Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Основной пакет документов для продавца

В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:

• На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
• Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
• Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
• Нет ли на недвижимости ограничений и обременений

Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.

То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:

• Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
• Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
• Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН

Сопутствующие документы

В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:

Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
• Паспорта родителей или законных представителей
• Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки

Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку

Для долевых собственников:

• Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости

Кроме того, скорее всего придется оформлять:

• Договор о задатке или выплате аванса
• Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
• Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
• Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами

Как продать долю в квартире

Владельцы долевой собственности чаще всего не занимаются выделением жилплощади до возникновения вопроса купли-продажи. Договор в обязательном порядке оформляется у нотариуса. Важно помнить, что другие дольщики имеют право первоочередной покупки. Решить вопрос о том, как продать долю в квартире можно, воспользовавшись пошаговой инструкцией:

1. Рассчитать стоимость имущества. Определиться с желаемой ценой.

2. Предложить свою долю другим собственникам. Если отношения в стадии конфликта, это можно сделать в письменной форме.

3. Если в течение 30 дней с момента уведомления никто из совладельцев не проявит заинтересованность к покупке, жилплощадь можно предлагать третьим лицам.

Как уведомить других собственников о продаже долевой собственности

Если совладельцы по каким-либо причинам не намерены выкупать вашу часть квартиры, то есть несколько способов грамотно подготовить своё имущество к продаже третьим лицам. Самое важное условие — оповестить об этом собственников. В этом деле можно схитрить.

Существует два варианта решения проблемы. К ним не помешает пошаговая инструкция:

1. Обратиться к нотариусу. С его помощью составить заявление предложения о продаже доли. Нотариус самостоятельно отправит остальным собственникам данное предложение и оформит отказ, который в дальнейшем требуется отнести в регистрирующий орган. В таком случае, этот нотариальный отказ будет принят в качестве необходимого документа при регистрации перехода права собственности доли.

2. Есть более простой вариант. Обратиться в почтовое отделение и с помощью телеграммы уведомить остальных владельцев о продажи своей части жилплощади. Для этих целей также подойдёт заказное письмо с уведомлением, на котором будет стоять отметка о том, что собственник получил предложение о покупке. Если в течении 30 дней ответа не последует, то будет принят автоматический отказ от преимущественного права покупки доли. Далее этот документ прикрепляется при оформлении сделки купли-продажи доли в регистрирующий орган.

Перечень документов для продажи доли в квартире

Список документов для оформления сделки:

• гражданские паспорта сторон и представителей;
• нотариальная доверенность (при наличии);
• гражданские паспорта, свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при продаже доли несовершеннолетнего собственника);
• правоустанавливающий документ;
• уведомление о предупреждении совладельцев;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• сведения об отсутствии долгов по налогам;
• сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• выписка из домовой книги;
• согласие супруга (если доля была приобретена в период брака);
• нотариальные отказы от совладельцев;
• квитанции об оплате пошлин и других расходов;
• справки о дееспособности (если продавец в возрасте от 50 лет).

Дополнительно необходимо заполнить заявление о государственной регистрации. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде нотариусом.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

• Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
• Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
• Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
• Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Если долей владели меньше минимально установленного срока

Недобросовестные граждане часто ищут пути уменьшения величины налога, прописывая в договоре заниженную стоимость объекта. Сегодня подобные манипуляции не проходят.

Если собственность решили продать до наступления 3 или 5 лет, в учёт будут браться два других фактора:

• Кадастровая стоимость всей квартиры и цена продаваемой доли. Если у налоговой службы возникнут сомнения касаемо адекватности выставленной цены, они вправе запросить проведение экспертизы. По её результатам определяется реальная стоимость продаваемого имущества. Также нужно помнить, что часть квартиры ни при каких условиях не может стоять дешевле, чем её кадастровая стоимость;
• На каких условиях и в каком порядке заключался договор купли-продажи.

Доход продавца от сделки – это сумма, за которую он готов продать свою долю потенциальному покупателю. Данное правило распространяется на доли, полученные в собственность до 1 января 2016 года.
Для всех остальных случаев предусматривается ряд исключений. Налог потребуется уплатить на большую из этих величин: цену на момент продажи либо же часть от кадастровой стоимости, которую умножают на коэффициент 0,7.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

В каких случаях происходит перераспределение долей в жилом объекте?

Процесс перераспределения долей возможен в двух случаях:

1. По соглашению сторон. Например, один из дольщиков (собственников) произвел в установленном законом порядке неотделимые улучшения (сделал капитальный ремонт, совершил пристройку и т. д.), то в этом случае возможно перераспределение долей. Если изначально доли были равными, то в связи с тем, что один дольщик понес определенные финансовые затраты, то его доля может быть увеличена.
2. В судебном порядке – если стороны (дольщики) не пришли к единому решению. На практике добиться увеличения своей доли тяжело, потому что исходя из судебной практики, если один сособственник произвел какие-то работы в объекте недвижимости, при этом не заручился поддержкой и одобрением второго сособственника, то суд может отказать истцу в удовлетворении его иска. Кроме того, второй сособственник может подать встречный иск о сносе незаконно возведенной пристройки.

Причины отказа органов опеки в совершении сделки

На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.

• Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
• Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
• В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
• Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
• В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
• В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).

Обратите внимание! Если родители хотят купить именно ту квартиру, условия жизни в которой не одобряет опека, у них все же есть один выход. Они должны подождать, когда младшему ребенку будет 18 лет.

При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.

Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.

Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:

1. человек, старше 16 лет, вступил в брак;
2. получил первое место работы с полным соцпакетом;
3. стал индивидуальным предпринимателем.

В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.

Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят. Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире. При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.

Как определить долю в квартире

---

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля — это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля — это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади — это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
• бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
• документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
• выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.

Чек-лист по договору купли-продажи доли в квартире:

• Договор купли-продажи доли в квартире требует обязательного нотариального удостоверения, иначе он не получит юридической силы.
• По закону можно самостоятельно провести подготовку к сделке, составить текст договора и прийти к нотариусу только за удостоверительной надписью. Но на практике все не так просто – специалисты настаивают на дополнительных услугах.
• Перед оформлением договора нужно известить владельцев других долей в праве о сделке. Если никто не захочет выкупить долю – можно заключать договор с любым третьим лицом.
• Продавать долю третьему лицу нужно на условиях, обозначенных в извещении. Это крайне важно.
• Выделять долю в натуре перед продажей не обязательно.
• Документы на регистрацию перехода права на долю в квартире подает нотариус, который заверял сделку.

Обязанности долевых собственников

Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.

К таким обязательствам относятся:

• выплаты за коммунальные услуги;
• налоговые платежи;
• затраты по ремонту квартиры.

Определимся с понятиями

Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают. Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» — даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.

Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.

Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника. При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.

Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману. Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру. По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.

Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.

Похожие записи:

• 450 тысяч на ипотеку. Какие льготы положены многодетным семьям в Челябинске
• Какие льготы и пособия положены только многодетным семьям
• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году