Банкротство застройщика: что делать дольщикам?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика: что делать дольщикам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России проблема обманутых дольщиков стоит весьма остро. По данным на 1 января 2019 года, в России насчитывается 68 субъектов, в которых расположено 898 проблемных новостроек. В реестр обманутых дольщиков включены 38,7 тыс. граждан, и эта цифра растет. Причем Новосибирская область входит в число лидеров по количеству обманутых дольщиков (1467 человек по состоянию на май 2019 г.).
Что делать если вы уже оказались в ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства?
Вам необходимо срочно совершить следующие действия:
Обратиться в течение трёх месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства с заявлением о включении в реестр требований;
— в ДДУ необходимо указывать свои актуальные контактные данные в полном объеме: почтовый адрес, адрес электронной почты и телефонный номер. Поскольку публикации о банкротстве застройщика вы можете пропустить, законодатель обязал арбитражного управляющего уведомлять дольщиков о банкротстве застройщика. Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать пропуска срока на обращение с требованиями;
— мы рекомендуем обращаться с требованиями как можно быстрее. Если юридическое лицо не имело официального статуса застройщика, то до признания его таковым применяется общий срок для подачи — 2 месяца;
— требования необходимо направлять назначенному на ведение процедуры банкротства застройщика арбитражному управляющему;
— мы рекомендуем применять комплексный подход: обращаться с требованиями о включении в реестр должника одновременно к арбитражному управляющему и в арбитражный суд. Сразу просить суд признать должника застройщиком и применить параграф 7 «Банкротство застройщиков» 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Арбитражного управляющего просить ходатайствовать в суд о применении параграфа 7 к банкротству должника.
— в случаях, когда денежные средства от дольщиков аккумулируют несколько юридических лиц (и они оба находятся в банкротстве) или одно аккумулирует денежные средства, а второе имеет официальный статус застройщика, мы рекомендуем обращаться с указанными выше требованиями к обоим юридическим лицам, с учетом правил, изложенных ниже.
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Защита дольщиков при банкротстве застройщика
Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.
Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.
Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?
Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий. Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр. Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».
Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.
Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.
Почему застройщика могут признать банкротом?
Все довольно просто: если у компании нет финансов, чтобы выполнить свои обязательства, она может обанкротиться. Банкротом могут признать только через суд – причем инициировать процесс может как сам застройщик, так и сторонние организации – к примеру, поставщики, подрядчики, дольщики, налоговики. Чаще всего иск о банкротстве подает банковское учреждение – происходит это в связи с тем, что девелопер перестает вносить платежи по своему кредиту.
Банкротство не наступает в один день. Процесс занимает несколько месяцев (а иногда и лет) и состоит из нескольких основополагающих этапов. Прежде всего, оценивается финансовое состояние компании – в некоторых случаях принимается решение об ее финансовом оздоровлении, но иногда эта процедура отклоняется (как правило, если финансовое состояние совсем на плохом уровне). Во втором случае открывают конкурсное производство, назначают управляющего – это лицо определяет список кредиторов и выстраивает их в очередь по степени важности возврата сумм.
Для погашения задолженностей имущество девелопера уходит «с молотка»: как правило, распродажа активов занимает около 10-12 месяцев, но, если имущества мало, на его реализацию может уйти меньше времени.
Если же управляющий определяет, что застройщик может вернуть себе платежеспособность и вновь стать самостоятельной юридической единицей, продолжить достраивать дом, он обращается к кредиторам – они имеют право обратиться с данным прошением в судебные инстанции. Тогда генеральный директор девелоперской компании предстает перед судом.
Дольщики, которые приобрели квартиру на собственные средства, попадают на третье место в очереди (первое и второе делят подрядчики и сотрудники компании, не получившие заработную плату). Те же, кто привлекал средства банка, попадают на следующую строку листа ожидания. Однако и это еще не всё – средства, которые будут переданы в рамках возмещения, прежде всего поступят банку. Велик риск как потерять деньги, внесенные в качестве первоначального взноса, так и лишится средств, выплаченных по ипотеке в процессе строительства жилого комплекса.
