Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Как расторгнуть договор аренды помещения
Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?
Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.
Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.
Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.
Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.
Досрочное расторжение по инициативе арендодателя
Разорвать отношения аренды собственник недвижимого нежилого имущества вправе в судебном порядке при наличии обстоятельств, предусмотренных в законодательстве. Ниже перечислены возможные варианты таких ситуаций:
- Арендатор эксплуатирует имущество, на которое у него возникло право пользования, не по назначению, либо им были существенно нарушены условия договора.
- Арендатор своими действиями ухудшает состояние переданного в его пользование имущество.
- Имело место неоднократное нарушение сроков оплаты, указанных в договоре. В договоре могут быть отдельно оговорены и иные условия оплаты, например, прекращение отношений при однократной задержке оплаты.
- Арендатор не осуществил капитального ремонта помещения – если такое обязательство указано в договоре.
Как новые правила повлияют на судебную практику
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.
Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока
Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.
Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.
Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.
Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.
Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.
Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия
Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.
Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец
Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:
- Дата и местоположение при составлении соглашения;
- Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
- Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
- Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
- Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
- Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.
Подписание соглашения
В некоторых случаях добиться расторжения договора можно, проведя переговоры между сторонами и подписав дополнительное соглашение о прекращении взаимных прав и обязанностей. Хотя это нельзя в полной мере назвать односторонним расторжением, именно этот путь часто оказывается самым быстрым и надёжным для тех, кого больше не устраивают условия по договору.
Стороны могут подписать соглашение:
- О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
- О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.
Нюансы доказывания основания для расторжения договора
Нарушение сроков перечисления арендных платежей будет устанавливаться исходя из положений договора, юридическое значение будут иметь два случая просрочки платежей подряд. Подтверждение нарушений условий оплаты будет происходить в судебном порядке, арендатор имеет право представлять возражения на иск, в том числе с приложением платежных документов о своевременном переводе платежей.
Существенное ухудшение качественных характеристик предмета аренды будет устанавливаться исходя из следующих обстоятельств:
- фактическая порча имущества;
- пользование имущественными активами, при котором создается реальная угроза уничтожения или повреждения предмета аренды;
- непринятие арендатором мер по своевременному текущему ремонту имущества и поддержания его нормального функционального состояния.
Условия договора могут предусматривать не только конкретные обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, но и периодическое проведение совместного осмотра. В этом случае наличие оснований для расторжения договора будет следовать из акта осмотра.
Если после подписания арендного договора имущество фактически не передано, у арендатора возникает право на расторжение договора. Доказательством передачи является акт передачи, подписанный обоими контрагентами. Если данный документ отсутствует, возникает основание для обращения в суд с требованием о расторжении договора.
Если по договору передано имущество, непригодное для целевого использования, или имеющее недостатки, не доведенные до арендатора при оформлении договора, также может предъявляться требование о досрочном прекращении аренды. Доказательствами указанных нарушений могут выступать следующие факты:
- несоответствие фактического состояния имущества описанию предмета аренды в договоре;
- выявление арендатором существенных скрытых недостатков, которые не могли быть установлены во время передачи имущества на момент оформления договорных отношений;
- несоответствие целевого назначения имущества требованиям, которые предъявлял арендатор при подписании договора.
Неисполнение договора
Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:
- Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
- Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
- При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
- Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
- Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.
По инициативе арендатора
Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.
Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.
Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:
- собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
- собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
- предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
- предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.
В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.
Алгоритм расторжения договора аренды
Договор аренды относительно нежилого помещения расторгнут может быть на самых разных основаниях. Перечислим их и рассмотрим подробнее. Во-первых, это истечение сроков аренды. Во-вторых, это может быть договоренность по этому поводу обеих сторон. А в-третьих, основой данного деяния может быть инициатива какой-либо одной стороны. Необходимо также отметить то обстоятельство, что какая бы причина ни выступала основой расторжения подобного договора аренды, обязаны быть соблюдены все существующие аспекты (правовые) действующего законодательства. Уточним, в таком случае имеются в виду следующие статьи ГК РФ: №№ 451 и 452, 453 и 618, 619 и 629.
Итак, разберем более подробно все описанные выше случаи относительно расторжения подобных договорных отношений.
Последствия расторжения аренды
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.