства, объект недвижимости ненадлежащего качества – это жилье, качество которого не соответствует ДКП.

Подписывая договор, ответчик уверял, что покупаемая истцами жилплощадь является благоустроенной, электрифицированной, а также имеет центральное отопление, канализацию и водовод. Истцы осмотрели жилье, установили, что требуемые инженерные коммуникации есть в помещении, и подписали передаточный акт.

В ходе эксплуатации спорного объекта недвижимости выяснилось, что ответчик, совершая продажу, ввел покупателей в заблуждение касательно потребительских свойств купленной квартиры. Система канализации не была подключена к системе канализации дома, а вывод канализационных стоков производился в техническое подполье.

Судья принял решение в пользу истцов, установив, что эти недостатки не отвечают необходимым требованиям качества и являются существенными, так как нарушают нормативные предписания, требования строительных норм и правил и требуют несоразмерных расходов и затрат времени на их устранение (дело №2-1145/12 о расторжении договора купли-продажи, 11.07.2012, Советский районный суд г. Томска).

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Решения по делам о расторжении сделок купли-продажи принимаются судьей на основании всестороннего анализа сложившейся ситуации, показаний свидетелей, выступлений истца и ответчика, а также самостоятельно истребованных доказательств.

Пример из судебной практики:

В районный суд обратился истец — недавний покупатель квартиры — с иском о расторжении договора купли-продажи в связи с произошедшей вскоре после заключения сделки непредвиденной ситуацией, кардинально меняющей состояние жилплощади.

Суть происшествия заключалась в следующем: ввиду непредвиденного стечения обстоятельств в подъезде, где была расположена купленная квартира, произошел обвал. Инцидент повлек за собой значительные повреждения помещения, в результате чего использовать его в дальнейшем не представлялось возможным.

Суд исследовал материалы дела и вынес решение об удовлетворении исковых требований.

Как расторгнуть договор купли-продажи в суде

Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

1. Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
2. Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
3. Подготовить сопутствующие документы.
4. Подать иск в суд.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда.

Судья может вынести вердикт:

• Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
• Отказать в удовлетворении иска.

Последствия расторжения договора купли-продажи

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира – продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

• при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
• конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
• учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
• четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.

Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.

Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Условия для отмены договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости

Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому собственник продает квартиру покупателю за обозначенную в нем сумму.

Стороны – это и граждане, и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.

Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.

Обязательно заверяют сделки:

1. Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
2. Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).

Расторжение по согласию сторон

Заключенный договор, в частности на стадии подтверждения его статуса посредством внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, может быть расторгнут при условии, что обе стороны изъявили на то свое согласие. В зависимости в какой «кондиции» находится весь процесс, будут варьироваться и ваши действия. Как, посмотрим в нижеследующей таблице.

Таблица 1. Порядок расторжения договора о реализации и приобретении недвижимого имущества по общему согласию сторон

До регистрации

После регистрации

При условии, что новоявленный собственник еще не успел зарегистрировать квартиру или иное недвижимое имущество в государственном реестре недвижимости, для разрыва сделки достаточно заключить между сторонами новое соглашение, на этот раз: знаменующее расторжение ранее заключенных договорённостей; указывающее, что состоится возврат исполненного по предыдущему договору, то есть денежных средств, объектов недвижимости и т.д. В данном случае нет необходимости обращаться в суд, ведь обоюдное согласие лиц – тот самый, нивелирующий почти все сложности фактор. Кроме всего прочего, при условии, что одна из сторон все же начнет отказываться от заключения нового соглашения, и вам все же понадобится обратиться в суд, главным условием инициации разбирательства будет неудачно проведенная попытка досудебного урегулирования вопроса.

При условии, что обе стороны согласны расторгнуть договор, сделать это можно без суда даже после регистрации объекта. Однако, чаще всего приходится обращаться в суд, чтобы вышестоящая инстанция регулировала данный вопрос. Необходимо отметить, что для осуществления оспаривания правомерности сделки, в течение трех лет с момента проставления записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Договор с риэлтором или агентством недвижимости – это соглашение об оказании услуг по поиску покупателя или объекта недвижимости, удовлетворяющего заявленным требованиям. Иногда к перечню услуг добавляется содействие в составлении договора, оформлении сопутствующих документов и государственной регистрации сделки.

Цена услуг агента – около 5% от стоимости недвижимости. Учитывая ее, клиент риэлтора должен требовать составления детализированного договора качественного оказания услуг.

Рекомендуется подробно описать порядок действий риэлтора, его отчетность, форму и частоту (желательно письменная в электронном или бумажном виде), установить, как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры, порядок и условия, ответственность за нарушение обязательств.

Обратите внимание! Договор на оказание услуг может быть расторгнут по инициативе клиента в любое время. При этом он должен компенсировать риэлтору фактически понесенные затраты.

Чтобы определить или скорректировать размер расходов, которые понес агент в связи с выполнением свои обязательств, нужны подтверждающие документы (отчеты, письма, предложения просмотра).

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

• Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
• Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
• Порядок проведения расторжения (ст. 452);
• Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Похожие записи:

• Как вернуть постельное бельё в магазин
• Как сказать ребенку о разводе и пережить этот период? Советы психолога
• Как проверять недвижимость перед сделкой после «засекречивания» ЕГРН