Чтобы получить причитающееся, дольщик должен требовать возмещения полной суммы – как выплат по ДДУ, так и процентов по кредиту, которые он успел выплатить. Главное – обосновать свои требования в суде.
Что важно: вы должны сразу определить, какой вариант для вас более выгодный – получить компенсацию или настаивать на достройке дома. Иногда второй вариант – гораздо более выгодный. Ведь если квартира будет достроена, вы сможете продать ее гораздо дороже, чем она была приобретена. Но для этого вы должны быть уверены, что объект будет достроен в ближайшие годы.
Рассчитывать на квартиру или деньги?
При признании застройщика банкротом, дольщики могут выбрать из двух вариантов требований:
- передача квартиры или апартаментов, в соответствии с ДДУ.
- возврат денежных средств, при этом заявляется отказ от недвижимости.
Учет требований ведется в Реестре требований кредиторов, который состоит из 2-х частей:
- Реестр требований участников строительства;
- Реестр требований о передаче помещений.
Для внесения требований гражданина в реестре необходимо написать заявление арбитражному управляющему, назначенному судом.
Если участник долевого строительства выбирает вернуть деньги, то нужно составить отказ от ДДУ, и после этого претендовать на квартиру он уже не вправе. В таком случае он будет включен в 1-ый вышеуказанный реестр.
В случае, когда сроки сдачи объекта по договору долевого участия истекли, то помимо требования возврата уплаченных средств можно добавить неустойку за просрочку передачи квартиры. Сумму неустойки можно рассчитать по данной формуле:
(Стоимость жилья по ДДУ) х 1/300 х (кол-во дней просрочки) х 2 х (ставка рефинансирования ЦБ РФ) = Сумма неустойки.
Если дольщик хочет получить квартиру, он включается в «Реестр требований о передаче помещений». Тут возможны две ситуации:
- если объект сдан, то дольщик может получить квартиру, которая полагается ему на основании заключенного с застройщиком договора;
- если многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, участники ДДУ вправе организовать ЖСК и достраивать ЖК своими силами. Или новостройку может достраивать другой застройщик. Но следует понимать, что достройка может занять не один год.
Непросто определиться, что лучше – вернуть деньги или ожидать передачи жилья. Граждане имеют достаточное количество времени, чтобы взвесить все «за и против». После получения уведомления о признании застройщика банкротом, у дольщика есть 3 месяца на то, чтобы определиться с требованиями и заявить их в установленном порядке.
Участники по ДДУ, которые не успели заявить свои требования в один из реестров, могут не получить ни жилья, ни денег. В субъектах РФ ведутся реестры пострадавших (обманутых) дольщиков. Первоначально такие реестры формировались только для сбора статистических данных, но фактически, при включении в него Минстрой РФ несет обязанность достроить многоквартирный дом.
Дольщики, выбравшие возврат денежных средств, должны написать отказ от участия в ДДУ. Затем они попадают в реестр требований кредиторов. В этом документе указаны сведения о лицах, перед которыми у компании есть невыполненные обязательства. Реестр формируется 3 месяца, начиная со дня, когда застройщик объявлен разорившимся. Дольщику важно попасть в данный список, для этого ему следует подать соответствующее заявление конкурсному управляющему.
Заявление необходимо подать не позже, чем через два месяца после получения уведомления о разорении застройщика. При этом не важно, закрыт реестр или нет – суд все равно рассмотрит обращение. Однако в таком случае вероятность возврата денег крайне мала, так как требования по «опоздавшим» заявлениям выполняются в последнюю очередь.
Заявление о включении в реестр составляется в свободной форме, вместе с ним необходимо предоставить копии нескольких документов:
- Договор долевого участия. Важно, что он должен пройти регистрацию в Росреестре, иначе заявление не будет принято.
- Документы, подтверждающие оплату.
- Решение суда, если таковое имеется.
- Паспорт участника долевого строительства.
В каком порядке удовлетворяются требования?
Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):
- Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
- Расчеты с персоналом строительной компании.
- Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
- Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).
Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.
Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства
- участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
- участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
- возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
- ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.
Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.
Действия дольщика при банкротстве Застройщика
Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.
Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.
При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.
Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.
Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.